«Сильный архитектурный образ квартала — уютный, прочувствованный, с неповторимой энергетикой, стал ярким акцентом Комендантского проспекта. Высотный современный силуэт комплекса является архитектурной доминантой локации и отлично вписывается в стиль оживлённого мегаполиса, которым является Петербург в этой части», — так застройщик презентует свой проект на официальном сайте. Но как он выглядит вживую? Выполнил ли застройщик свои обещания? Какие есть минусы и плюсы в проекте? Во всех вопросах разбирается агент Vysotsky Estate в Санкт-Петербурге.
Полтора года назад, приехав по работе в район Каменка, я обратила внимание на броские фасады этого жилого комплекса — непривычно яркие, притягивающие взгляд издали и не отпускающие, пока не скроются из виду. И вот теперь я еду изучать ЖК «Legenda Комендантского» в прямом смысле изнутри, чтобы узнать отзывы покупателей и оценить проект с точки зрения эксперта по недвижимости.
О девелопере
Компания LEGENDA Intelligent Development была образована в 2010 году бывшим генеральным директором Setl City Василием Селивановым.
Сейчас застройщик предложил новый формат smart-жилья с достаточно большим ассортиментом планировочных решений для клиентов с разным составом семьи и с учётом финансовых возможностей каждой из них.
На данный момент на счету компании насчитывается 7 реализованных объектов: «LEGENDA Оптиков», «LEGENDA Дальневосточного», «LEGENDA Героев» и т.д. И компания продолжает уверенно развиваться, объявляя о новых стартах: ЖК «Малоохтинский 68», ЖК «Чёрная речка 41».
О проекте
Самый скромный по размерам проект в Каменке, но с не самыми скромными ценами за квадратный метр — жилой квартал «Legenda Комендантского», который возведён в северной части Приморского района Санкт-Петербурга (неподалёку от Юнтоловского заказника) и введён в эксплуатацию в IV квартале 2018 г. (I очередь) и в IV квартале 2020 г. (II очередь).
Проект жилого комплекса был разработан архитектурной студией «Евгений Герасимов и Партнёры» и представляет собой 9 монолитных 21-этажных корпусов, рассчитанных на 1.008 квартир с 50 уникальными планировочными решениями и ещё 25 подтипами.
Вентилируемые фасады из керамогранита украшены геометрическим орнаментом ярких тонов с цветовыми акцентами, а также витражным остеклением и расположением эркеров на разных уровнях. Входные группы здания оформлены в едином дизайнерском стиле. В каждой секции колясочные и по 3 лифта — два грузоподъемностью 630 кг и один грузовой на 1.000 кг. По сравнению с «Legenda Оптиков» МОПы (места общего пользования) стали просторнее и светлее.
Корпуса первой очереди объединены общим стилобатом и коммерческими помещениями, где расположена двухэтажная торговая галерея. Во дворе расположены детские и спортивные площадки, коворкинг, велосипедные дорожки, зоны для отдыха и пикника.
Придомовая территория благоустроена ландшафтным дизайном, амфитеатром и променадом для прогулок.
Транспортная доступность
Ездить в Каменку удобно тем, кто предпочитает перемещаться за рулём. Есть выезды на КАД и ЗСД. Для тех, кто пользуется общественным транспортом, ситуация грустнее.
Основные транспортные маршруты:
1. Пешком от станции метро «Комендантский проспект» до ЖК можно дойти за 44 минуты, расстояние 3,6 км.
2. Общественным транспортом от метро «Комендантский проспект» можно доехать на маршрутках №К168, №К23 или на автобусе №128. Время в пути в среднем 26 мин.
3. Заказав такси, по свободной от пробок дороге вы доедете до ЖК от станции метро «Комендантский проспект» за 10-13 минут. В среднем стоимость поездки обойдётся в 260 руб.
4. На собственном автомобиле по КАД (в 2 км. от ЖК) или ЗСД (в 600 м. от ЖК).
Проверила на себе лично два из четырёх способов:
- Первый раз добиралась до комплекса, воспользовавшись услугами такси, доехав от станции метро «Пионерская» за 256 руб. и затратив 10 минут на дорогу.
- Второй раз ехала на маршрутке от станции «Комендантский проспект», время в дороге до ЖК — 20 мин.
Также надо помнить, что в Приморском районе часто бывают серьёзные пробки, особенно в утренние и вечерние часы.
Перспективы дорожно-транспортного развития
1. Планируется открытие к 2025 г. станции метро «Шуваловский проспект», но на это лучше не рассчитывать. В планах города строительство этой станции неоднократно возникало и неоднократно переносилось. Шли разговоры, что откроют в 2013 году, потом в 2015 и т.д.
В 2017 году станцию метро решили перенести с пересечения ул. Авиаконструкторов и Шуваловского проспекта на пересечение Комендантского проспекта с Шуваловским. И в связи с этим потребовалась новая проектная документация в части проектирования.
Ещё недавно в официальном плане КРТИ открытие станции значилось в 2023-2025 году. Но уже сейчас можно понять, что это маловероятно. Прогноз на открытие станции — 2028-2030 год. И то, если будет достаточно финансирования.
2. Два ныне разорванных участка дороги Шуваловского проспекта должны соединить к 2021 году, и в тот же срок здесь должны открыть новую развязку с Западным скоростным диаметром.
Оценка транспортной доступности: 6/10
Территория
Во дворе жилого комплекса есть своя спортивная площадка, детские игровые зоны, вело- и пешеходные дорожки. Хотя двор и не производит впечатление громадного, но в нём действительно уютно и комфортно.
Меня расстроил уровень озеленения территории — хотелось бы побольше деревьев и кустов, да и саженцы могло бы быть побольше в проекте такого уровня.
У комплекса имеются два этажа коммерческих помещений, которые спроектированы так, чтобы отгородить жителей от шумного и пыльного Комендантского проспекта, создавая эффект уединенности и камерности пространства. Нижние этажи уже заняты кафе, пекарнями и магазинами, поэтому все необходимое для жителей находится в шаговой доступности.
Территория комплекса охраняется, по периметру установлено видеонаблюдение, вход на территорию возможен через центральный холл с охраной. Машины на территорию могут заезжать только для разгрузки/погрузки по согласованию с службой охраны.
Оценка территории: 8/10
Инфраструктура
Социальные объекты
Начнём с детских садов — как обстоит ситуация с этим вопросом. Изначально в составе проекта анонсировался детский сад, однако позднее от его возведения за счёт застройщика отказались. На территории ЖК осталось земельное пятно под него, однако переговоры о дальнейшем строительстве всё ещё идут.
Ближайший детский сад располагается в 900 м. по адресу Шуваловский пр., 53 к4 (средне-образовательная школа №246 с дошкольным отделением) и на территории ЖК Ultra City — детский сад №18, в 600 метрах.
Проект школы, который запланирован в квартале между Нижне-Каменской, Глухарской ул., пр. Авиаконструкторов и ул. Плесецкой, в настоящий момент не согласован и был отправлен на доработку. Это должна быть начальная школа на 150 учащихся с дошкольным отделением для 140 ребят. Средства для строительства, если всё получится, будут заложены на 2022–2024 года.
Школа в проекте застройщика не была предусмотрена, а поэтому нагрузка ложится на школы в соседних дворах района. В пешей доступности работает школа №246, чуть дальше располагаются общеобразовательные учреждения №581, №688, №697.
И тем не менее недостаток мест в школах и детсадах – одна из ключевых нерешённых проблем. Сейчас социальные объекты в Каменке возводят застройщики по госконтрактам, под обещание выкупить или просто в «подарок» городу. Поэтому нужно быть готовым к тому, что места в садик или школу придётся ждать.
По проекту застройщик заявлял, что в ЖК будет выделено помещение для врача общей практики, но на сегодняшний день я не нашла информации, что это реализовано. Поэтому получить медицинскую помощь можно в городской поликлинике №114, которая располагается по адресу ул. Шаврова, 19к1.
Торговая индустрия в районе представлена сетевыми супермаркетами «Пятёрочка», «Перекрёсток», Prisma в ТК «Монпансье», «О’КЕЙ», «Магнит». На Шуваловском проспекте открыт гипермаркет «Лента»; чуть дальше, в 10 мин езды на машине без пробок, гипермаркеты Metro Cash&Carry, «O’КЕЙ» и «Максидом». Прямо напротив метро работает ТРК «Атмосфера» с супермаркетом «Ашан».
Оценка социальной инфраструктуры : 5/10
Промышленные объекты
В непосредственной близости от ЖК «Legenda Комендантского» промышленных объектов нет, однако в 3 км располагается действующая промышленная зона «Коломяги» с бетонными и асфальтовыми заводами. Два асфальтобетонных завода (АБЗ), мебельное производство и другие не озонирующие атмосферу предприятия расположились в Коломягах посреди жилых кварталов. В настоящий момент Смольный прорабатывает вопрос переезда завода «АБЗ №1» с Новосельковской улицы.
Полигон ТБО «Новоселки», который серьёзно мешал доносящимися неприятными запахами, рекультивировали. Отходы продолжают принимать, однако только такие, с помощью которых можно создать огромный террикон: грунт, строительный мусор и прочее.
Жители северных районов регулярно жалуются на неприятные запахи в районе полигона «Северный» и расположенного тут же полигона коммунальных отходов «Новоселки». На «Северный» с 2007 года прекращён завоз осадка сточных вод — он проходит термическую обработку на заводах по утилизации осадка. В результате естественной минерализации почти все иловые площадки полигона заросли кустарниками и травой. С 2018 года накопители №5 и №7 засыпают инертными материалами. Реализация всего проекта рассчитана на 9 лет.
«Новоселки» также с 2018 года находятся в стадии рекультивации, проект которой предусматривает 2 этапа — технический и биологический. Предполагается строительство станции дегазации на полигоне.
В 500 метрах от участка находится крупная лесопарковая зона, неподалеку находится Юнтоловский заказник, до реки Каменки — около 600 метров. Однако экологическое положение местности не совсем благополучно из-за близости промышленной зоны, которая располагается в 900 метрах от ЖК.
Оценка экологии: 6/10
Планировки
Количество квартир
Расстраивает количество квартир в комплексе — по мне, 1.008 квартир для такого внутреннего пространства многовато, как и многовато количество квартир на этажах — в зависимости от секции оно варьируется от 10 до 12.
Эффективность планировок
Минимальная площадь студий — 26,3 м², максимальная площадь 3-комнатной квартиры — 109 м². Комнаты преимущественно квадратные, не превышающие метраж в 13 м², с высотой потолков 2,7 м. Коридоры эргономичны, со встроенными гардеробными. В каждой квартире предусмотрены небольшие балконы с панорамным остеклением. В комплексе запроектированы просторные кухни-гостиные с несколькими окнами.
Особенностью проекта стало наличие в квартирах круговых планировок, собственных небольших прачечных, вместительных гардеробных, а также отсутствие несущих стен в квартирах, что позволит зонировать пространство по вкусу собственника.
Но если присмотрится внимательнее, то начинаешь понимать, что, например, у студий в проекте не самая лучшая эргономика.
Взгляните на план расстановки мебели ниже — площадь не позволяет разместить полноценное спальное место, а только диван, который находится в зоне перемещения из коридора в основную жилую зону, что, как ме кажется, не совсем функционально. Не складывается ли у вас ощущение, что спать собственник будет чуть ли не в коридоре? А при установке спального места ближе к балкону планировка даёт разместить его только посередине комнаты, так как с этой же стороны располагается балконная дверь.
Также для студий, которые в проекте в среднем равны 26,3 м², не нужны настолько большие кухонные угловые гарнитуры, ведь предполагается, что жить в такой квартире будет не более 1-2 человек.
И что же мы видим у владельцев студий на самом деле? Как выглядит расстановка мебели можно увидеть на примерах реальных объектов, которые в настоящий момент находятся в продаже.
Теперь хочется взглянуть более внимательно на планировки 2-3 комнатных квартир — что они из себя представляют.
Впечатление, что покупаешь «компактные» квадратные метры за реально немалые деньги.
Первое, что отмечу:
- маленькие площади жилых комнат: спальни — по 9,63-11,63 м², детские — 9,90 м².
- Кухни-гостиные: если вы любитель отдельной кухни, без объединения с жилым помещением — проекты Legenda не для вас.
- Небольшие лоджии: 2,59-4,26 м².
- Высота потолков — 2,7 м.
А теперь сравним планировки двух вариантов 3-комнатной квартиры у проектов-конкурентов:
Что скажете — какой вариант вам больше нравится?
От себя добавлю, что планировки эти на любителя. Если вы готовы платить за столь небольшие жилые помещения (ко всему с невысокими потолками), то проект для вас. Я больше консервативных взглядов и люблю простор — как вширь, так и ввысь.
Оценка планировок: 7/10
Цены и обзор конкурентов
В «легендарных» квартирах нет такого понятия, как стоимость квадратного метра. Цена зависит от планировки, расположения и этажа, а не от метража. Например, чем выше этаж, тем дороже — шаг может составлять 150 тысяч руб.
Как видите, на сегодняшний день на вторичном рынке эти два проекта +/- сравнялись в стоимости м². Стоит обратить внимание на то, что 2-комнатные квартиры в этих двух проектах в одном ценовом коридоре.
Что сейчас можно купить в ЖК «Legenda Комендантского»?
Приобрести вариант от застройщика вы уже не сможете, всё распродано. А вот варианты по переуступке или на вторичном рынке есть. Ниже приведу подборку объектов, которые находятся в продаже. Это далеко не все варианты квартир, но уже даже по этим скриншотам вы можете сделать вывод, какая ценовая политика по уступкам и на вторичным рынке на данный проект.
Паркинг
В комплексе есть подземный паркинг. Плюс в том, что спуститься в него можно на лифте. Но на этом плюсы заканчиваются.
На 1.008 квартир в «Legenda Комендантского» предусмотрела только 582 парковочных места. Получается, что 1 парковочное место ~ на 2 квартиры.
С учётом того, что проект с уровнем комфорт-класс больше ориентирован для семьи с детьми, на мой взгляд, можно было предусмотреть чуть больше мест в паркинге либо делать изначально меньше квартир в проекте. Но, что уже говорить — проект реализован.
Я посещала ЖК 2 раза — днём в рабочий день и в выходной. И каждый раз наблюдала, что все гостевые парковочные места, которых в проекте 194, заняты.
Итоги
Что можно сказать о проекте, подводя итоги обзора? Общее впечатление от ЖК «Legenda Комендантского» осталось смешанное:
- в комплексе представлен хороший выбор планировок, но с небольшими жилыми комнатами;
- достойная организация внутри дворового пространства;
- радует, что двор закрыт от машин и что особое внимание уделяется безопасности жильцов.
Однако при всех преимуществах снижает привлекательность:
- действительно высокий ценник для относительно небольшого метража квартир;
- мест в паркинге на всех явно не хватит, да и количество гостевых парковок сулит проблемы с размещением личного транспорта;
- исключение детского сада из проекта (изначально не указан в проектной декларации, но заявлен в рекламных рендерах), а значит многие семьи ждут проблемы с попаданием в д/с и школы в соседних ЖК;
- отсутствие в проекте школы, детей придётся водить в ближайшие в районе.
Я как эксперт могу сказать, что проекты уровня, на который претендует застройщик, задачи такого порядка должны стоять в приоритете. Проект заявлен как семейный — с большим количеством планировочных решений для семей с детьми, но без своего детского сада и школы на территории. Всё это неоднозначно.
Клиенты, с которыми я была на показах квартир в этом проекте, отметили, что ЖК в общем и целом понравился, но также озвучили, что есть существенные минусы за такие деньги — это удалённость от метро, отсутствие школы и садика на территории.
Хочу добавить, что ранее застройщик был замечен в нарушении сроков сдачи и качестве финишной отделки в первых проектах. В этом жилом комплексе все квартиры сдавалась с «белой» отделкой, поэтому таких проблем у компании не возникло, но всё-таки при передаче квартир были выявлены незначительные недочёты. Вот некоторые из них:
- на поверхности коробки входной двери четко видны сколы краски,
- отсутствует уплотнительная лента в санузле,
- полотно двери отличается по цвету с дверной коробкой,
- повреждение на полотне межкомнатной двери,
- протечка под раковиной,
- отсутствуют заглушки на подводках к радиатору,
- не закреплён наличник межкомнатной двери.
Но я бы добавила, что это вопросы скорее к подрядчику, нежели к застройщику.
Что ж, дальше решать вам — хотите вы приобрести квартиру в проекте компании Legenda или всё-таки выберете другой вариант жилого комплекса.
Я в свою очередь постаралась учесть и разобрать для вас все важные характеристики, на которые стоит обращать внимание при покупке своих новых квадратных метров в этом жилом комплексе.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи.
Понравилась статья — ставьте лайк.
