Мечта о собственном доме, увы, для многих так и остается всего лишь мечтой, поскольку удовольствие это не из дешевых.
Но хуже всего — когда человек, все же рискнув воплотить свое желание в жизнь, в итоге не только лишается дома, но и получает взамен огромные долги.
Приведу реальный пример из судебной практики, где с женщины взыскали 5 млн рублей — и только потому, что она построила на своем участке дом, который на деле таковым не оказался.
Началось все с того, что она решила построить свой собственный дом. А для этого, как известно, нужен земельный участок — его она подобрала среди пустующих муниципальных земель.
Чтобы выкупить землю по минимальной цене и без торгов, можно воспользоваться правилом статьи 39.20 Земельного кодекса РФ:
- исключительное право на приобретение земли в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий и сооружений, расположенных на соответствующем участке.
Женщина обратилась в муниципальную администрацию, чтобы ей выделили приглянувшийся участок.
С ней заключили договор аренды земельного участка сроком на 20 лет с целью строительства на нем жилого дома. Стоимость аренды оказалась немалой — почти 134 тысячи рублей в месяц.
Но после того, как строительство завершалось, договор расторгался досрочно — и гражданин получал землю в свою собственность.
Очевидно, что чем скорее будет построен дом — тем меньше придется заплатить за аренду земли.
И вот уже спустя несколько месяцев женщина подала декларацию для оформления своего нового дома в собственность, воспользовавшись правилом упрощенной регистрации без получения разрешения на строительство.
Представив в администрацию документы, подтверждающие строительство и регистрацию дома, она расторгла договор аренды и выкупила участок на льготных условиях, став полноправным собственником земли. Но, к сожалению, это продлилось недолго.
В рамках плановых проверок за соблюдением условий целевой аренды муниципальных земель сотрудники администрации обследовали построенный дом — и пришли к заключению, что никакого дома, на самом деле, нет.
На участке было возведено строение, которое явно не соответствовало признакам индивидуального жилого дома. В частности:
- отсутствовали помещения вспомогательного назначения (ванная или душевая комната, туалет),
- не было системы отопления, вентиляции, водо- и электроснабжения, канализации,
- отсутствовала лестница для входа на первый этаж, не было доступа на мансардный этаж, веранда была недостроена.
Иными словами, даже без специальных исследований было очевидно, что важные признаки жилого дома, предусмотренные строительными правилами, отсутствовали (СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»).
Но строение было оформлено по документам как индивидуальный жилой дом, хотя, по сути, таковым не являясь.
Составив акт, администрация обратилась в суд с иском о признании договора выкупа земельного участка недействительным, поскольку не было выполнено главное условие, при котором такой льготный выкуп допускался, — строительство жилого дома.
Суд назначил экспертизу строения — и специалисты подтвердили все выявленные нарушения, добавив еще, что винтовые сваи, на которых оно было возведено, имели серьезные дефекты и ограничивали несущую способность дома (т. е. строение нельзя было признать даже недвижимым имуществом).
В итоге иск администрации удовлетворили: выкуп земли аннулировали, восстановив прежний договор аренды земли.
Женщина неоднократно обжаловала это решение в вышестоящих инстанциях, но все суды оставляли его в силе.
А поскольку судебные разбирательства длились без малого три года — с бывшей собственницы взыскали арендную плату за все это время, коей вместе с неустойкой набежало… почти 5 млн рублей. Она осталась в итоге и без дома, и без участка — но с огромным долгом.
Стоит учитывать, что в судебной практике встречается немало подобных случаев: гражданин оформляет целевую аренду участка для строительства жилого дома, выкупает землю — а по факту там оказывается непригодное для жизни строение (например, определение Свердловского облсуда по делу № 33-7437/2014).
Поэтому, чтобы не угодить в неприятности, нужно обеспечить строительство действительно жилого дома, который отвечал бы всем нормативным требованиям, не давая повода признать выкуп участка недействительным.