На прошлой неделе стартовали продажи последнего корпуса ЖК Сердце Столицы (корп. 10) от Донстрой. Это перспективный активно застраивающийся район рядом с рекой и Москва-Сити, буквально в 3 мин. от нового корпуса планируется открытие станции метро Звенигородская (~2027 г.). Однако здесь очень большая конкуренция – 6 строящихся и 5 планируемых ЖК в окружении.
Напомню, что мой анализ заключается в приведении цен новостроек в районе к общему знаменателю за счет поправочных коэффициентов, применяемых к разным параметрам ЖК (класс, срок строительства, транспортная доступность и пр.). Такие приведенные цены можно напрямую сравнивать друг с другом, не думая о различиях проектов, так как все уже учтено (последняя колонка в таблице выше).
Цена здесь на 18% выше среднерыночной по студиям и на 26% по 1к. Но если сравнивать с конкурентами, то цена ниже большинства кроме апартаментов в ЖК Мята. Все квартиры в предыдущих очередях уже распроданы, поэтому интересно было сравнить цены со вторичкой. Студий в предложении мало и, что интересно, разрыв в стоимости апартаментов и квартир больше среднерыночного (>30%). Например, видовая студия-апарт 35 кв.м. стоит 11,6 млн. руб. (335 тыс. руб./кв.м.).
Годовая доходность низкая - 4,5% для студий и 2,5% для 1к при стабильности цен на рынке. Для расчета доходности я брала данные ЦИАН по стоимости аналогичных готовых квартир с применением поправок при необходимости: 13,5 млн. руб. для студий и 18 млн. для 1к.
Доход от аренды здесь тоже низкий - при ставке аренды ~70,000 руб./мес. за 1к квартиру, срок окупаемости составит ~35 лет.
Вывод: По новому корпусу доходность низкая, можно рассмотреть покупку студий с перспективой роста по мере развития района, но мы рекомендуем инвестировать в готовые апартаменты Сердце Столицы на вторичке и подержать их до принятия законодательства по апартаментам.
Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен (здесь будет больше букв) и Телеграм канал https://t.me/nporaschetu (здесь информация будет появляться быстрее).