Расставаться всегда тяжело, особенно расставаться с любимой квартирой, в которую вы вложили душу, время, деньги, и которая хранит множество приятных воспоминаний. Если квартира нелюбимая, расставаться с ней тоже задача не из легких. Потому что если вы решаете делать это самостоятельно, то на первом же этапе столкнетесь с главным вопросом: а как понять, сколько стоит ваша недвижимость, - и не продешевить?
Цена квартиры зависит от множества факторов и определить рыночную стоимость сходу довольно непросто, так же как и нет “правильного ответа” в этой условно математической задачке, так что в конец сборника смысла лезть нет :)
Даже риэлтор с солидным опытом работы за плечами не сможет сразу, по телефону назвать вам точную сумму, речь всегда будет идти о “вилке” (поверьте, я получаю достаточно много звонков с просьбой точно оценить квартиру по паре фотографий. Говорю сразу - точный и выгодный для вас ответ вам никто не даст). А вот как сузить диапазон стоимости до того, в котором вы сможете лавировать - как выставляя квартиру на продажу, так и в переговорах с покупателями, - быстрее подскажет специалист.
Для продавца, который пытается оценить недвижимость самостоятельно, все будет муторнее, но свет в конце тоннеля есть всегда.
Вот примерная схема, которая поможет при оценке квартиры:
Шаг первый.
Точно выясните характеристики своей квартиры. В первую очередь, метраж - причем не по воспоминаниям или ощущениям, а по документам на собственность.
Шаг второй.
Узнайте, какого типажа ваш дом и какого года постройки. Та же квартира в хрущевке и квартира в более старом доме уже брежневской постройки могут быть схожими по метражу. Только вот размер кухни в хрущевке будет оставлять желать лучшего и при продаже покупатель вряд ли сделает выбор в пользу этого варианта при одинаковой стоимости.
Шаг третий.
Выявите ключевые недостатки и преимущества квартиры, влияющие на цену: например, вид на набережную будет очевидным плюсом, поэтому ценник можно ставить выше, а квартира в этом же доме, но с видом во двор, будет стоить дешевле. Так же как стоимости квартиры на 1-ом и 3-ем этаже в одном и том же доме будут сильно отличаться.
Шаг четвертый.
Проведите исследование: этот тот случай, когда оценить, “а как у других”, будет не лишним. Посмотрите, что сейчас продается на рынке и по какой цене, при этом сравнивать на этом этапе нужно с такими же или максимально похожими квартирами (такой же метраж, схожий этаж, приблизительно схожая планировка, примерно одинаковый по качеству и уровню ремонт, одинаковое расположение и типаж дома).
Шаг пятый.
Переходим к расчетам. Выберите три наиболее дешевых похожих варианта, с наибольшим количеством просмотров объявлений в день (не меньше 10-15), и вычислите среднюю цену одного квадратного метра. Затем умножьте полученную цену метра на ваш метраж и добавьте дополнительную стоимость за все преимущества квартиры, которые вы насчитали. Оценить то, сколько стоит прибавить, поможет сравнение с квартирами, схожими по параметрам: посмотрите, насколько однушка с ремонтом стоит дороже однушки такого же метража без, разницу между одинаковыми квартирами с разными видами и т.п. Не забудьте учесть скидку, которую вы потом предоставите клиенту: в зависимости от стоимости вашей квартиры от 200 до 400 тысяч рублей.
Шаг шестой.
После определения стоимости, стоит проверить себя и при необходимости её скорректировать. Выставите объявление в продажу и пронаблюдайте за откликом клиентов:
- Получаете много звонков? Вы нарасхват, вариант подходит слишком большому числу клиентов, значит, вы продаете дешевле других вариантов - повышаем стоимость.
- Мало звонков, но они есть? Отлично, продаем.
- Звонков нет вообще? Кажется, вы переборщили и никто не согласен платить столько, сколько вы просите. Стоимость придется снижать.
Разумеется, схема довольно обобщенная, и для точного определения стоимости без лишних трудозатрат лучше обратиться к специалисту. Опытный риэлтор гораздо быстрее определит, за какие преимущества квартиры можно прибавить в цене, а какие недостатки могут привести к тому, что вы сильно просядете в деньгах при торгах с покупателем. Кроме того, в сложных случаях всегда есть смысл обратиться к профессиональному оценщику - хотя это и может показаться дороговатым.