Стоимость 1 кв.м первичного жилья, возводимого на территории Троицкого и Новомосковского округов, только за квартал увеличилась почти на 7%, а в годовом выражении – на 34,8%. К такому выводу пришли аналитики компании Метриум, изучив ситуацию на рынке «первички» в ТиНАО. Они рассказали редакции ГдеЭтотДом.РУ об итогах I полугодия и перспективах данного сегмента.
В конце июня на рынке новостроек Новой Москвы, по подсчетам экспертов, экспонировалось 33 жилых комплекса, общий объем предложения в которых оценивается в 535,5 тыс. кв. м жилья или чуть более 10,7 тыс. квартир. С января текущего года предложение выросло на 16,3% по числу продаваемых квартир и на 9,4% по совокупной площади.
За отчетный период на рынок новостроек ТиНАО вышло два абсолютно новых проекта и новые корпуса в 12 уже реализуемых комплексах. Все вышедшие за последние полгода в продажу новые дома находятся в Новомосковском административном округе (НАО). На долю данного округа приходится почти 95% всего предложения на присоединенных территориях, а на долю Троицкого административного округа – чуть более 5%.
Что касается структуры предложения в разрезе высотности домов и комнатности лотов, то ситуация выглядит следующим образом. Порядка 89% квартир в Новой Москве, выставленных на первичную продажу, сосредоточены в многоэтажках (+4,2 п.п. за год), около 10% - в среднеэтажных новостройках (-4,2 п.п.). Меньше всего лотов находятся в малоэтажных комплексах – только 0,7% (без изменения).
Количество многокомнатных квартир в новостройках Новой Москвы сокращается, а вот небольших лотов, например, студий или «однушек», становится все больше. На компактные квартиры в конце прошлого месяца приходилось почти 52% (+7,8 п.п.) всего предложения. Тем не менее основной объем предложения в рассматриваемой локации по-прежнему приходится на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – 34,8% (+3,7 п.п.) и 33,8% (-4,9 п.п.) соответственно. Доли студий и трехкомнатных лотов сопоставимы – 17% (+4,1 п.п.) и 13,4% (-3,0 п.п.) соответственно. Наименьший объем приходится на многокомнатные квартиры - всего 1% (+0,1 п.п.).
Стоимость жилья в ТиНАО, как и в целом по рынку новостроек Москвы, растет. По данным Метриум, к концу I полугодия 2021-го средневзвешенная цена 1 кв. м здесь составила 191 640 рублей. Таким образом, "квадрат" прибавил в цене за квартал 6,7%, с января по июнь – почти 16%, а за год – на 34,8%. Наблюдаемый рост средней цены достаточно равномерен по округам Новой Москвы: квадратный метр в НАО подорожал – до 197 275 рублей, в ТАО – до 100 175 рублей.
Купить квартиру в Новой Москве в одном из строящихся ЖК за квартал стало дороже на 1,9%; за полгода - на 9,1%; с июня прошлого года по июнь текущего - на 27,3%. Средний бюджет покупки лотов в новостройках Новой Москвы по итогам июня составил 9,55 млн рублей. При этом, квартиры заметно "усохли" - средняя площадь экспонируемых объектов за последние полгода сократилась на 3,2 кв.м: с 53 "квадратов" в январе до 49,8 кв.м в конце июня.
Говорить о том, что будет дальше с выбором и ценами на рынке новостроек Новой Москвы можно лишь с учетом ряда факторов. Прежде всего, на активности покупателей может отразиться фактическое завершение госпрограммы льготной ипотеки. Ведь стоимость жилья в ТиНАО гораздо выше предельной суммы по таким кредитам (3 млн рублей), а значит круг потенциальных покупателей по льготной ипотеке заметно сократиться, что может отразиться на спросе.
Кроме того, объем предложения на присоединенных территориях находится на относительно высоком уровне, при этом сам рынок достаточно концентрированный – на нем всего 33 проекта. Например, на карте новостроек Москвы в старых границах города в массовом сегменте насчитывается 90 проектов, а количество экспонируемых квартир в обоих локациях сопоставимо. Таким образом, локальный рынок ТиНАО менее конкурентный и на нем проще удерживать достигнутый уровень цен. По мнению экспертов, только фактический спрос в ближайшие 12 месяцев покажет, удержится ли цена квадратного метра здесь на уровне выше 190 тыс. руб/кв.м или превысит отметку в 200 тыс. руб/кв.м
«Вероятнее всего, застройщики займут выжидательную позицию и будут реагировать на действия покупателей, - считает Мария Литинецкая. - Стоит учитывать возможность перетекания спроса «старой» Москвы в «новую» из-за высоких цен в границах МКАД. Основной вопрос остается прежним: какую стратегию выберет покупатель при таких высоких ценах, а если точнее, какой проект выберет и почему».