Не секрет, что открытие метро способствует росту цены недвижимости, но как понять в каких новостройках будущее метро уже заложено в цену, а где еще есть потенциал роста. Я решила оценить инвестиционную привлекательность новостроек вблизи строящихся станций метро. Также посмотрим на планируемые проекты в этих районах.
Так как строится очень много станций, я разобью свой анализ на 4 части - Запад, Север и Восток, Юг, Новая Москва. И начну с самого интересного, с Запада:
БКЛ (открытие в 2021/2022 году):
1) Проспект Вернадского - она откроется рядом с существующей станцией, поэтому влияние на рост цены новостроек будет минимальным.
Рядом нет строящихся и планируемых ЖК.
2) Мичуринский проспект - она также откроется рядом с существующей станцией.
Строящихся ЖК в районе много, но все они расположены ближе к будущей станции Аминьевская.
Из проектов здесь планируется ЖК Инноватор (старт продаж намечен на конец сентября), МФК на Мичуринском от Интеко и Level Мичуринский (старт продаж в августе).
3) Аминьевская - она будет расположена вдоль Аминьевского шоссе у пересечения с Киевским направлением Московской железной дороги. В перспективе эта станция может стать пересадочной на новую платформу МЦД-4.
Строящиеся ЖК комфорт класса рядом:
- Вестердам - застройщик Интеко, без отделки, срок сдачи - 2 кв. 2022, класс скорее комфорт+, чем комфорт. Цены от 9,2 млн. руб. (345 тыс./кв.м.) за студию и от 13,5 млн. руб. (345 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Интересно, что цена кв.м. за студии и 1к одинаковая => цена на 1к завышена. Годовая доходность при условии продажи на ключах и стабильности цен: 6,5% (студии) и 2% (1к).
- Матвеевский парк - застройщик ПИК, чистовая отделка, срок сдачи - 2 кв. 2024. Цены от 7,6 млн. руб. (370 тыс./кв.м.) за студию и от 10,1 млн. руб. (310 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Этот проект стартовал совсем недавно, детальный анализ можно почитать тут. Стоимость кв.м. немного выше Большой Очаковской 2 при том, что проекты очень похожи, а Большая Очаковская сдается на год раньше. Годовая доходность: 4,5% (студии) и 7% (1к).
- Большая Очаковская 2 - застройщик ПИК, чистовая отделка, срок сдачи - 1 кв. 2023. Цены от 7,2 млн. руб. (365 тыс./кв.м.) за студию и от 10,1 млн. руб. (300 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 9,5% (студии) и 10,5% (1к).
Строящиеся ЖК бизнес класса рядом:
- Крылья - застройщик Эталон, без отделки, срок сдачи - 3 кв. 2021. Цены от 19,8 млн. руб. (415 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Этот ЖК сдается в этом году, поэтому цена уже близка к цене аналогичной готовой квартиры => доходность 0% при стабильности цен.
- Событие - застройщик Донстрой, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2024. Цены от 11,9 млн. руб. (420 тыс./кв.м.) за студию и от 16,5 млн. руб. (360 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 1,5% (студии) и 2% (1к).
Таким образом, самый инвестиционно привлекательный ЖК в этом районе - Большая Очаковская 2. Планируемых новостроек здесь пока нет.
4) Давыдково - будет расположена вдоль Аминьевского шоссе у примыкания к нему Инициативной улицы:
К сожалению, вблизи этой станции нет строящихся новостроек. Немного дальше на запад строится КутузовGRAD II (сдача 2 кв. 2022), но от него до будущей станции идти 25 минут. Перспективный проект тоже только один - Верейская ул., вл. 12, участок принадлежит ГК Родина, старт продаж пока неизвестен (разрешительная документация еще не получена).
5) Кунцевская - она откроется рядом с существующей станцией, также здесь доступен переход на МЦД-1.
Здесь строится два объекта бизнес-класса:
- Mainstreet (апартаменты) - застройщик Основа, без отделки, срок сдачи - 2 кв. 2022. Цены от 10,1 млн. руб. (365 тыс./кв.м.) за студию и от 11,2 млн. руб. (265 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Разница в стоимости кв.м. здесь почти 40% при том, что площадь квартир не сильно отличается (28 и 42 кв.м.) => цена студий сильно завышена. Годовая доходность при стабильных ценах: -15% (студии) и 4% (1к). Однако в случае апартаментов, на потенциальный рост цены будет влиять не только улучшение транспортной доступности, но и вероятность принятия законодательства, приравнивающего апартаменты к квартирам.
- Shome - застройщик Велесстрой, отделка white box, сдается в этом году, остались в продаже только 3к и 5к квартиры (от 32 млн. руб.).
Планируемых новостроек нет.
6) Терехово - расположится посередине Мнёвниковской поймы, в центре жилого комплекса Остров:
Застройщиком ЖК Остров выступает Донстрой, есть квартиры с отделкой и без. Детальный анализ по этому ЖК можно почитать тут. Самый доступный по ценам квартал (второй) сдается во 2 кв. 2024. Цены от 12,1 млн. руб. (415 тыс./кв.м.) за студию и от 16,9 млн. руб. (410 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена кв.м. на студии и 1к практически одинаковая, что говорит о завышенной цене 1к. Годовая доходность: 4,5% (студии) и 2,5% (1к).
Других строящихся или планируемых проектов тут нет.
Рублево-Архангельская ветка (открытие в 2026-27 г.):
1) Звенигородская - будет расположена возле пересечения улицы Шеногина, Шелепихинского шоссе и 1-го Силикатного проезда.
Строящиеся ЖК бизнес класса рядом с будущей станцией:
- Сердце Столицы - застройщик Донстрой, без отделки, срок сдачи - 3 кв. 2024. На прошлой неделе вышел в продажу последний корпус - цены от 11,9 млн. руб. (420 тыс./кв.м.) за студию и от 16,8 млн. руб. (390 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Детальный отчет по этому ЖК можно почитать тут. Годовая доходность: 4,5% (студии) и 2,5% (1к).
- Level Причальный - застройщик Level Group, отделка white box, срок сдачи - 4 кв. 2023. Цены от 10,4 млн. руб. (595 тыс./кв.м.) за студию и от 15,7 млн. руб. (475 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: -15% (студии) и -6,5% (1к). Отрицательная доходность означает, что рядом можно купить схожую готовую квартиру дешевле.
- Сидней Сити - застройщик ФСК, отделка white box, срок сдачи - 1 кв. 2023. Цены от 17,1 млн. руб. (505 тыс./кв.м.) за студию и от 19,4 млн. руб. (505 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Цена кв.м. одинаковая для студий и 1к => цена студий завышена. Годовая доходность: -15% (студии) и -13% (1к).
Рядом планируется еще два проекта - 1-й Силикатный проезд, вл. 13 от Гранель и 2-й Силикатный проезд, вл. 8-10 от Основа. Разрешительная документация пока не получена, поэтому даты старта неизвестны.
2) Карамышевская - эта станция будет расположена рядом с уже открытой станцией БКЛ Народное Ополчение, поэтому на стоимость недвижимости не повлияет.
3) Бульвар Карбышева - будет расположена параллельно улице Маршала Тухачевского напротив бульвара Генерала Карбышева.
Строящиеся ЖК бизнес класса рядом с будущей станцией:
- Октябрьское поле - застройщик РГ-Девелопмент, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2022. На данный момент все квартиры в брони, поэтому оценка доходности делалась по самой недорогой забронированной студии по цене 7,1 млн. (255 тыс./кв.м.). Доходность получилась высокая: 16%. Для расчета доходности использовались цены на готовые квартиры в предыдущей очереди ЖК Октябрьское поле (цена аналогичной квартиры 8,5 млн. руб.). В ближайшее время ожидается вывод новых квартир второй очереди, будем внимательно следить за ценами.
- Crystal - застройщик Крост, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2022. Здесь долгое время была неразбериха с этажностью здания, не смотря на уже достаточно высокую стадию готовности дома, но недавно наконец согласовали строительство 47 этажей (ранее было разрешение на 23 этажа). Это привело к переносу срока сдачи на год, теперь ЖК сдается в 4 кв. 2022. Сейчас самая недорогая 1к на 24 этаже стоит 12,9 млн. (320 тыс./кв.м.). Но годовая доходность здесь еще больше, чем в Октябрьском поле, если сравнивать с готовыми квартирами в ЖК Union Park: 19,5%.
Строящихся новостроек комфорт-класса здесь нет. Планируемых объектов два - 82 квартал от Крост и ул. Народного Ополчения, 34 от Гранель (срок старта пока не известен).
4) Живописная - расположится вдоль улицы Паршина (рядом с территорией учебного спортивно-оздоровительного комплекса «Октябрь»):
Здесь нет строящихся и планируемых ЖК, но прямо у будущего метро расположен недавно сданный ЖК Серебряный парк (квартиры еще есть в продаже).
5) Строгино - она откроется рядом с существующей станцией, поэтому влияние на рост цены новостроек будет минимальным.
6) Липовая Роща - эта станция будет расположена на территории Московской области вдоль МКАД, между Новорижским шоссе и территорией ЖК Спутник:
Здесь две новостройки комфорт-класса:
- Спутник (апартаменты) - застройщик Самолет, отделка чистовая, срок сдачи - 3 кв. 2024. Цены от 5,9 млн. руб. (230 тыс./кв.м.) за студию и от 6,7 млн. руб. (185 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность низкая: -2% (студии) и 1,5% (1к).
- Мякинино парк - застройщик ПИК, чистовая отделка, срок сдачи - 3 кв. 2022. Цены от 5,6 млн. руб. (285 тыс./кв.м.) за студию и от 7,7 млн. руб. (240 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Локация здесь очень интересная - полуостров, окруженный водой и зеленью и относится ЖК к Москве, а не к Московской области, в отличие от Спутника, но транспортная доступность пока плохая, хотя говорят, что рядом будет остановка автобуса. Годовая доходность при условии стабильности цен очень высокая: 22% (студии) и 19% (1к). Для определения доходности использовались цены квартир в практически сданных корпусах предыдущей очереди Мякинино парк.
В обоих проектах можно приобрести квартиру с кухней.
Планируемых проектов рядом два, возможно они будут объединены - Донстрой владеет участками на ул. Маршала Прошлякова, 21 и 26 (деталей пока нет).
7) Рублево-Архангельское - эта станция будет расположена внутри жилого проекта Сбербанка ЖК Рублево-Архангельское:
Весной начали появляться новости о новом масштабном проекте Сбербанка Рублево-Архангельское и в мае открылись продажи первых корпусов для сотрудников банка. Судя по просочившейся в сеть информации, цены были весьма внушительные даже для сотрудников, но так как это пока конфиденциальная информация, будем ждать официального старта, который намечен на осень этого года.
Из других проектов в относительной близости также скоро должен стартовать Ильинойс от Гранель.
8) Ильинская - она будет расположена в районе музей-усадьбы Архангельское
В относительной близости от этой станции строится два ЖК комфорт-класса:
- Ильинские луга - застройщик ПИК, отделка white box, срок сдачи - 4 кв. 2023. Цены от 4,4 млн. руб. (215 тыс./кв.м.) за студию и от 5,9 млн. руб. (160 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: 9,5% (студии) и 7% (1к).
- Новая Рига - застройщик Гранель, без отделки, срок сдачи - 4 кв. 2021 и 2 кв. 2022. Цены от 4,6 млн. руб. (175 тыс./кв.м.) за студию и от 4,9 млн. руб. (155 тыс./кв.м.) за 1-комнатную. Годовая доходность: -24% (студии) и 4,5% (1к).
Вывод:
Наиболее инвестиционно привлекательные новостройки около строящихся станций метро (в порядке убывания доходности):
- Мякинино парк
- Crystal
- потенциально Октябрьское поле (зависит от цен на новый пул квартир)
- Большая Очаковская 2
В следующей статье проанализирую новостройки у строящихся станций метро на Севере и Востоке Москвы. Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить.
У меня также есть Телеграм канал https://t.me/nporaschetu, где я делаю анализ инвестиционной привлекательности новостроек, там информация обычно появляется быстрее, чем на Дзене.
