В Европе и в Азии риелторы сдают экзамены по 5 часов, страхуют свою профессиональную ответственность и получают комиссионные еще до заключения договора. И это — далеко не все отличия от работе в России.
В Японии риелтор проводит почти все сделки с недвижимостью
Риелтор необходим, чтобы получить ипотеку на вторичку. Его участие в сделке прямо прописано в законе, без риелтора банк не выдаст кредит.
При покупке без ипотеки посредник не требуется, но продавцы часто настаивают на нем для спокойствия. Так же, как и в России.
Договориться об аренде жилья гражданину другой страны без риелтора почти нереально. По исследованию портала Nippon 40% опрошенных иностранцев заявили, что хозяева квартир отказывали им сразу на пороге. Даже свободное владение японским не спасало: арендодатели просто отказывались общаться.
Риелтор помогает не только снять квартиру, но и найти поручителя. Владельцы жилья почти всегда требуют, чтобы в договоре с иностранцем был указан японец-поручитель. Он платит аренду, если у квартиросъемщика вдруг кончаются деньги.
Если знакомого японца для поручения нет, риелтор порекомендует компанию-поручителя. Там иностранец может застраховать свою платежеспособность и предъявить страховку арендодателю.
При заключении договора аренды хозяину нужно передать сумму, равную месячной плате за аренду. В России съемщик оплачивает первый месяц, залог и комиссию риелтору. В Японии в счет аренды входит так называемый «подарок хозяину». Это не залог и не оплата услуг: следующий месяц аренда не будет стоить меньше, при выезде эти деньги не вернут.
Такова многовековая традиция. В городах с невысоким спросом на жилье она начинает отмирать, но в Токио, Осаке и других мегаполисах арендаторы соглашаются на все условия хозяев.
Я смог снять жилье в Токио только с 4-й попытки.
Без риелторов хозяева с иностранцами не работают. Чтобы сэкономить время, я сразу начал искать агентство. Не все японцы хорошо владеют английским, поэтому искал вместе с другом, который идеально говорит по-японски.
В первых трех агентствах нам отказали сразу. Вежливо, как это принято у японцев, но наотрез. Когда в третий раз нас отправили с порога, друг не выдержал и спросил, с какой стати. На что получил ответ: «Проблемы с языком». Но друг говорит на японском на работе и коллеги его понимают всегда. В чем настоящая причина, мы не знаем до сих пор.
При этом, риелтор получает полную комиссию за каждое продление договора. То есть, раз в 2 года я буду отдавать агентству по 100% месячной стоимости. И еще «подарок хозяину» — тоже по 100%.
Я продолжил искать квартиру один, и мне сходу повезло. В четвертом агентстве менеджеры хорошо говорили по-английски и я наконец смог снять жилье
Роман Ануфриев, профессор токийского университета
В Испании риелторы помогают не только приобрести жилье, но и сохранить его в собственности
В 2021 году испанские риелторы требуют у арендаторов, кроме паспорта, еще выписку из банка о состоянии счета и справку с работы. Сходу отказывают в аренде тем, кто не готов быстро внести залог или просит скидку.
Причина в том, что после эпидемии коронавируса в Испании обострилась проблема с так называемыми «окупасами». Это люди, которые незаконно захватывают чужую недвижимость. Окупасы снимают квартиру, через месяц перестают платить, но не съезжают. Или просто заселяются в пустующие виллы на побережье, пока хозяева сидят на карантине в городе.
Выселить незаконных жильцов по испанским законам можно только через суд. Раньше это занимало около года, все это время хозяин продолжал оплачивать коммунальные услуги, а иногда — ипотеку.
В 2018 году закон изменили и выселить захватчиков стало проще. Теперь если владелец — частное лицо, ему достаточно обратиться в суд и предъявить правоустанавливающие документы на жилье. После этого суд попросит окупаса доказать право на недвижимость. Если тот ничего не предъявит в течение 5 дней, его выселит полиция.
Риелторы помогают клиентам защитить недвижимость от окупасов. Тем, кто сдает недвижимость, рассказывают про страховку от недобросовестных жильцов. Если съемщик откажется платить, страховщики возьмут на себя эти расходы. Правда, предварительно придется утверждать кандидатуру арендатора в страховой компании.
Тем, кто не сдает жилье, советуют установить сигнализацию. По закону оккупант считается жильцом, если успел прожить в квартире 48 часов. До этого момента полиция имеет право выгнать его без суда. Правда, чтобы потом запереть дом, все равно потребуется представитель хозяина.
Чтобы у собственника был представитель в Испании, риелторы рекомендуют заключить договор с управляющей компанией. Ее сотрудники присматривают за жильем, вынимают корреспонденцию и ухаживают за садом. Если срабатывает сигнализация, представитель компании приезжает на место вместе с полицией и действует от имени хозяина.
Чтобы стать риелтором в Испании, необходимо пройти курсы и заплатить взнос в Коллегию агентов недвижимости.
Курсы для риелторов, одобренные Коллегией, есть во всех крупных городах. По каждому виду сделки курсы свои: по купле-продаже, по аренде и по оценке.
Чтобы получить диплом, достаточно пройти один из них. Основные предметы одинаковы: право собственности, жилищное и налоговое законодательство, этика риелтора, маркетинг и продажи.
После того, как риелтор прошел курс, нужно заплатить членский взнос за вступление в Коллегию и оформить страховку. Страховка покрывает профессиональную ответственность специалиста: если риелтор ошибется и клиент понес убыток, страховка это компенсирует
Юлия Сацук, директор иммиграционного бюро HUSKY´S
В Италии риелтор представляет одновременно и продавца, и покупателя
По гражданскому кодексу Италии риелтор должен беспристрастно изучить объект сделки и помочь сторонам договориться. Сначала риелтор выбирает нотариуса и передает ему документы на проверку. Нотариус проверяет, есть ли на объекте обременения или другие риски. Потом риелтор собирает информацию и дает заключение, стоит ли покупателю приобретать это жилье.
Агент получает вознаграждение от обеих сторон, это также прописано в Гражданском кодексе. Как правило, комиссия составляет от 3% до 4% стоимости недвижимости. Больше бывает крайне редко. Если в сделке участвуют несколько агентств, комиссию не увеличивают, а делят между ними.
5% максимальная комиссия риелтору в Италии
Комиссию платят еще до перехода права собственности. Обязанность риелтора — помочь сторонам договориться. Работа агента по недвижимости считается законченной после того, как стороны подписали предварительный договор.
В договоре всегда прописывают, что происходит в случае, если покупатель или продавец срывают сделку. Контрагент может потребовать завершения сделки через суд или получить компенсацию. Если же всплывают проблемы с обременениями, ответственность лежит на нотариусе.
Еще по закону риелтор обязан напомнить, что договор нужно зарегистрировать в налоговой инспекции. Регистрация защищает от двойной продажи: силу имеет только один зарегистрированный договор, — даже если хозяин успел с кем-то договориться на словах. Некоторые агенты идут в налоговую сами, но официально это не входит в их обязанности.
В Италии за работу без лицензии риелтора оштрафуют на 15 000 € и потребуют вернуть гонорар.
Чтобы стать агентом по недвижимости, необходимо пройти трехмесячный курс обучения в Торгово-промышленной палате.
Курс проводят во всех крупных городах. Обучение стоит 300 €.
На курсе изучают гражданское и налоговое право, оценку недвижимости, градостроительство, земельный кадастр. В конце по всем предметам сдают сначала тест, а потом устный экзамен.
Джованни Скуто, эксперт по недвижимости, агентство RE/MAX Italia
Чтобы работать риелтором в Финляндии, надо получить лицензию
Чтобы давать консультации клиентам и совершать сделки по купле-продаже, риелтор должен получить лицензию. Еще только лицензированные агентства имеют право давать рекламу объектов недвижимости. Рекламой будет считаться даже описание квартиры или дома на сайте агентства.
Без лицензии устроиться в агентство недвижимости можно, — но только на стартовую позицию. По закону так могут работать не больше половины сотрудников компании.
Чтобы получить лицензию, будущие риелторы сдают 5-ти часовой экзамен из теста и собеседования. Во время собеседования экзаменатор предлагает практические ситуации и задает по ним вопросы. Студент должен правильно ответить на вопрос и пояснить, какие законы подтверждают его мнение. Без указания законов ответ не засчитают.
На экзамене можно пользоваться сборником законов, но без подготовки это не поможет. В сборнике больше тысячи страниц, а время на подготовку ответа ограничено. Если человек не знает заранее, где искать нужный раздел, сориентироваться на месте не успеет.
Чтобы купить квартиру в Финляндии, иногда приходится проходить собеседование с будущими соседями
Многоквартирный дом в Финляндии — акционерное общество. Собрания акционеров утверждают правила для всего дома. Например, за сколько месяцев предупреждать соседей о ремонте и можно ли поставить спутниковую тарелку на своем балконе.
В правилах могут прописать, что при продаже квартиры хозяин должен согласовать кандидатуру покупателя с остальными акционерами. Если они не одобрят нового соседа, жилье ему не продадут.
В Китае риелтор часто продает не столько квартиру, сколько прописку в большом городе
В Китае большое значение имеет принадлежность к населенному пункту. Прописка в Китае называется хукоу, ее ввели в 1957 году, чтобы сельские жители не могли переехать в город за лучшей жизнью. В 90-е ограничения ослабили, но не отменили до конца.
Прописку выдают на семью: это не штамп в паспорте, а целая книга, в которой записаны рождения, смерти и перемещения членов семьи. Отдельную книгу хукоу китаец получает, когда покупает квартиру.
Отсутствие прописки ограничивает многие права приезжих. Стоимость медицинского обслуживания для жителей города в 5 раз ниже, чем для сельских жителей и жителей других городов. Без хукоу нельзя даже оформить машину в собственность — придется ехать в родную деревню.
На эмоциональном уровне прописка — это статус. Жителем Шанхая быть престижнее, чем жителем маленькой деревни. Местного охотнее возьмут на работу, ему проще найти супругу или подружиться с бизнес-партнерами.
Без прописки ребенка не возьмут в школу. Шанхайский риелтор может не помнить, расстояние от дома до метро, но расскажет о каждом образовательном заведении в районе.
В Китае настолько силен культ образования, что семьи специально покупают квартиры рядом с хорошими школами. Риелторы проводят показ не только будущей жилплощади, но и экскурсию в лучшие учебные заведения в округе.
Как только я купил хорошую машину, мне начали названивать риелторы с предложениями купить у них квартиру.
Откуда риелторы получают личные данные покупателей, — неизвестно. Такие же звонки начала получать моя жена, когда на банковском счете ее фирмы образовалась значительная сумма. В России так впаривают домашний интернет и кредитные карты, а в Китае — квартиры.
В каждом торговом центре есть несколько «островков», где риелторы предлагают купить недвижимость. В российских ТЦ так действуют промоутеры табачных брендов: цепляют человека из толпы и тащат на свой стенд.
Алекс Райсих, автор ютуб-канала «Китай наизнанку»
Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал !
