Согласно Семейному кодексу РФ, «владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов». Это же касается ипотеки: для такой сделки необходимо согласие второго супруга, заверенное у нотариуса. Иначе договор об ипотеке может быть признан недействительным.
Такой пример уже есть в практике Верховного суда РФ: он практически аннулировал ипотечную сделку, которую один гражданин заключил без ведома жены. Казалось бы — как можно незаметно взять ипотеку? Загадочную историю рассказал портал «Право.ру».
Несколько лет назад житель Дагестана оформил договор ипотеки. Его супруга узнала об этом спустя девять лет, когда у него возникли трудности с выплатой кредита. То есть человек в течение нескольких лет втихаря выплачивал ипотеку — а это вам не утюг в рассрочку купить!
В 2009 году этот мужчина заложил в банке по кредитным обязательствам свой дом площадью почти 400 кв. м и земельный участок площадью 1 га. Но не справился с выплатой долга, и в 2018 году на недвижимость было обращено взыскание. Если ипотека и ежемесячные платежи по ней каким-то образом не попали в поле зрения жены, то скрывать возникшие проблемы оказалось уже невозможно.
Женщина пошла в суд и попросила признать сделку недействительной.
Она заявила, что ипотечный договор заключался без ее ведома, к нотариусу она не ходила и, соответственно, согласие на кредит не подписывала (это доказала почерковедческая экспертиза).
Советский районный суд Махачкалы согласился с доводами супруги. Судьи сослались на ст. 35 Семейного кодекса, в которой говорится, что для заключения договора об ипотеке требуется нотариальное согласие одного из супругов. А поскольку муж распорядился общим имуществом без согласия жены, то сделка является недействительной.
Однако Верховный суд Дагестана отменил решение в пользу жены. Дело в том, что банк не подозревал, что подпись в нотариальном соглашении — поддельная. Так что этот довод нельзя считать достаточным для аннулирования сделки.
К тому же ст. 253 Гражданского кодекса гласит: для того, чтобы оспорить сделку по распоряжению общим имуществом, необходимо доказать, что вторая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия на нее. Эту позицию поддержали и в Пятом кассационном суде.
После всего этого дело наконец дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации. А там выяснилось, что апелляционный и кассационный суды нарушили правовые нормы:
- не учли мнения ответчиков о пропуске срока исковой давности и о нарушениях проведения почерковедческой экспертизы, а также возражения истцов (нарушение Гражданского кодекса);
- согласно редакции Семейного кодекса, которая действовала на момент начала спора, супруги обязаны получать нотариально заверенное согласие на распоряжение общим имуществом.
В данном случае, посчитал Верховный суд РФ, следовало применять не общую норму ст. 253 Гражданского кодекса, а специальную. Кроме того, ст. 35 Семейного кодекса не обязывает доказывать, что другая сторона в сделке, требующей удостоверения у нотариуса, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.
Решения Верховного суда Дагестана и Пятого кассационного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Вопрос о взятии ипотеки слишком серьезен, чтобы решать его без участия супруги/супруга.
И если вторая половинка категорически против (или у нее плохая кредитная история), то оформить жилищный кредит можно после развода (слишком радикально!) или предусмотрев такую возможность в брачном договоре.
Брачный договор должен содержать сведения о том, кто будет собственником недвижимости и кто будет платить взносы по ипотеке. Важно указать источник первоначального взноса и ежемесячных платежей — эти деньги должны являться частью дохода будущего владельца, а не совместным семейным доходом.
В таком случае ипотечная квартира будет личной собственностью супруга, который взял и выплачивает ипотеку, а в случае чего — именно этот супруг будет нести ответственность за просрочки по кредиту.