Консультант по торговой недвижимости Анна Савенко кратко — о важности проведения технического аудита помещения до подписания договора аренды.
«Несмотря на высокие арендные ставки, сильнейшую конкуренцию с рестораторами и вечный вопрос «Кого же кормить зимой», ажиотаж со стороны операторов общепита на нежилые помещения в районе Патриарших прудов не стихает с 2016 года.
Правила локального рынка таковы: помещения, которые в краткосрочной перспективе могут стать вакантными, в первую очередь предлагаются тем, кто уже не первый год работает рядом. Все ли помещения получают штамп «беру» и что является ключевым при принятии решения теми, кто уже имеет опыт работы в непростом жилом квартале?
О нюансах и деталях, которые необходимо проработать до даты подписания договора аренды, специально для читателей канала Sysoev FM.
Тип здания
Район Патриарших прудов — жилой, а это значит, что большинство помещений расположены на первых этажах жилых домов. Коммуникация с жильцами станет неотъемлемой частью жизни любого ресторатора на протяжении всего срока аренды. Во избежание недоразумений и серьезных проблем в будущем желательно на стадии первичных переговоров познакомиться со старшим по дому или председателем ТСЖ, чтобы обговорить не только часы работы и прочие нюансы соседства, но и понять общий настрой жильцов в отношении будущего заведения.
Статус объекта
Не менее 50% зданий на Патриарших имеют статус памятника архитектуры регионального или федерального значения. Это подтверждается охранным обязательством или приказом Департамента культурного наследия Москвы о включении выявленного объекта культурного наследия в единый государственный реестр. В случае если помещение расположено в здании, попадающем под охранные обязательства, нужно обязательно изучить документы, чтобы выявить охраняемые элементы здания или помещения. Важно обнаружить ограничения, которые потом смогут повлиять на дизайн-проект и объем планируемых внешних и внутренних изменений, будь то увеличение оконных проемов или установка маркизы.
Даже если здание не является памятником архитектуры, любые изменения фасада в границах помещения надо будет согласовывать с жильцами дома, подписав протокол собрания жильцов.
Планировки
Сверка фактической планировки с планами помещения (оригинал-план БТИ (не старше 5 лет), экспликация помещений, кадастровый план) — обязательный этап, предшествующий подписанию договора аренды. Порой 10 различий могут обернуться миллионами и месяцами согласований, вышедшими за границы арендных каникул.
Что надо обязательно проверить (план/факт):
• наличие красных линий;
• расположение окон, дверей;
• количество оконных и дверных проемов;
• конфигурация и планировка по этажам;
• конфигурация и расположение лестниц.
Факт остается фактом: большинство ранее выполненных перепланировок не узаконены.
Внешняя вентиляция
Получить 75% голосов жильцов, согласных на монтаж системы внешней вентиляции на стене дома (которая является общедолевой собственностью), сегодня практически нереально. Выход один: рассматривать в аренду только помещения бывших ресторанов. Но и здесь есть небольшой нюанс: зачастую вытяжки не были согласованы с жильцами, смонтированы давно и держатся на добром слове. Вот риски, с которыми может столкнуться новый арендатор:
• постоянные проверки (Мосжилинспекция, прокуратура);
• демонтаж ранее установленной системы внешней вентиляции;
• регулярный вызов жильцами полиции.
Оконные проемы и изменения фасада
На Патриарших еще остались помещения с небольшими окнами. Но из-за возникшей конфронтации с жильцами и отсутствия протокола их нельзя расширить даже на 15 см. Не говоря уже об окнах в пол. Подтверждение тому — затянувшийся ремонт в отдельно взятых помещениях.
Коммуникации и электрическая мощность
Большинство помещений не приспособлены к размещению в них предприятий общественного питания. А следовательно, не имеют необходимых коммуникаций. Незаконная врезка в общедомовой стояк канализации — рисковое решение, работающее до первой серьезной проверки.
Если возникает потребность докупить недостающие кВт, то сделать это надо до подписания договора аренды, определив объем инвестиций и их распределение между арендодателем и арендатором (если арендодатель будет готов к любого рода инвестициям). Если такое вообще возможно.
Веранды
Некоторые земельные участки, прилегающие к жилым домам, по кадастру являются общедолевой собственностью жильцов. Так что правомерность размещения веранды и границы земельного участка (и его принадлежность) необходимо уточнять заранее. Практика показала, что незаконно установленные — даже самые красивые — веранды демонтируются.
Заключение
Опыт последних сделок, на которых были заключены договоры аренды, показывает, что предварительный технический аудит обязателен перед подписанием договора аренды. А отказ через месяц-другой может стать разумным решением, позволяющим избежать открытой войны и потери времени, денег и нервов».
***
Подписывайтесь на СысоевFM в Дзене и Телеграм: будет еще больше новостей и скидок.