Я продолжаю анализировать инвестиционную привлекательность новостроек возле строящихся станций метро и в этой статье я посмотрю на Север, Восток и Юг Москвы. До этого я хотела в этой части ограничиться Севером и Востоком, но там мало интересного, так что добавила и Юг, готовьтесь к длинной статье. :) Про новостройки на Западе можно почитать в части 1 моего анализа.
Люблинско-Дмитровская линия (открытие в 2023 году):
1) ул. 800-летия Москвы/Яхромская - она откроется на пересечении Дмитровского шоссе и улицы 800-летия Москвы
Здесь строится один ЖК комфорт-класса:
- Дмитровский парк - застройщик ПИК, чистовая отделка, срок сдачи - 4 кв. 2023. Цены от 6 млн. руб. (300 тыс./кв.м.) за студию и от 9,1 млн. руб. (255 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 11% (студии) и 10% (1к).
Также прямо у будущего метро недавно был сдан ЖК Летний Сад.
Из планируемых проектов здесь есть участок застройщика Основа (Софьи Ковалевской, вл.1) - потенциально очень интересный проект у парка Ангарские пруды.
2) Лианозово - будет расположена на пересечении Дмитровского шоссе и Савеловской железной дороги (можно пересесть на МЦД):
Здесь нет строящихся новостроек, но есть планируемый проект Интеко - Вагоноремонтная ул., вл. 10.
3) Физтех - расположится вдоль Дмитровского шоссе, рядом со строящимся комплексом Московского физико-технического института (МФТИ):
Здесь нет строящихся и планируемых ЖК, но недавно был сдан комплекс апартаментов Nord (в продаже еще остались квартиры).
Арбатско-Покровская линия (открытие в 2023 году):
1) Гольяново - метро построят в северо-восточной части района рядом с жилой застройкой:
Строящихся и планируемых новостроек здесь также пока нет.
БКЛ (открытие в 2021/2022 году):
1) Нагатинский Затон - расположится в начале Коломенской улицы:
Здесь строится один ЖК бизнес-класса:
- Ривер Парк - застройщик , без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2024. Цены от 14,3 млн. руб. (315 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 0,5%.
Прямо у будущего метро на набережной также планируется интересный проект Романтик от застройщика УЭЗ, ждем старта.
2) Кленовый Бульвар - откроется на пересечении улиц Кленовый бульвар и Коломенская набережная вблизи музея-заповедника «Коломенское»:
До этого метро также можно будет дойти от ЖК Ривер Парк, других строящихся и планируемых новостроек здесь нет.
3) Зюзино - расположится вдоль улицы Каховка, у ее пересечения с Севастопольским проспектом:
Здесь нет строящихся и планируемых ЖК, но недавно был сдан элитный ЖК ONYX Deluxe (в продаже еще есть квартиры).
4) Воронцовская - расположится на территории производственной зоны «Воронцово» в районе примыкания Хлебобулочного проезда к Профсоюзной улице:
Здесь нет строящихся ЖК, но есть два планируемых проекта от застройщика Основа (ул. Наметкина, вл. 10) и Монарх (ул. Наметкина, вл. 10Д).
5) Новаторская - разместится вдоль улицы Новаторов, у примыкания к Ленинскому проспекту. Также здесь будет пересадка на станцию Троицкой линии (открытие в 2024 г.).
В 15 мин. пешком строится ЖК Prizma от застройщика Флэт и Ко, но я бы не рекомендовала его покупать, так как это долгострой (срок сдачи уже менялся 3 раза и судя по динамике строительства еще изменится).
Также поблизости недавно был сдан ЖК бизнес-класса Квартал 38А (квартиры еще есть в продаже) и The MID (также еще есть в продаже). Планируемых проектов нет.
Троицкая (Коммунарская) линия (открытие в 2024 году):
1) Севастопольский проспект - метро построят между Севастопольским проспектом и Павелецким направлением МЖД, пересадочная на Крымскую МЦК:
В относительной близости (20 мин. пешком) строится ЖК бизнес-класса Eniteo - застройщик Tekta Group, отделка white box, цены от 15,1 млн. руб. (355 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: -0,5%. Отрицательная доходность означает, что рядом можно купить схожую готовую квартиру дешевле.
2) Вавиловская (улица Строителей) - расположится вдоль Ленинского проспекта, севернее примыкания к нему улиц Строителей и Панферова
Здесь нет строящихся новостроек, но есть недавно сданные с квартирами в продаже - ЖК Versis и Вавилово. Планируемых новостроек тоже нет.
3) Университет Дружбы Народов - расположится вдоль ул. Академика Опарина у пересечения с ул. Миклухо-Маклая:
В этом районе строится ЖК бизнес-класса Архитектор, однако от него до будущей станции метро идти столько же времени сколько до метро Калужская, поэтому влияние на цену будет минимальным. Застройщик тут ФСК, квартиры сдаются с чистовой отделкой в 4 кв. 2023. Цены от 16,3 млн. руб. (475 тыс./кв.м.) за студию и от 17,3 млн. руб. (435 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 1% для студий и 3% для 1-комнатных.
Здесь еще есть интересный планируемый объект - прямо у будущего метро планируется ЖК от застройщика Основа (ул. Миклухо-Маклая, вл. 23).
4) Улица Генерала Тюленева - откроется на пересечении улиц Теплый Стан и Генерала Тюленева:
Строящихся ЖК здесь нет. Из проектов здесь будет жилая застройка в рамках ТПУ Тюленева от китайского застройщика CRCC.
Бирюлевская линия (открытие в 2026-2027 гг.):
1) ЗИЛ - рядом со станцией МЦК ЗИЛ:
Строящиеся ЖК бизнес класса рядом с будущей станцией:
- Парк Легенд - застройщик Корпорация ТЭН, без отделки, срок сдачи - 3 кв. 2021. Цены от 14,5 млн. руб. (395 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. ЖК практически сдан, при этом цены значительно выше готовых квартир на вторичке в этом же комплексе, доходность отрицательная.
- ЗилАрт - застройщик ЛСР, без отделки, срок сдачи - 2 кв. 2023. Цены от 9,9 млн. руб. (440 тыс./кв.м.) за студию и от 14,6 млн. руб. (350 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 0,5% (студии) и 1,5% (1к).
- Shagal - застройщик Эталон, без отделки, срок сдачи - 1 кв. 2024. Цены от 12,1 млн. руб. (405 тыс./кв.м.) за студию и от 13,1 млн. руб. (335 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: -0,5% (студии) и 4,5% (1к).
Вблизи будущей станции также есть три проекта: N'ice river от Coldy, Автозаводская ул., 24/1 от Абсолют Недвижимость и проект на Симоновской набережной от ПИК.
2) Батюнино - на пересечении 4-й Курьяновской улицы с Батюнинским проездом и одноименной улицей:
В относительной близости строится один ЖК комфорт-класса - Домашний - застройщик ПСН, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2022. Цены от 8,4 млн. руб. (305 тыс./кв.м.) за студию, 1-комнатных нет в продаже. Годовая доходность при стабильности цен: -8% (исходя из текущих цен на готовые квартиры в этом же ЖК).
3) Москворечье - станция будет построена у пересечения Каширского шоссе с улицей Кошкина:
Здесь строится ЖК комфорт-класса Каширка.Like - застройщик ТЭН, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2021. Цены от 9,7 млн. руб. (235 тыс./кв.м.) за 1-комнатную квартиру. После сдачи такую квартиру можно продать за 10 млн. (годовая доходность 13%).
Планируемых проектов здесь нет.
4) Кавказский бульвар - новая станция появится в районе Царицыно на Кавказском бульваре, между пересечением его с Ереванской улицей:
Здесь нет ни строящихся, ни планируемых новостроек.
5) 6-я Радиальная - станция будет построена на территории жилого комплекса «Царицыно», который достраивается за счет средств города:
ЖК Царицыно - долгострой, поэтому инвестировать не рекомендую. Других строящихся и планируемых ЖК вокруг пока нет.
6) Липецкая - разместится вдоль одноименной улицы в районе ее пересечения с Педагогической улицей:
Здесь нет ни строящихся, ни планируемых новостроек.
7) Загорье - расположится на Липецкой улице перед ее пересечением с Лебедянской улицей:
Здесь нет строящихся новостроек, но недавно был сдан ЖК Загорье в приятном месте около прудов - в продаже еще есть квартиры от 12 млн. руб. (за 2-комнатную).
Планируемых проектов здесь тоже пока нет.
8) Бирюлево - станцию разместят вдоль Булатниковской улицы района Бирюлево Западное:
Все остальные строящиеся станции расположатся рядом с уже существующими, поэтому не значительно повлияют на рост цены недвижимости вокруг.
Вывод:
На Севере, Востоке и Юге Москвы гораздо меньше строящихся ЖК у будущих станций метро и доходность выглядит менее интересно, чем на Западе. Пожалуй, только ЖК Дмитровский парк можно рассмотреть для инвестиций или купить для сдачи квартиру в Каширка.Life.
И в заключение немного про методологию - как вы заметили, в основе моего анализа лежит расчет доходности по каждому ЖК. Доходность я считаю для самых дешевых студий и 1к квартир при условии, что цены на рынке не изменятся. Цену готовой квартиры я высчитываю из предложений аналогичных квартир на вторичке на Циан, зачастую доступны предложения из предыдущих очередей тех же ЖК (при отсутствии точных аналогов применяю поправочные коэффициенты к цене). Из текущей цены и цены готового аналога я рассчитываю доходность за период строительства (цена готового минус текущая цена разделить на текущую цену), которую затем делю на количество кварталов до окончания стройки, умноженное на 4 - получается годовая доходность.
В следующей статье проанализирую новостройки у строящихся станций метро на Юге и Юго-Западе за МКАД. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить, и ставьте лайки, если вам понравилась статья, мне будет приятно. :)
У меня также есть Телеграм канал https://t.me/nporaschetu, где я выкладываю аналитику по недавно стартовавшим новостройкам, которой нет на Дзене - это мой основной ресурс, подписывайтесь. Дзен буду использовать только для длинных статей.
