О том, что такое квартира на земле (иногда, когда продавцу хочется выглядеть умным, и чтобы человек почувствовал себя приближенным к чему-то великому, заграничному, их называют таунхаус), написано много статей, в общем, нет смысла останавливаться на хорошо известных вещах, а лучше обсудить или попытаться обозначить, спрогнозировать проблемы покупателя такой недвижимости, что его может ждать в случае, если он решится на покупку.
Как всегда, решение проблем сводится к стоимости их устранения, выраженной в денежном эквиваленте или к затратам времени и денег, если собственник может и решит все делать самостоятельно.
Чтобы решить для себя, стоит ли покупать квартиру на земле, ее цену нужно сравнить с квартирой такой же площади, но расположенной на первом или последнем этаже хрущевки.
Почему именно хрущевки? Потому что очень часто параметры таких квартир будут совпадать: маленькие комнаты и окна, низкие потолки плюс все проблемы, связанные с первым этажом и крышей, которая может протекать, если ее давно не ремонтировали.
Сразу оговоримся, что в понятие «жилое состояние» каждый человек вкладывает свой смысл, ведь, теоретически, с милым рай и в шалаше (если милый атташе), т. е. можно жить в любой квартире, отвечающей санитарным нормам: стены, крыша, полы, двери и окна есть, сантехника установлена и работает, значит можно покупать и в процессе проживания, по мере накопления денег, наводить желаемую красоту или удобства, ведь нет предела совершенству, так что понятие «жилое» - это личное восприятие каждого индивидуума.
Чтобы абстрагироваться от личного восприятия «жилого», существуют критерии сравнения: наличие санузла, состояние стен, крыши, окон, высота потолков и уровни полов в разных комнатах.
Однако, если у покупателя нет знаний строителя, вряд ли он сможет самостоятельно оценить стоимость минимального ремонта такой квартиры, поэтому очень желательно, чтобы приглашенный специалист составил смету, сколько будет стоить приведение жилья из текущего состояния в желаемое, а потом добавить к смете еще 20%. Преимущество сметы в том, что она покажет стоимость приведения квартиры в квартиру своей мечты и, если денег на такое состояние не хватает, то желания можно уменьшать, корректируя тем самым сметную стоимость.
Скажем сразу, устранить можно любую проблему, вопрос только в цене и времени, требуемом для ремонта. Одно дело заменить окна, двери и переклеить обои и совсем другое дело, когда капитальные стены в трещинах от крыши до фундамента, санузел во дворе, а печное отопление внесет разнообразие и новые впечатления в жизнь, если до этого человек с ним не сталкивался.
Возможно, квартира на земле расположена в идеальном месте города, что делает ее покупку привлекательной, поскольку единственное, что не поддается изменению, так это место расположения жилья. Правда, даже если квартира расположена там, где вам хочется, это достоинство может быть нивелировано наличием общего двора, в который будут выходить двери соседних квартир, а вот в них могут проживать соседи, образ жизни которых может быть далек от идеального или похожего на ваш. Проще говоря, можно стать участником или, как минимум, зрителем/слушателем всех разборок или праздников, хотите вы этого или нет.
Итак, зная стоимость и длительность ремонта, цену покупки, место расположения квартиры и характер соседей, можно оценить выгодность приобретения, сравнив затраты с ценой хрущевки аналогичной площади.
Если вас устраивают все параметры, то такая квартира станет достойным жильем.
Теперь особо стоит предостеречь покупателей от покупки квартиры на земле по доверенности. Часто такие квартиры имеют самовольные пристройки. Если в случае самовольного строительства в усадьбе самоволку можно узаконить, то для квартиры на земле единственным решением проблемы будет снос пристроек, потому что узаконить самовольное строительство можно только в случае, если оно произведено на земельном участке, отведенном для этих целей, а в случае «квартиры» земельный участок всегда находится в собственности города.
Продавцы таких квартир знают об этом, поэтому их рассказ сводится к тому, что им срочно нужно уезжать в другой город/страну, поэтому они дадут покупателю генеральную доверенность и продают свою суперквартиру вот за такую смешную цену, чтобы у покупателя был стимул самому оформить документы на недвижимость.
От такой халявы трудно отказаться, а о том, что зарегистрировать за собой право собственности на такую квартиру исключено, покупатель узнает потом, пройдя по кругу все инстанции, но к тому времени продавец уже будет далеко или успеет потратить полученные деньги.
Так что, если вас устраивает цена, но вам предлагают продать квартиру по доверенности, будет очень полезно сравнить то, что нарисовано в техпаспорте с фактическими постройками и, если построек больше, чем нарисованных, откажитесь от покупки, потому что любые, даже мизерные деньги, потраченные на покупку, попадут в категорию «потерянные» или «убытки».
Берегите себя и свои деньги!
12.07.2021.