В конце апреля в Госдуму поступил законопроект, подготовленный группой сенаторов и депутатом Думы. Этот документ представляет собой очередную попытку решить на законодательном уровне вопрос о правовом статусе апартаментов. Адвокат Олег Сухов специально для ИРН об этом проекте.
Краткое содержание законопроекта
Итак, авторы проекта предлагают ввести в Градостроительный Кодекс понятие многофункционального здания (МФЗ). По сути — это офисно-деловой центр, состоящий из жилых и нежилых помещений и располагающийся в общественно-деловой зоне. То есть вне зоны жилой застройки. Жилые и нежилые объекты в МФЗ не могут находиться на одной лестничной площадке. Жилища в многофункциональном здании признаются квартирами, приравниваются к жилым помещения в многоквартирном доме (МКД) и на них распространяется действие ЖК РФ в части формирования платы за жилье, коммунальные услуги, оплаты капитального ремонта. Проект устанавливает, что собственники апартаментов (как и жители МКД) владеют общим имуществом на праве общедолевой собственности. Дополнительно, владельцы жилья в МФЗ получат право проводить общие собрания так же, как это делают жители многоквартирных домов.
В то же время законопроект запрещает сдавать жилье в МФЗ по договорам социального найма. Ограничивается право перевода квартир в нежилые помещения и наоборот. Запрещается перевод в нежилое помещение только одной квартиры на лестничной площадке. Для перевода апартаментов в нежилую недвижимость надо, чтобы все квартиры на лестничной площадке получили статус нежилых объектов. И наоборот. Если кто-то из собственников решил перевести нежилой объект в апартаменты, то это должны сделать и остальные владельцы нежилой недвижимости на лестничной площадке. То есть смена статуса объектов, расположенных на лестничной площадке в МФЗ, сводится к нулю.
Далее авторы распространяют действие закона о долевом строительстве № 214-ФЗ на граждан, вкладывающих средства в строительство жилья в многофункциональных зданиях. Это означает, что застройщик, возводящий офисно — деловой центр с апартаментами будет вынужден использовать счета эскроу и нести ответственность перед дольщиками по закону № 214-ФЗ.
Выводы и комментарии
Проект пытается решить проблему правового статуса апартаментов, а потому заслуживает внимания. Тем более, что, по словам авторов, они разработали документ в целях реализации перечня поручений Президента РФ по итогам заседания Госсовета и Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и нацпроектам, состоявшемуся 23.12.2020 г.
Инициаторы закона стараются охватить аспекты проблемы не через узаконивание апартаментов в качестве жилого помещения (о них даже не упоминается в тексте!), а через внесение в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ поправки о том, что квартира — это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме и многофункциональном здании. Этот ход снимает правовую неопределенность и не требует расширения видов жилых помещений, указанных в части 1 статьи 16 ЖК РФ. Апартаменты в МФЗ автоматически считаются квартирами. Другой вопрос: МФЗ — это коммерческая или некоммерческая недвижимость? Авторы не дают ответа. А это важный момент. Дело в том, что для коммерческой недвижимости не применяются жесткие нормы СанПинов, действующие по отношению к жилым зданиям, требования по планировке, звукоизоляции, Подобные объекты не надо обеспечивать социальной инфраструктурой: больницами, школами, детскими садами и т.д. Здесь не действует региональные законы о тишине. Иными словами, квартиры в МФЗ остаются «ущербными» (если так можно выразиться) с точки зрения обеспечения социальной инфраструктурой и правового положения жильцов. И если государство приравняет многофункциональные здания к МКД, то девелоперы перестанут строить в деловых центрах апартаменты. Невыгодно.
Непонятен также и вид разрешенного использования земельного участка под МФЗ. Такие здания сейчас возводят на участках с видом разрешенного использования «деловое управление», «объекты торговли», «банковские и страховые услуги» (Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020 г). С признанием апартаментов жилой недвижимостью надо будет вводить новый вид разрешенного использования земли. Своеобразный симбиоз между «деловым управлением» и «среднеэтажной или многоэтажной жилой застройкой».
Так, что до принятия этого закона ещё очень далеко.