Здесь нет быстрого и однозначного ответа.
Изначально собираем сведения от инвестора:
- конечная цель сделки (определяется стратегией сделки - под перепродажу/окупаемость/ведение личного бизнеса)
- лимит бюджета
- готовность к дополнительным вложениям (ремонт, переоборудование и пр.)
- регион
- минимально приемлемая площадь объекта
- индивидуальные требования к объекту (в случае специфики бизнеса)
Далее, определяемся с задачами (план работ), - напрямую зависит от критериев, обозначенных инвестором.
В ходе мониторинга и подбора акцент делаем только на объектах коммерческой недвижимости, с разбивкой на:
- классы
- сегменты по уровню доходности
- геолокацией
- ликвидностью
Следующий важный этап:
- анализ рынка, динамики, цен, спроса
- функциональное применение
- физическое состояние (наличие отделки, износ)
- пешеходный трафик
- присутствием арендаторов (в.т.ч. якорных)
- определение потенциального дисконта и срока окупаемости
После положительных выводов можно приступать к анализу технических характеристик (планировка, наличие перепланировок, реконструкций, коммуникации, входы/выходы и т.д), конечно, осмотр личный объекта. По земельным участкам - анализ категорий земли, видов разрешенного использования, фактическое использование, ПЗЗ, градостроительные регламенты.
И только после этого проводится полная проверка объекта на предмет наличия и оценки рисков по сделке с ним (правовые, временные, налоговые). В случае отсутствия рисков или их разумного характера - составление расчета экономики сделки и выявление целесообразности входа в сделку (проверка соотношения доходность/риск).
Вот краткий чек-лист последовательных действий, необходимых при работе с объектом, для решения инвест запроса.
Если недостаточно знаний и компетенций для проведения такого спектра работ - милости прошу ко мне на тренинг или обращайтесь за экспертизой рисков по сделке с объектом недвижимости перед выкупом.
