Как ни странно, прежде чем начинать строительство дома, необходимо задать себе простой вопрос: «Как я его буду использовать? Для постоянного проживания с возможностью получения прописки или только как летний дачный домик?» Ещё лучше определиться с этим на стадии покупки земельного участка.
Земля
Вид разрешённого использования и категория земли играют ключевую роль. На одних разрешено возводить объекты капитального жилого строительства, а на других – нет. Категории земель - это, например, сельскохозяйственные земли или земли населенных пунктов. Все варианты указаны в Земельном Кодексе, но мы будем использовать те, которые относятся к рассматриваемому вопросу. Вид разрешенного использования - это, например, для ведения садоводства или личного подсобного хозяйства.
Пример
Возьмем участок ЛПХ – личное подсобное хозяйство. ЛПХ – это его вид разрешённого использования. Если категория земли, на которой такой участок расположен, относится к землям сельхозназначения, то постройка жилого дома, где можно будет прописаться, исключается. А если такой участок находится внутри границ земель населенных пунктов, тогда такое строительство разрешат.
Понятие жилой дом
Это отдельный дом, высотой не более 20 метров, разделенный на комнаты или иные хозяйственные помещения без возможности из раздела на самостоятельные объекты, и не более трех этажей в высоту. Градостроительный кодекс в п. 39 ст. 1 не указывает про фундамент и инженерные системы, но существует понятие капитальный дом – тот, в котором возможно проживание круглый год, то есть можно поддержать температуру выше 18 градусов, обладающий фундаментом и инженерными системами.
На строительство такого дома можно будет впоследствии оформить налоговый вычет, а при его строительстве использовать материнский капитал. Также можно получить прописку и оформить почтовый адрес.
Где разрешено строить жилые дома индивидуального использования
- На землях ИЖС - самый подходящий вариант для строительства своего дома.
- Как было отмечено выше, на землях ЛПХ в границах населенных пунктов. Еще есть другое название – личное подсобное хозяйство на приусадебном участке.
- На землях малоэтажной жилой застройки.
- На землях блочной малоэтажной жилой застройки, но только в целях использования одной семьей.
- На землях КФХ буквально недавно разрешено строительство жилого дома для членов КФХ не более 500 кв.м., занимающего площадь не более 25%. Поправки об этом в Земельный Кодекс внес Федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ.
Термины
Нужно быть внимательнее к терминам. Если дом будет расположен на садовом или дачном участке (термины приравниваются, есть иные варианты, признанные равнозначными), то строительство возможно с разрешения местных властей, если только он не находится в пределах земель сельхозназначения. Если указано только “огородничество”, то построить что-то, кроме домика для инвентаря или иных хозпостроек, не разрешат, вне зависимости от категории земель.
Садовый дом может быть признан жилым домом, а жилой садовым в порядке, предусмотренном ПП РФ от 28.01.2006 N 47 Разделом VI. “Порядок признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом”. Но это довольно непростая процедура, которую нужно пройти в администрации, подав документы через МФЦ или напрямую. И эта процедура также невозможна, если назначение земли не подразумевает строительство жилого дома ввиду разрешенного использования и категории земли. Если дача удовлетворяет условиям постоянного проживания, то прописку могут разрешить.
Поэтому лучше сразу определить, для чего дом будет использоваться. Помимо юридических тонкостей, это напрямую влияет и на бюджет семьи, и на функционал дома. Лучше всегда перед началом строительства обращаться к высококлассным юристам.
Уведомительный порядок строительства
Экспертиза проектной документации не проводится в отношении индивидуальных жилых и дачных домов, а также домов, состоящих из нескольких блоков (не более 10) и не более 3-х этажей, предназначенных для проживания одной семьи.
Пока действует дачная амнистия, и также разрешили в упрощенном порядке регистрировать дома на землях ЛПХ и ИЖС до 2026 года, стоит побеспокоиться и постараться закончить строительство к этому сроку. Разрешение для строительства и акт ввода дома в эксплуатацию не нужен, но уведомительный порядок о начале и окончании строительства обязателен с 2019 года. Достаточно правоустанавливающих документов на землю и техплан, который составляет кадастровый инженер, сведения о параметрах дома.
Если освоение земли под ИЖС не началось в течение 3 лет с момента приобретения, то такой участок могут изъять, а также его изымут, если земля используется не по назначению (ст. 248 ГК РФ). Дом нужно построить в течение 10 лет. Внимание! Если дом не регистрировать, его могут признать самовольной постройкой и заставить снести за свой счет.
В других публикациях мы расскажем, как правильно разместить дом на участке.
С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.