Сегодня расскажу о нескольких вопросах, на которые нужно обратить внимание при покупке недвижимости. Все вопросы будут связаны с земельными участками.
Я более 10 лет занимаюсь вопросами, связанными с недвижимостью: строительство, аренда, купля-продажа и т.п. За это время, я проверил несколько сотен объектов в связи с предполагавшейся покупкой. Очень большое количество из этих объектов были мною забракованы.
Сегодня расскажу почему я забраковал их и отмечу несколько вопросов, на которые надо обратить внимание при покупке недвижимости. Сразу оговорюсь, что речь идет об объектах недвижимости, за исключением квартир.
Еще один момент, на который надо обратить внимание - это то, что здесь будут раскрыты не все вопросы. Не смотря на то, что я сразу отметил, что речь пойдет исключительно о земле, даже в этой части я не смогу рассказать про все нюансы. К сожалению, проверка объекта - это достаточно объемный процесс и описать его полностью в рамках одной записки просто невозможно. Но можно отметить несколько основных вопросов.
Итак,
1. Право на землю.
Самое первое, на что надо обращать внимание при покупке недвижимости - это документы на землю. Нужно четко понимать, на каком основании земельный участок принадлежит продавцу. Наиболее распространенные варианты - это "собственность" и "аренда".
Распространено мнение, что эти два права практически ничем не отличаются. Однако это не так. Отличий масса и они достаточно серьезные. Раскрывать их не буду - тут Вам придется довериться мне на слово.
Самый хороший вариант для покупателя недвижимости - это собственность на землю. Если же земля в аренде, то стоит озаботиться массой вопросов. Один из них - это "почему продавец не выкупил землю"?
В моей практике было несколько случаев, когда продавец пытался убедить покупателя, что с выкупом земли не будет никаких проблем. Всегда за этими словами скрывалась ложь. Как правило, если есть возможность выкупить землю, то ее выкупают, не откладывая в долгий ящик. Если же при наличии объекта недвижимости, земля продолжает находиться в аренде - это верный признак наличия проблем. Во многих случаях такие проблемы практически неустранимы.
Было, в моей практике несколько случаев, когда у продавца недвижимости не было никаких прав на землю. В идеале так быть не должно, но у нас встречается. При этом, такая ситуация не всегда означает наличие проблем. Тут необходим четкий юридический анализ документов.
2. Кадастровый учет земли.
В идеале все земельные участки должны проходить кадастровый учет. Однако на практике так бывает далеко не всегда. Если недвижимость расположена на участке, не прошедшем кадастровый учет, то это необходимо сделать. Внесение сведений об участке в кадастр - это относительно недорогая и не затратная по времени операция, которая способна уберечь покупателя от множества проблем.
Другой вариант - это когда земельный участок стоит на учете без определения границ на местности. Это редкий вариант, но также встречающийся на практике. Я с ним сталкивался не более десяти раз и всегда за этим крылись определенные существенные проблемы. Хотя сразу оговорюсь, что теоретически возможны ситуации, когда отсутствие границ не таит каких-то проблем (но у меня такого еще не было).
Соответственно, если участок стоит на учете без определения границ, нужно исправить эту недоработку.
3. Расходы на содержание земли.
Нужно четко понимать, что приобретение земельного участка влечет за собой расходы на его содержание. Это будет земельный налог или арендная плата. Земельный налог считается из кадастровой стоимости, в отношении арендной платы могут быть различные варианты (все их описывать не буду, этим должен заниматься юрист покупателя).
Соответственно, могут быть варианты, когда относительно низкая цена объекта недвижимости объясняется большими расходами на содержание земли. В своих заключениях, я всегда обращаю внимание на этот вопрос. Как правило, он связан с вопросом "права на землю" и несколько раз были отказы от приобретения объектов недвижимости именно в связи с большими расходами на землю.
4. Вид разрешенного использования земельного участка и категория земель.
Большое значение имеет то, к какой категории относится земельный участок и какой у него вид разрешенного использования. Здесь необходима достаточно серьезная проверка. Эти вопросы могут повлиять на саму законность нахождения объекта недвижимости на земле. Кроме того, эти вопросы влияют и на возможность дальнейшего использования земли и объектов недвижимости.
Также рекомендую Вам прочитать серию записок о том, зачем ставить землю на кадастровый учет:
Запишитесь на консультацию по тел. 8-961-057-74-25
Подписывайтесь на мою группу в ВКонтакте: https://vk.com/zashita_kvartir
Если Вам будет интересно продолжение данной темы, напишите в комментарии, о каких вопросах, связанных с покупкой недвижимости Вы хотели бы поговорить.
_____________
Подписывайтесь на наш телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
Ставьте "нравится" и пишите свое мнение о заметке. Нам Важно то, что Вы думаете.
Получить консультацию можно по тел. 8-961-057-74-25 или направив письмо на эл. почту: upbiv@mail.ru
