Знакомый агента Vysotsky Estate собирается переехать с семьёй из небольшого северного города в Санкт-Петербург. Изучив удалённо несколько вариантов, он попросил Максима посмотреть вживую жилой комплекс бизнес-класса «Новый Лесснер». Проект от компании «Отделстрой» сразу привлекает внимание сочетанием удачной локации, хорошей инфраструктуры внутри ЖК, архитектурного решения и единой социальной среды. Кроме того, потенциальному клиенту оказался важен вид из окон его будущей квартиры. В идеале – вид на реку. Близость к набережной и высокий этаж с большой вероятностью дают такую возможность. Какие выводы сделал агент после изучения ЖК, читайте в нашем новом обзоре.
О проекте
Жилой комплекс возводиться на территории бывшего завода Густава Лесснера, 12 корпусов которого были снесены в 2015-2016 годах. На месте бывшего предприятия на площади около 8 гектаров завершается строительство первой очереди ЖК. Это четыре 12-этажных корпуса на 1.050 квартир. ЖК «Новый Лесснер» заявлен застройщиком как бизнес-класс. Здания выполнены по кирпично-монолитной технологии с навесным вентилируемым фасадом. Архитектурное исполнение по своему стилю тяготеет к неоклассике и выглядит довольно эстетично: чистые белые линии фасада удачно подчеркнуты терракотовой керамической плиткой. В целом всё это выглядит привлекательно.
Вслед за первой очередью планируется построить и вторую – корпуса будут располагаться ближе к Кантемировской улице, и количество квартир будет примерно такое же. Общая жилая площадь комплекса составит порядка 120 тысяч квадратных метров. Как нам уточнил менеджер на площадке во время экскурсии, все грязные и шумные работы по второй очереди (забивание свай, например) будут закончены до сдачи первой. То есть уже сейчас рядом с построенными корпусами начинается нулевой цикл новой стройки.
По обещаниям застройщика, взятым из рекламного буклета, у жилого комплекса сочетаются такие преимущества: престижная локация, солидная архитектура, достойные соседи, паркинг, парадные холлы, личный двор-парк, инфраструктура развитого района, безопасность.
Срок сдачи жилого комплекса указан 4 кварталом 2021 года, однако ключи будут выдавать, по словам менеджера, с конца марта 2022 года. Это первый момент, который мы уточнили во время своего посещения.
Локация
ЖК расположен на участке между Выборгской набережной и Большим Сампсониевским проспектом на участке, ограниченном Кантемировской улицей с севера и улицей Александра Матросова с юга. Исторически это заводской район Санкт-Петербурга со сосредоточением крупных промышленных предприятий. Фактически вся набережная – от Гренадерского до Кантемировского моста – это промышленная зона, которая существует с середины 19 века. Она находилась в упадке в 90-е года 20 века и активно реконструируется с начала 2000-х годов. Начиная примерно с 2005 года здесь происходит редевелопмент бывших заводских территорий.
В целом ЖК расположен достаточно хорошо с точки зрения городской топографии. Рядом Большой Сампсониевский и Лесной проспекты, а также Выборгская набережная. Это важные магистрали, которые связывают центральные и северные районы города. По Выборгской набережной – через Ушаковскую развязку – прямой выезд на ЗСД, в Приморский район и загород на Карельский перешеек. В 700 метрах Кантемировский мост и прямой выезд на пр. Медиков и Петроградскую сторону – живописный район центра Петербурга. На машине до Петроградской стороны – 5-7 минут, до центра через Литейный мост – минут 10-12, до ЗСД тоже минут 5-7, если без пробок.
В пешей доступности находятся две станции метро – «Лесная» и «Выборгская». Я потратил около 14 минут, чтобы дойти от «Лесной» до ЖК.
В радиусе двух километров от «Нового Лесснера» находятся знаменитый Ботанический сад (на Петроградской стороне) и парк Лесотехнической Академии. В шаговой доступности от ЖК расположен Санкт-Петербургский педиатрический медицинский университет с клиническим комплексом и перинатальным центром, известным на всю страну.
Отрицательная сторона этого района – интенсивное автомобильное движение. Здесь постоянные пробки на Большом Сампсониевском проспекте и Кантемировской улице. Выборгская набережная – не самое приятное место для прогулок. Она – источник шумового загрязнения и 8-9-балльных пробок в вечернее время, так как это основной выезд из центра в Приморский район. Как сопутствующий фактор – сильная загазованность и плохая экология.
Ещё один момент, который я считаю существенным, характеризует локацию. В «Новом Лесснере» предусмотрены три выезда для автомобильного транспорта. Два из них на улицу Александра Матросова, а один – на Большой Сампсониевский проспект. Когда будет построена вторая очередь, возможно, прибавится ещё и выезд на Кантемировскую улицу, но этот вопрос ещё не решён окончательно. Улица Александра Матросова представляет собой узкий проезд с одной полосой в каждую сторону. На участке от Большого Сампсониевского проспекта она односторонняя в сторону Выборгской набережной. Но это не всё. Дело в том, что на другой стороне этой улицы, прямо напротив «Нового Лесснера», построен ещё один огромный жилой комплекс «Притяжение» от Setl Group на 1.580 квартир. И у него все заезды со стороны улицы Александра Матросова. Получается, два из трёх заездов к себе домой для жителей 1.050 квартир в одном комплексе и все заезды для жителей 1.580 квартир в другом комплексе проходят через узкую двухполосную улицу.
Выезд с улицы Александра Матросова на набережную – насколько он комфортный? Судите сами: без светофора со второстепенной улицы на главную магистраль с тремя полосам в одну сторону и средней скоростью потока 80 км/час. Думаю, каждый ответит сам на этот вопрос. А ведь через это бутылочное горлышко будут выезжать жители двух больших ЖК бизнес-класса.
Я спросил у представителя застройщика, что они сами думают про это. К сожалению, ничего вразумительного, кроме того, что «наверняка не будет ситуации, когда в одно время будет выезжать и заезжать обратно весь комплекс».
С видовыми характеристиками всё тоже оказалось непросто. Перед корпусами ЖК со стороны набережной стоит здание Выборгской бумагопрядильной мануфактуры, которое признано памятником промышленной архитектуры и не подлежит сносу. С одной стороны, оно служит экраном и защищает от шума шестиполосного автомобильного потока с набережной. С другой стороны, вид из окон обращённого к Большой Невке корпуса №1 «Нового Лесснера» до 8 этажа включительно – это кирпичные стены, крыша и труба этой мануфактуры, а отнюдь не река и набережная.
Лишь на 9 этаже нам удалось найти квартиру, которая имела вид на воду.
Территория ЖК
Конечно, в полной мере оценить территорию комплекса возможно будет только после его введения в эксплуатацию. Сейчас идёт интенсивное строительство. Застройщик обещает концепцию закрытого двора с территорией, доступной только для жильцов.
В проекте первой очереди ЖК есть отдельное трёхэтажное здание детского сада, а в проекте второй очереди – собственное здание школы, правда только начальной. Здесь большой озеленённый двор с детскими игровыми и спортивными площадками, отдельно стоящими крытыми беседками и фитнес-зонами на открытом воздухе. На первых этажах со стороны улицы будут располагаться коммерческие помещения под магазины и кафе. Во дворе безопасность будет обеспечиваться видеонаблюдением по всему периметру.
Кроме того, на территории запланирован медицинский центр, спроектированный по всем требованиям к медучреждениям.
Можно сказать, что застройщик понимает отсутствие инфраструктуры шаговой доступности на территории промзоны и своими силами планирует восполнить данный недостаток.
Планировки
Отличительная особенность ЖК «Новый Лесснер» в том, что там отсутствуют квартиры-студии. В продажу предлагаются одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры площадью от 34 до 86 квадратных метров. Планировки однокомнатных квартир, как правило, односторонние, двух- и трёхкомнатные – двусторонние. Все квартиры имеют остеклённые лоджии.
Вот пример планировки однокомнатных квартир. Мы их не смотрели вживую, так как нас интересовала как минимум двухкомнатная квартира с видом.
А вот пример планировки двухкомнатных квартир:
Примеры планировок трёхкомнатных квартир:
Как таковых планировок немного. И здесь есть вторая особенность, которая поджидает тех, кто ищет квартиру с видом в ЖК «Новый Лесснер». Первая, как я упоминал ранее – это то, что вид на реку можно найти лишь выше восьмого этажа и только в крайних северных секциях корпуса №1. А вторая – это то, что основное остекление квартиры и лоджии в двусторонних квартирах сориентированы во двор, а на реку смотрит одно окошко, обзор из которого ещё и ограничен выступом фасада с правой стороны.
Ещё нас удивило то, что фактически высота потолка в квартире ЖК бизнес-класса составляет всего 2,75 метра. Для бизнес-класса это, прямо скажем, немного.
Во время экскурсии мы посмотрели и входные группы с холлами. Вот что можно прочитать о них в буклете застройщика: «В дизайнерском оформлении внутренних пространств преобладает стиль Ар-деко, сочетающий в себе неповторимый шик и утончённость. Керамическая плитка из итальянских коллекций придаёт интерьеру изысканность».
Вот как они изображены на рендерах в буклете застройщика:
Вот что мы увидели в реальности:
Подъёмники для колясок – несомненный плюс, но они тоже не вписываются в интерьер. Если бы холлы действительно были парадными, эта аппаратура должна была бы быть отделена от интерьера и иметь отдельный контур. Например, в одной гостинице в Сан-Франциско, где мне довелось побывать, все коляски имели отдельный очень удобный заезд, а интерьер выглядел примерно вот так:
Цены
На момент нашего посещения в продаже оставалось около 100 квартир. То есть комплекс был фактически распродан на 90%.
- 1-комнатные квартиры – от 8,4 миллиона руб.
- 2-комнатные квартиры – от 12,7 миллиона руб.
- 3-комнатные квартиры – от 17,7 миллиона руб.
- 3-комнатные квартиры (евро) – от 13,3 миллиона руб.
Застройщик предлагает три варианта отделки – предчистовая, базовая и полная. Чтобы получить полную отделку и сразу въехать и жить после получения ключей, это будет стоить, по словам менеджера на площадке, ещё 30 тысяч рублей за квадратный метр.
Квартиру, которую мы смотрели, нам предложили купить по акции. Вот как выглядит квартира:
Паркинг
С парковочными местами решение в «Новом Лесснере» довольно удивительное для бизнес-класса. Дело в том, что здесь запланировано два паркинга. Один – наземный в виде многоэтажной парковки на 420 машин. Второй – подземный на 190 машин. Из наземного паркинга нужно будет спускаться вниз с поклажей, чемоданами или сумками и идти до квартиры, что не особо принято в бизнес-классе. Такое машино-место будет стоить 800 тысяч рублей. Стоимость в подземном паркинге с лифтом – 1,7 миллиона рублей. Запланирована гостевая парковка на территории. Вне территории комплекса запарковать машину теоретически можно на улице Александра Матросова – улица длинная и узкая, и, как я говорил, места там не очень много. А больше парковаться там негде. Напротив находиться ЖК «Притяжение», у которого на 1.580 квартир 693 парковочных места. Где будут парковать свои машины те, кто не смог купить парковку в своём ЖК и как это повлияет на общую транспортную логистику в этом районе? Для меня этот вопрос остался без ответа.
Инфраструктура
Самое главное, что нужно понимать тем, кто присматривается к ЖК «Новый Лесснер» – как ни крути, а это территория со всеми особенностями бывшей промзоны. Вот, например, интересный факт для тех, кто не знаком с этим районом. Если мы посмотрим на карту, то увидим, как развивалась эта местность. На набережной и вдоль Сампсониевского проспекта стояли цеха заводов, а жилых зданий тут практически не было, не считая сталинской пятиэтажки, построенной в 1955 году напротив Завода имени Климова. Жилая застройка массово велась перед войной с 1929 по 1940 годы, чуть дальше за Лесным проспектом. Здесь сформировались жилмассив Текстильного городка и жилмассив Батенинский, построенные передовыми советскими архитекторами-конструктивистами. В них были изначально запланированы школы, магазины, прачечные, библиотеки и даже фабрика-кухня и баня. Всё было логично: рабочие работали на заводах, в том числе на Новом Лесснере, Выборгской Бумагопрядильной мануфактуре, Заводе имени Климова, а жили в новых жилмассивах и пользовались их развитой инфраструктурой. Расстояние между домом и работой было от 800 метров до 1,5 километров. От дома до завода на работу можно было прогуляться пешком. Но на текущий момент логистика в районе такова, что ближайшие сетевые продуктовые магазины и аптеки как раз и находятся на таком расстоянии от ЖК «Новый Лесснер». И гулять теперь придётся не на работу, а за хлебом, бутылкой вина или таблеткой. Наверняка в будущем ситуация изменится, когда коммерческие помещения в комплексе займут арендаторы сетевой розницы. Либо придётся пользоваться доставкой. Посмотрите на карты ниже и вы наглядно поймёте, о чём я говорю:
Такая же ситуация и со школами. Взгляните на картинку:
В районе две общеобразовательные школы. До ближайшей из них – ровно 1 километр, около 12 минут пешком. И такая ситуация со всеми инфраструктурными объектами.
С другой стороны – Выборгская набережная. Не самое приятное место для прогулок, как я говорил, в силу своей загазованности и шумового загрязнения. На ней в непосредственной близости от ЖК расположена топливная заправка, авторемонтная мастерская, автомобильная мойка, а также закусочная «Бургер Кинг», всего в 5 минутах ходьбы от «Нового Лесснера».
Итоги
С моей точки зрения, ЖК «Новый Лесснер» довольно противоречивый проект. Он имеет несомненные плюсы, но и существенные минусы. Кратко резюмируя положительные стороны, нужно отметить:
- отсутствие квартир-студий;
- застройщик позаботился о создании инфраструктуры (школа, детский сад, закрытый двор, площадки);
- хорошее расположение рядом с центром;
- близость к метро;
- внешний вид ЖК, архитектура;
- удобные планировки, различные варианты отделки квартир.
Говоря о недостатках – существенных, на мой взгляд – они следующие:
- плохая экология, загазованность;
- постоянные пробки в районе, так как здесь основные магистрали, связывающие город;
- бывшая промзона, ближайшая инфраструктура на удалении 600 метров;
- недостаток парковочных мест, отсутствие общественных парковок;
- возможные затруднения с выездом и въездом в жилой комплекс со стороны улицы Александра Матросова;
- некоторые параметры не дотягивают до уровня бизнес-класса, а скорее даже соответствуют классу «комфорт».
А что же потенциальный клиент? Что он решил в конечном итоге? Ситуация с пробками и парковкой его очень разочаровали. Он решил подождать и, приехав в Санкт-Петербург этим летом, самостоятельно, собственными глазам посмотреть на альтернативные варианты в центре города.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Если понравилась статья – ставьте лайк.
