Управление Росреестра по Пермскому краю дает советы тем, кто собирается купить квартиру в новостройке. Приобрести жилье в новостройке можно, заключив договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Другой способ - стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим или юридическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика.
Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального покупателя, инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального покупателя переходят к другому покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними.
1. Уступка права требования возможна после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и постановки его на государственный кадастровый учёт, но только до подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком.
2. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.
3. Требования к договору (соглашению) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве:
● в договоре должны быть сведения о сторонах. В отношении физического лица: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата рождения, место рождения, документ, удостоверяющий личность (серия, номер, кем выдан, дата выдачи), страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (при наличии), контактная информация (телефон, адрес регистрации, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии).
В отношении юридического лица: полное наименование, адрес места нахождения, ИНН, основной государственный регистрационный номер, контактная информация (телефон, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии).
Если договор (соглашение) подписывается по доверенности, то в преамбуле также указывается фамилия, имя, отчество уполномоченного представителя, и реквизиты документа, подтверждающего полномочия.
● в договоре нужно указать все существенные условия: предмет договора, сведения об обязательстве, из которого вытекает право требования (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки.
● в договоре уступки, по которому право требования уступает юридическое лицо, не может быть предусмотрено иное условие уплаты цены уступки, кроме как уплаты цены после государственной регистрации (ч. 3 ст.11 Закона №214-ФЗ).
Документы, необходимые для государственной регистрации:
- Заявление цедента и цессионария, или их представителей, либо одной из сторон договора или нотариуса в случае нотариального удостоверения договора.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя (для предъявления).
- Документ, подтверждающий полную оплату суммы государственной пошлины за проведение государственной регистрации (однако заявитель вправе не представлять этот документ).
- Документы, подтверждающие полномочия представителей.
- Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением случаев, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет является полностью дееспособным в соответствии с действующим законодательством).
- Соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве.
- Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение супругом соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве (не предоставляется в тех случаях, когда договор заключен обоими супругами либо брачным договором предусмотрено иное).
- Справка об уплате участником долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве или о переводе долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, выданную застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи. При этом, чтобы установить по какому договору осуществлена оплата, в справке должен быть указан номер и дата договора участия в долевом строительстве, фамилия, имя, отчество участника долевого строительства, сумма внесенных участником долевого строительства денежных средств, объект долевого строительства, справка должна быть подписана уполномоченным на ее подписание лицом.
Примечания:
1. Если объект долевого строительства приобретался за счет кредитных средств и в ЕГРН зарегистрирована ипотека, а обязательства по кредитному договору не исполнены, до совершения сделки, необходимо обратиться в банк для получения согласия на заключение договора уступки, а также включить в договор уступки права требования условие о том, что право требования заложено. Если обязательства по кредитному договору исполнены, то перед заключением договора уступки необходимо погасить запись об ипотеке в ЕГРН.
2. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе представляются в экземпляре-подлиннике. Документы с отметкой об их переводе в электронную форму возвращаются заявителю после государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами. Предоставление копий документов не требуется.