Нужно спросить продавца, был ли он на момент покупки этой квартиры в браке, так как бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество. На 100% проверить был ли он в браке, или нет не получится, поэтому попросите его написать нотариально заверенное заявление, что на момент покупки квартиры он в браке не состоял. Это нужно, если у продавца, например, замена паспорта была неделю назад, а квартиру он покупал пять лет назад. Естественно, в новом паспорте нет отметки ЗАГСа был он тогда в браке, или нет.
Если есть несовершеннолетние собственники.
В таком случае несовершеннолетнему должно быть предоставлено другое жилье не меньшей площади и не хуже по качеству.
Если собственнику менее 14 лет.
Его родители, или законные представители, а это могут быть усыновители, государственный опекун, должны предоставить Вам документы:
- Свидетельство о рождении ребенка, а также Разрешение органа опеки на распоряжение имуществом.
Если несовершеннолетний не собственник, или не сособственник, значит разрешение от органов опеки не требуется. Если Вы будете регистрировать сделку через нотариуса, и он попросит собственника квартиры предоставить справку, то продавец квартиры должен сходить в органы опеки и получить справку о том, что его ребенок не состоит на учете в органах опеки.
Если несовершеннолетнему собственнику от 14 до 18 лет, он самостоятельно участвует в сделке. Для этого нужно получить разрешение из органа опеки и законного представителя.
В нашем законодательстве есть такое понятие, как эмансипация несовершеннолетних. Это когда гражданин, которому исполнилось 16 лет работает по трудовому договору, или вступил в брак. (ст. 27. ГК РФ, ст. 13 СК РФ).
В таком случае им не требуется согласия законных представителей на совершение сделки.
Главное, чтобы они предоставили решение органа опеки, или суда, что они полностью дееспособны.
Использовали собственники квартиры материнский капитал, при покупке этой квартиры или нет?
Попросите справку из пенсионного фонда о том, что маткапитал не использовался.
Потому, что если при покупке квартиры использовался маткапитал, ребенку должны были выделить долю, даже если он в этой квартире прописан не был. Если этого не сделали, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной.
В любом случае, если использовался мат. капитал, то собственник должен получить разрешение на продажу от органов опеки.
Если такого разрешения не получено, в соответствии с п. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» орган опеки должен обратиться в суд с требованием расторжения договора. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату.
Органы опеки - это Комитет по пеке и попечительству муниципального района, где территориально находится квартира.
Совершеннолетние собственники должны присутствовать на заключении сделки. Если кого-то из них нет. То должно быть их согласие, указанное в нотариально заверенной доверенности.
Доверенности бывают трех видов.
- Генеральная. То есть по этой доверенности у доверенного лица те же права, что и у собственника.
- Специальная. В ней указывается какую именно деятельность выполняет доверенное лицо для собственника. Например, показ квартиры, сбор документов.
- И разовая. Ее выдают для выполнения какого-то конкретного поручения. Например, получить определенную справку.
В доверенности нужно проверить срок ее действия, кто в ней указан и какими полномочиями наделен.
Проверить доверенность нужно на сайте Федеральной нотариальной палаты, или съездить к нотариусу для подтверждения.
Также на сайте нотариата нужно проверить существует ли нотариус, выдававший доверенность.
Доверенность естественно должна быть в оригинале с синей печатью нотариуса.
Потому, что кто-то из собственников мог отозвать доверенность, а с нее сделали копию и пытаются по-быстрому продать квартиру. Если, конечно, Вы обнаружите такие манипуляции, то это точно не случайность и вас целенаправленно пытаются обмануть.
Что еще можно сказать о доверенности? Ее могут выдавать в случае проживания в другом городе и стране, когда второй собственник не может, или не хочет присутствовать на продаже.
Я бы рекомендовал покупать квартиру с присутствием собственников. Пусть их представитель собирает документы, но подписывает договор именно собственник.
Бываю различные ситуации, когда квартира продается, а на следующий день продавцы квартиры предъявляют, что сделка недействительна, так как доверенность у продававшего отозвали.
В этом случае сделка все равно признается законной, если вы не могли знать об этом событии, вас не проинформировали и это сведения не были своевременно внесены на официальные ресурсы.
Как раз об этом повествует ст. 189 ГК РФ.
Проверка обременений на квартире.
Обременения должны регистрироваться Росреестром, поэтому дойдя до этого пункта, вы уже должны были их увидеть в Свидетельстве, или выписки из ЕГРН, в случае их наличия.
Даю ссылку на сайт Риск Овер. Здесь предлагается пройти тест, для выявления основных рисков при покупке недвижимость.
Сайт очень полезный.
Понятно, что покупать квартиру с обременениями это очень большой риск. В некоторых случаях снять обременение будет практически невозможно.
Когда есть:
- Несовершеннолетние собственники.
- Прописанные до приватизации и отказавшиеся от нее в пользу других лиц.
- Проживающие по завещанию.
- Имеющие право пожизненного проживания по договору ренты.
От любой из этих категорий должно быть согласие на продажу квартиры.
Банкротство собственника.
Гражданин может быть признан банкротом, когда его доход не позволяет оплачивать свои финансовые обязательства.
Первое – это сумма долгов свыше 500 тыс. руб. в таком случае гражданин обязан обратиться в арбитражный суд о признании себя банкротом.
Второе – при сумме меньше 500 тыс. руб. в таком случае, гражданин имеет право обратиться в арбитражный суд для признания себя банкротом.
Риск покупки такой квартиры очень высокий.
При банкротстве физического лица связующим звеном между гражданином, кредиторами и судом выступает финансовый управляющий.
Банкротство физического лица без финансового управляющего невозможно.
Финансовый управляющий проверит все сделки должника за последние три года. И в случае, если выявится подозрительная сделка, то он оспорит ее в суде.
Ст. 61.2 Оспаривание подозрительных сделок должника. ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности».
Суд может прийти к заключению, что хозяин квартиры и покупатель заключили сделку о продаже квартиры на неблагоприятных условиях для должника, с противоправной целью и во вред кредиторам должника.
Собственник, который решил сделать себя банкротом может переоформить квартиру на своих родственников. Например, подарить её своему брату, а тот в сою очередь продаст квартиру Вам. То в этом случае финансовый управляющий, проанализировав сделки с недвижимостью легко выявит эту цепочку.
Поэтому я говорил выше, что нужно узнать, как к собственнику попала эта квартира.
Если суд согласится с доводами заявителя и признает сделку недействительной, то здесь вариантов не много.
- Если квартира ипотечная, то она может быть реализована в соответствии со ст. 213.10 ФЗ «О несостоятельности». Даже, если это единственное жилье должника.
В таком случае, если собственник успеет Вам продать ипотечную квартиру, то вы этой квартиры лишитесь.
- Если не ипотечная, то вы будете обязаны вернуть квартиру продавцу, а он Вам деньги. Если, конечно, он сможет их Вам вернуть.
Финансовый управляющий с очень большой вероятностью обратиться в суд для признания сделки незаконной, если квартира куплена по цене ниже кадастровой стоимости.
Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для того, чтобы обезопасить себя от возможного признания сделки недействительной предлагаю при покупке квартиры сделать независимую оценку этой квартиры в которой будет указано, что стоимость квартиры среднерыночная.
Среднерыночную стоимость недвижимости, как раз и определяют независимые оценщики.
Независимая оценка возможно пригодится в будущем, если вас, например, затопят соседи. Так у вас на руках уже есть независимая оценка и суду будет понятно, сколько ваша квартира стоила до покупки.
Проверив собственника, проверьте его представителя по доверенности, в случае наличия такового. Так как если в отношении представителя инициирована процедура банкротства, доверенность может быть недействительной (п.7 ст. 188 ГК РФ).
На каких сайта проверять?
Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве.
Финансовый управляющий обязан опубликовать сведения о банкротстве физического лица в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве в течении трех рабочих дней с момента введения процедуры банкротства, и 10 рабочих дней на сайте газеты «Коммерсант».
Так как арбитражный управляющий несет административную ответственность за своевременное размещение этих сведений, то скорее всего он уложится в эти сроки.
Еще я бы рекомендовал посмотреть сайты судов. Чтобы выяснить, не присуждена ли ему крупная сумма возмещения ущерба и имеются ли в отношении него исполнительные производства.
Сайт районного суда по месту жительства и регистрации собственника, а также сайт мирового судьи судебного участка.
Может быть продающий вам квартиру и не собирается становиться банкротом, но имеет много долгов. В таком случае судебные приставы могли арестовать имущество в квартире и оставить ее на ответственное хранение собственника. Это могут быть и двери и люстры. Поэтому лишним не будет посмотреть сайт судебных приставов.
Это конечно не 100% вариант проверки, просто из-за плохой работы судебных приставов.
Мне, например, одна фирма должна больше 100 тыс. но на сайте судебных приставов об этом нет информации уже три месяца.
Обременение в виде договора найма и жильцов.
Если квартира, которую Вы хотите купить сдается в наём, или в аренду и срок договора не истек, нельзя выселить квартиросъемщиков (ст. 675 ГК РФ).
Также рекомендую статьи:
Как проверить квартиру на вторичном рынке? Действия от проверки квартиры до регистрации сделки (1 часть)
Как проверить квартиру на вторичном рынке? Действия от проверки квартиры до регистрации сделки (2 часть)
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующих законодательством.
