Сегодня займемся самой что ни на есть практикой. Попробуем отделить главное от второстепенного и оценить все это в комплексе на конкретных примерах, которые можно найти сегодня на рынке.
Зачем это делать, думаю, понятно. Даже, если вы прочитали все при все на эту тему в сети и даже добрались до моего канала телеграмме (я по ряду причин активно его не рекламирую), даже, если знаете, как правильно выбирать участок, как и какой строить дом и хорошо представляете примерную судьбу ваших вложений – многим будет проще понять, «что такое хорошо, а что такое плохо» рассматривая конкретные объекты. При этом будем рассматривать реальные объекты, которые по ряду причин представляют реальный интерес и имеют хорошее соотношение цена/качество.
Начнем с самого массового эконом класса.
Под эконом классом будем понимать земельные участки стоимостью около 1 млн. рублей.
Зачем вообще покупать такой участок?
Вопрос покупать готовый дом или строить дом самостоятельно, плюсы и минусы того и другого варианта ответа на этот вопрос, рассмотрены тут. Но многих людей часто просто нет иного выхода, чем купить участок и строить. Причина банальна. В этом случае не нужно платить всю сумму сразу. А получить ипотеку на загородный дом сложно.
У банков есть вполне объяснимые причины не предлагать такие ипотечные продукты. Загородный дом в общем случае намного менее ликвиден, чем, например, квартира, и его сложнее оценить. Дом сложнее в содержании как актив, да и сам рынок частных домов более сложен, чем квартирный. Но мы живем в тех условиях, в которых живем. И для многих это выход – купить участок и строить дом постепенно. Сегодня участок, на следующий год – баня, потом – фундамент, коробка и так далее. И не надо платить процентов по ипотеке.
Итак, вариант №1 – в студию!
Участок 30 соток в районе дер. Третьяково под Клином.
Вообще, площади участков в этом месте начинаются от 10 соток а их стоимость от 300 тыс. рублей, но мы не будем мелочиться и рассмотрим участок в 30 соток, который состоит из 3-х участков, что, на мой взгляд, делает его более интересным.
Каковы преимущества этого участка?
Во-первых, универсальность. В этом месте можно построить как дом, куда можно поехать на выходные, так и дом для постоянного проживания. То есть его можно купить, так сказать, «на вырост». Место к этому в целом располагает, не далеко г. Клин, в котором вполне полноценная инфраструктура, что при постоянном проживании будет важно. А природа на таком расстоянии от МКАД позволит за день – два хорошо забыть про город.
Во-вторых, хорошая транспортная доступность. Можно примерно за час доехать до МКАД, а, если прибавить к этому еще 10 минут, вы уже окажетесь на уровне МЦК, что очень неплохо. Воспользовавшись той же МЦК вы можете, например, через полтора два часа от своей двери добраться до Сити.
В-третьих, очень неплохая природа и экология для такого времени доезда до места. По некоторым направлениям вы за это время доберетесь только до первого бетонного кольца.
В-четвертых, отсутствие в округе ярко выраженных поселков городского типа, которые во многих случаях являются местами жизни людей, склонных к мародерству. То есть, в смысле безопасности все не так плохо.
В-пятых, это не совсем то место, где будут застраивать все поля и лесо-поля в округе. То есть, если вы любите природу, вы не проиграете.
Ну а какие минусы?
Первым и главным минусом является неопределенность перспектив данного места. С одной стороны, локация может иметь очень неплохое будущее. Близость полноценного города и скоростной трассы – по сути главной в стране - этому в помощь. С другой стороны, места жизни плохо обеспеченных людей в округе все-таки есть, и они могут тормозить этот процесс. Кроме того, для развития нужно, что бы локация притягивала людей, которые были бы в состоянии улучшать это место своим присутствием, а не просто застраивать дешевыми домами на винтовых сваях и раз в неделю жарить около них шашлык.
Вторым минусом является категория земель. Это земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства. Соответственно, вероятность, что ваш дом будет расположен на улице, как улице в смысле градостроительного кодекса, невелика. Это означает, что содержание этой улицы, ее расчистка от снега, освещение и ремонт – все это ложится на плечи ее жителей.
Какие выводы?
На это место имеет смысл обратить внимание, но имеет смысл хорошо изучить окрестности, инфраструктуру и пообщаться с теми, кто живет там постоянно или давно. Перспективы локации более ясны, если рассматривать ее динамику во времени.
Вариант №2
Земельный участок в дер. Коровино на Иваньковском водохранилище.
Земли ИЖС (со всеми вытекающими последствиями, включая электросеть на 15 кВт), 15 соток, отличный асфальт до участка, рядом большая вода, рай для охотника, рыболова и вообще человека, который хотел бы быть ближе к природе. При этом цена приблизительно такая же, как и в предыдущем случае.
Какие плюсы у этого участка?
1. Наличие большой воды, и возможность пользоваться оборудованными причалами закрытых коттеджных поселков, которые у вас по соседству, и которые по договоренности используют жители этого места.
Нужно отметить, что это еще и симбиоз большой воды и хорошее экологии. Ну, и Коровинский залив расположен практически на Волге, откуда можно активно путешествовать по воде.
2. Достойное окружение. Вашими непосредственными соседями оказываются люди из руководства соседних городов и градообразующих предприятий (Конаково, Дубна). Кроме них – состоятельные жители закрытых коттеджных поселений построенных непосредственно на берегу водохранилища.
3. Граница с лесом. Лес сосново-еловый, идет в сторону залива водохранилища до которого примерно 350 метров.
4. Участок расположен на тупиковой дороге. И в округе нет поселений, в которых вероятно наличие людей с криминальными наклонностями. В основном довольно крепкие дачи и дорогие коттеджи и домохозяйства. Все это серьезный плюс с точки зрения безопасности. Нет лишних людей, коттеджи у воды имеют серьезную охрану, к которой можно в перспективе присоединиться, поставив соответствующую систему сигнализации. Соседи живут практически постоянно.
5. Участок выходит на улицу, которая освещается, зимой расчищается от снега, и за все это вы ничего никому не платите.
6. В нескольких километрах крупный агропромышленный холдинг. Свежие молочные продукты, кафе, кулинария. Неплохое сочетание медвежьего угла с присутствием современной экологичной и технологичной агросреды. Недалеко Конаково и Дубна, не самые плохие подмосковные города, в которых есть нужная для жизни инфраструктура.
7. Сухой участок, не подтапливается весной. Этот момент очень важен, если вы намерены поселится в зоне водохранилищ, наличие которых обуславливает повышение уровня грунтовых вод. Таких «сложных» участков в продаже довольно много, они относительно дешевы, в то время как их осушение требует комплексного подхода. При наличии нескольких собственников это бывает непросто. В качестве примера могу привести участки вблизи поселка Офицерский (административно дер. Долгиниха) на Пестовском водохранилище.
Теперь о минусах.
Главный минус - меньшая транспортная доступность. Нет общественного транспорта (ближайшая остановка в часе ходьбы пешком), на авто за полтора часа до центра вы уже не доберетесь, но провести день в городе и к вечеру вернуться обратно получится легко.
Добраться можно по двум дорогам: Дмитровскому и Ленинградскому шоссе. Есть возможность выбрать оптимальный маршрут, но для ежедневных поездок в город вариант довольно тяжелый.
Нет нормальной инфраструктуры (магазинов, школ) в пешей доступности, пока практически не работают системы доставки. Постоянное наличие авто необходимо.
Какие выводы можно сделать из всего этого?
С одной стороны место с очень хорошими и вполне определенными перспективами. С другой стороны, оно вряд ли подойдет тем, для кого важна инфраструктура в шаговой доступности, организованные развлечения и прочие плюсы обжитого места. Или частые поездки в Москву.
С другой стороны, такие места обычно выбирают активные люди, для которых на первом месте девственное природное окружение, а не красота и порядок на собственном участке. Просто жарить шашлыки и употреблять алкоголь можно и в более доступных из Мегаполиса и недорогих местах. Поэтому вы попадете в довольно неплохую человеческую среду.
Что в этих местах имеет смысл строить?
Есть хороший много раз испытанный временем и проверенный совет. Стоимость строительства должна быть близкой к стоимости участка. Это некоторая гарантия того, что ваш объект будет ликвидным и у вас будет неплохой шанс продать его по себестоимости строительства.
Рассчитывать, что кто-нибудь, особенно на 30 сотках под Клином, построит дом стоимостью не более полутора миллионов рублей, наивно. Да, в лесу на 15 сотках около Иваньковского водохранилища можно поставить какой-то небольшой модульный дом, как это часто делают в лесо-озерных уголках Финляндии. И это будет круто. Но людей с такой железной волей немного, поэтому нужно понимать, что инвестиции в строительство на таких участках окупить при их последующей продаже сегодня не получится.
Соответственно, покупка таких участков может быть интересна тем, кто позволяет себе планировать на более отдаленную перспективу, чем ближайшие 5 – 7 лет. Есть хорошие шансы, что эти локации станут более ликвидными, привлекательными и вырастут в цене, а строительство на подмосковных полях начнет как-то регулироваться. Регулироваться в интересах тех, кто уже что-то построил и теперь там живет. Сейчас все происходит в основном интересах продавцов новых земельных участков под застройку. Зато вы все эти 5-17-10 лет будете ближе к природе.
Ну, а если вы хотите купить что-то более основательное? Если вам нужен капитальный дом с возможностью полноценно жить там уже сейчас? Такое тоже есть и в большом количестве. И разное. И в следующем тексте подробно рассмотрим пару таких замечательных вариантов-объектов. Которые, к слову, предлагаются по цене ниже рынка.
Повторю, рассматриваем только очень интересные объекты.
А за более подробной информацией о рассматриваемых объектах сюда.