Часто продаются объекты, находящиеся в аренде, как имеющей официальную регистрацию в Росреестре, так и без регистрации договора.
Что учесть покупателю при покупке таких объектов:
- Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ). Т.е. покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.
- Смена арендодателя не должна ухудшать положение арендатора, в том числе лишать его права вернуть обеспечительный платеж (дело №А65-27473/2019, определение ВС от 15.06.21г.).
- Договор аренды может быть досрочно расторгнут:
- по соглашению сторон (ст. 450 ГК)
- в одностороннем порядке (когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды, направив уведомление, или в любой момент — при бессрочной аренде (ст.610 ГК)
- по суду при существенном нарушении договора другой стороной (ст.619, 620, 450 ГК).
4. Прежний собственник-продавец имущества обязан известить покупателя о наличии на имуществе обременения в виде договора аренды (как зарегистрированного в Росреестре, так и незарегистрированного). Если у покупателя будет отсутствовать информация об имеющемся договоре, то он может прекратить договор (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.14 г. №165, п.5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).
