В наследство наследник может вступить по завещанию или по закону.
По завещанию принимается во внимание последнее прижизненное завещание, поэтому важно наследнику найти последнюю версию завещания. Искать нужно у наследодателя и/или у нотариуса.
При объявлении иных наследников, уже после проведения сделки с недвижимостью, иные наследники могут оспорить наследство в судебном порядке.
Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Или вообще, убыл в неизвестном направлении.
Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами.
По закону наследник вступает в наследство, если наследодатель не оставил прижизненного волеизъявления в виде завещания. Все, кто имеют право на наследство, имеют право в течение шести месяцев обратиться к нотариусу, открыть наследственное дело, и по истечении шести месяцев со дня смерти получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство по закону.
Что касается срока исковой давности
Безопасного срока для таких сделок фактически нет.
Если наследники не знали о смерти наследодателя, - для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Кроме того, риск связан с наличием лиц, имеющих обязательную долю в наследстве: детей, особенно внебрачных, и инвалидов.
По детям вообще сроки могут быть огромными. Если интересы несовершеннолетних нарушены при распределении наследства, они могут обратиться с отстаиванием своих законных прав в течение полугода со дня совершеннолетия.
Проверять продавца на предмет иных наследников нужно обязательно. И заявление, что продавец является единственным наследником, в ряде случаев также необходимо заверить у нотариуса.
Теперь, что касается налогов при продаже наследуемого имущества
Если срок владения объектом превышает три года, - платить ничего не надо, а если данный срок не прошёл,- придется платить НДФЛ -13% с суммы, превышающей 1 млн руб. Ставка 13% - это для налоговых резидентов. Для налоговых нерезидентов ставка составляет 30%.
Важная тонкость. Срок владения наследственным имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Также у продавца есть право на вычеты.
Тут есть выбор: либо уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн руб., либо можно использовать вычет в размере стоимости унаследованного имущества, которую наследодатель уплатил при приобретении имущества в собственность.
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог за неё не нужно, но при ее продаже ранее трёх лет с момента фактического срока принятия наследства (т.е. с момента смерти наследодателя), вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам, описанным выше.
Если наследник не желает ждать три года, а хочет продать унаследованное имущество сразу, то очень часто наследник предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи (ДКП), чтобы заплатить как можно меньше налогов. Но здесь, помимо нарушения закона продавцом (уклонение от уплаты налогов является уголовным преступлением), у покупателя возникают дополнительные риски.
Его могут привлечь к ответственности в качестве соучастника преступления в уклонении от уплаты налогов.
В случае расторжения ДКП по любым обстоятельствам, например, при банкротстве продавца, или по требованию иных наследников - покупателю вернут только ту сумму, которая указана в ДКП.
Квартир, которые находятся в собственности на основании наследства, бояться не надо. Надо все проверить и грамотно подготовиться к сделке.
И не соглашайтесь на покупку такой квартиры по заниженной цене.
Если приобретаемая квартира оформлена правильно - покупатель будет признан в «случае чего» судом добросовестным приобретателем. И квартиру не потеряет.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
👉 «Бестолковые просмотры и никчемные переговоры» - на рынке полно квартир, которые купить у вас не получится
👉 Признаки благополучных квартир - какие квартиры покупать безопасно. Важная памятка для покупателя
👉 Продажа квартиры с неполной ценой в договоре. Кто рискует больше: продавец или покупатель?
👉 Скрытые комиссионные риэлтору. Как дважды не заплатить за одну и ту же работу и не остаться в дураках
👉 Каверзные вопросы клиентов об ипотеке. Все, что вы хотели знать в формате "вопрос-ответ"
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение