О том, что при продаже своей недвижимости нужно заплатить налог государству, известно, наверняка многим.
Но вот кто и когда может не платить его на законных основаниях? И какими изменениями в налоговых правилах можно для этого воспользоваться? Разберем несколько актуальных вопросов по этой теме.
1. Что меняется в правилах уплаты налога с продажи недвижимости в связи с принятием нового закона
Недавно был принят объемный пакет поправок в НК РФ, среди которых есть важная новость для граждан, которые планируют продавать свою недвижимость (Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Начиная со следующего, 2022 года, отменяется обязанность подавать в ФНС декларацию о доходе, полученном с продажи квартиры, дома, земли, гаража и пр. объектов недвижимости, если гражданин освобождается от уплаты НДФЛ за счет налогового вычета.
А таковой полагается в следующих случаях:
1) если недвижимость продается не дороже, чем приобреталась изначально. Например: человек купил в 2019 году квартиру за 3 млн рублей и в 2020 году продал ее за те же 3 млн рублей;
2) если недвижимость продается по цене, которая не выходит за рамки имущественного вычета.
Он составляет 1 млн рублей — для жилых и садовых домов, квартир, комнат и земельных участков и 250 тысяч рублей — для остальной недвижимости (гаражи, машино-места и другие нежилые помещения).
Например: НДФЛ не нужно платить, если продается садовый дом за 1 млн рублей — при условии, что эта сумма не превышает 70% кадастровой стоимости объекта;
3) если продается недвижимость, полученная по наследству или в дар, и ее цена не превышает сумму, затраченную когда-то наследодателем или дарителем для ее приобретения.
Например: сын получил в наследство квартиру родителей, которые когда-то покупали ее за 2 млн рублей. Он продает ее за те же 2 млн рублей — и НДФЛ платить не должен;
4) если продается недвижимость, полученная в дар, за которую одаряемый уже заплатил НДФЛ.
Ему полагается вычет на эту сумму налога. Например: племянник при получении в дар от своего дяди квартиры заплатил государству 13% ее кадастровой стоимости.
Вскоре он продает эту квартиру, но освобождается от уплаты НДФЛ, если вновь начисленный налог не превышает сумму ранее уплаченного (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Все эти вычеты применяются, если продажа происходит в рамках срока давности владения для уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ). По закону НДФЛ с дохода от продажи недвижимости взимается, если еще не истекло:
- 5 лет со дня ее приобретения (если она покупалась в 2016 году и позже),
- либо 3 года (если недвижимость была получена по наследству, по договору дарения или ренты, либо в результате приватизации, либо она является для собственника единственным жильем).
До принятия нового закона продавец должен был подавать декларацию о продаже недвижимости, даже если от уплаты самого налога он освобождался.
Начиная со следующего года о декларации в подобном случае можно будет забыть, не боясь получить штраф от ФНС.
2. Когда супруг может не платить НДФЛ с продажи недвижимости: разъяснения Минфина
Поскольку купленная в браке недвижимость по закону является совместной собственностью супругов, то срок давности владения при начислении НДФЛ с ее продажи для обоих супругов отсчитывается одинаково — со дня первоначальной регистрации собственности на имущество.
При этом не имеет значения, на мужа или жену оформлялась недвижимость. Соответствующее разъяснение недавно опубликовал Минфин (Письмо от 09.04.2021 № 03-04-05/26666).
Например: квартира покупалась в браке в 2010 году, собственником по документам был муж. В 2021 году его не стало, жена оформила квартиру в свою собственность по наследству.
В этом же году она может продать эту недвижимость без уплаты НДФЛ, поскольку срок ее владения отсчитывается с 2010 года — значит, налоговой обязанности у нее не возникает.
3. Когда продавец квартиры в новостройке освобождается от НДФЛ
Предельный срок владения недвижимостью, купленной по договору участия в долевом строительстве или в ЖСК, для налогообложения дохода с ее продажи теперь отсчитывается со дня полной оплаты ее стоимости (а не регистрации права собственности, как раньше).
При этом Минфин разъяснил, что если после сдачи объекта его площадь оказывается больше по сравнению с изначально указанной в договоре и возникает необходимость оплатить дополнительные метры, то предельный срок владения (5 лет) будет отсчитываться с даты последнего платежа (от 21.04.2021 № 03-04-05/30283).
То есть срок тем самым продлевается — что совсем невыгодно собственнику. Поэтому стоит обговорить заранее с застройщиком вопрос об оформлении таких дополнительных платежей.