Проверка дееспособности продавца.
На каких основаниях гражданин признается недееспособным?
Это недееспособность в престарелом возрасте и вследствие психического расстройства, или наркологической зависимости.
Для того, чтобы застраховаться от покупки квартиры у недееспособного продавца берут Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Если по решению суда, гражданина признают недееспособным, он должен состоять на учете в психоневрологическом, или наркологическом диспансере по месту проживания.
В идеале, сведения о недееспособности должны указываться в паспорте гражданина РФ и в Росреестре, но реально, могут и не быть туда внесены.
Попросите продавца получить две этих справки именно в государственных диспансерах.
Вы сами понимаете, что сейчас можно сделать любую печать и любую справку, были бы деньги. Однако, имея на руках справки о дееспособности именно из государственных диспансеров, шансы на подделку минимальные.
Если мошенники готовятся Вас обмануть, скорее всего получат справки из какой-нибудь несуществующей в действительности клиники. Или существующей, но никакого отношения к выданным справкам не имеющей. Просто мошенники сами подделают справки и сошлются на эту клинику.
А в государственной клинике, вы по крайней мере сможете найти концы.
Скажите, что сами готовы оплатить получение этих справок. Цена их не велика, что-то в районе 1500 руб. за каждую.
Справки нужны только для совершеннолетних собственников.
Если продавец недееспособен, у него есть опекун из членов семьи, также он должен состоять на учете в органах опеки. И только с согласия государственного опекуна можно совершить сделку купли-продажи.
Я знаю, что в регионах, да и в Санкт-Петербурге пока не сильно практикуется приглашать на подписание сделки судмедэксперта. Это популярно в Москве и Московской области.
Схема там такая, приглашается судмедэксперт и по мимо проверки справок из психоневрологического и наркологического диспансеров, он проводит освидетельствование собственника. Все происходящее снимается на камеру и пишет заключение, что на момент сделки, допустим, 13 июля 2019г. в 12.00 Собственник такой-то - такой-то освидетельствован и признан вменяемым, дееспособным и осознающим свои действия. Ставит свою печать и подпись.
Проверить справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Собственник квартиры должен предоставить Вам справку об отсутствии задолженности по КУ. Получают ее либо в управляющей организации, либо непосредственно у организаций предоставляющих КУ.
И справку об отсутствии задолженности по капремонту. В отличии от долгов за коммунальные услуги, долг за кап. ремонт переходит новому собственнику.
Справку об отсутствии этой задолженности можно получить в управляющей организации. Если такой организации нет, например при непосредственном управлении домом, значит у жильцов дома должен быть общий банковский счет на кап. ремонт, или сбор за капитальный ремонт осуществляет региональный оператор.
Однако, не все многоквартирные дома включены в региональную программу капитального ремонта. Если капитальный ремонт не собирается, нужно узнать в чем причина.
Снятие с регистрации предыдущих жильцов.
Не всегда есть возможность купить квартиру, из которой уже выписаны жильцы.
Условия выписки собственника должны быть указаны в договоре с конкретной датой.
Для того, чтобы узнать, какие регистрационные действия проводились в квартире, можно запросить справку Ф-9 в паспортном столе, а также архивную справку Ф-9 в которой будут показаны все зарегистрированные в квартире. В ней возможно вскроются проблемы, о которых даже предыдущие собственники могли не знать.
Архивная справка Ф-9 содержит те же сведения, что и выписка из домовой книги. В Ф-9 заносили сведения из поквартирной карточки.
Если у продавца будет и выписка из домовой книги – это конечно большая удача, так вы сможете сверить ее со справкой Ф-9.
Чтобы не ходить в паспортный стол, можно получить справку формы 9, через МФЦ, но, к сожалению, не для все регионов.
Заходите на сайт
Для меня это Санкт-Петербург
Каталог услуг Недвижимость и ЖКХ.
Сведения об объекте недвижимости.
Получение справки Формы-12 (в большинстве регионов отменена)
В ней указываются люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в местах лишения свободы, безвестно пропавшие, военных, которые не возобновили регистрацию после службы и т.д.
В этой справке не указываются имена и фамилии, а только количество людей и годы рождения.
Если в графе «Наличие/количество» стоит «НЕТ», значит никто там не числится. Если стоит число, значит это зарегистрированный человек из вышеприведенной категории.
Который может объявиться после вашей покупки и предъявить свои требования на проживание с вами.
Справку Ф-9 и Ф-12 можно получить, если паспортный стол обсуживает дом. Кроме этого, справку Ф-9 можно получить в местной администрации, если в населенном пункте нет паспортного стола.
Я рекомендую получать справку вместе с продавцом, чтобы убедиться, что ее не подделали.
По общим правилам, смена собственника жилого помещения ведет к прекращению старыми жильцами прав пользования и проживания (Ст. 292 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ)
Снятие и постановка на учет бесплатные. В паспортном столе необходимо подать заявление и предоставить паспорт, чтобы поставили штамп.
После снятия с учета, собственнику квартиры выдадут адресный листок убытия.
Итак, убедиться, что в квартире не осталось зарегистрированных лиц можно, ознакомившись со справкой Ф-9, штампом в паспорте, и адресным листком убытия.
Проверка копии финансового лицевого счета.
В нем указываются сведения о характеристиках квартиры, коммунальных услугах и зарегистрированных в квартире гражданах.
Этот документ может понадобиться для ипотеки, или нотариуса.
Получить ФНС можно через МФЦ, или местную администрацию.
Если вы собираетесь купить квартиру в Москве или Московской области, продавец должен предоставить вам Единый жилищный документ, в котором содержатся те же сведения, что и в домовой книге, справке Ф-9 и финансового лицевого счета. То есть ЕЖД заменяет эти справки.
Предварительный договор купли-продажи.
Предварительный договор обязывает стороны в будущем заключить основной договор.
Он может понадобиться для банка, если Вы будете использовать ипотечные кредитные средства.
Составляется он в той-же форме, что и основной, и если сделка требует обязательной нотариальной регистрации основного договора, значит и предварительный договор тоже нужно заверять нотариально.
В предварительном договоре указываются сведения о продавце, покупателе, характеристики квартиры, стоимость, порядок расчетов, соглашение о задатке, срок заключения основного договора, и ответственность, и другие сведения, которые будут указаны в основном договоре.
Внесение задатка.
Задаток вносится в счет стоимости квартиры до подписания основного договора.
С собственником заключается соглашение о внесении задатка. Оформляется оно в форме расписки и является частью предварительного ДКП.
Зачем он нужен?
Для гарантии того, что Вы купите квартиру, а продавец не продаст ее другому покупателю.
Если сделка сорвется по Вашей вине, значит задаток останется у продавца, если по вине продавца, он должен вернуть вам задаток.
Заключение ДКП.
Здесь я сделаю ссылки на ГК, чтобы у вас было представление о необходимом минимуме о ДКП (ст. ст. 454, 550, 455, 554, 555, 486, 558, 456, 460, 451,453, 475).
Бланк Договора купли-продажи вы можете скачать в интернете и переделать его под себя, или при юридическом сопровождении сделки вам его сделают. Там не будет причисления статей ГК которое я привел. Я их привел для того, чтобы вам было понятно, какие обязательные условия отражаются в договоре и откуда они появились.
Акт приема-передачи квартиры.
В нем указываются показания счетчиков, и то имущество которое оставляет собственник, если он ничего не оставляет – это тоже указывается. Чтобы потом не получилось, что через неделю продавец потребовал от вас вернуть встроенную кухню и т.д.
Оплата
Это больше относится к продавцу, чтобы он убедился в подлинности денег, что деньги не фальшивые и не меченые.
Расскажу о способах расчета:
Через депозит нотариуса.
Если Вы оформляете сделку через нотариуса, то можете внести деньги на специальный банковский счет нотариуса. После регистрации Вашего права собственности, нотариус перечисляет деньги продавцу.
Оплата, через арендованную депозитарную банковскую ячейку.
На примере Сбербанка можно посмотреть стоимость аренды. Как видно, цена вполне приемлемая.
Составляется соглашение, в котором оговаривается порядок выдачи денежных средств продавцу. Если Росреестр выявит какие-то нарушения и не зарегистрирует сделку, покупатель сможет забрать свои деньги.
Аккредитив (ст. 867 ГК РФ)
Покупатель открывает счет на свое имя и вносит за него деньги за квартиру. После регистрации сделки в Росреестре, банк приводит деньги на счет продавца.
Если Росреестр не зарегистрировал сделку, деньги остаются у покупателя.
Перевод со своего счета на счет продавца.
Комиссия банка здесь будет незначительная, около 1500 руб. Опасность в том, что в случае, если Росреест не зарегистрирует сделку, а деньги Вы уже перевели, то получить их назад можно будет только через суд.
Если у Вас наличные деньги.
Их можно внести на счет продавца в банке, через кассу. Их проверят через детектор банкнот и сразу зачислят на счет продавца. Риск здесь такой же, как и в предыдущем пункте.
Если остались какие-то обременения в пользу продавца, например, Вы договорились с ним на отсрочку платежа. Значит в ДКП и выписки из ЕГРН будет указано это обременение. Снимается оно в Росреестре, после исполнения Вами обязательств по оплате.
Регистрация перехода прав собственности
Если сделка купли-продажи заверяется нотариально, нотариус сам подаст документы в Росреестр на регистрацию.
Нотариальные услуги платные, стоимость их указана в Налоговом Кодексе (ст. 333.24 НК РФ).
Если без нотариуса, то Вы подаете заявление о регистрации, документы и квитанцию об оплаченной пошлине в Россреестр, или МФЦ. Вам выдадут расписку о получении документов и сообщат дату готовности новой выписки из ЕГРН, где будет указано, что Вы новый собственник.
В заключении, желательно проверить соседей.
У собственников жилья, ваших соседей, есть такие-же права на свою недвижимость, как и у вас на свою. В частности, владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем как угодно. Сдавать в наем, использовать для профессиональной деятельности.
Сосед за стенкой может заниматься разведением собак или у него шумные дети.
Поэтому лучше эти вопросы проверить сразу, как говорится на берегу. Никто же не запрещает вам позвонить в дверь и познакомиться с будущими соседями.
Оставлю несколько полезных ссылок:
Викимапия. Здесь можно посмотреть, какие учреждения находятся в доме.
А эти сайты полезны для покупки квартиры в Москве и Московской области:
Региональная программа кап ремонта в многоквартирных домах на территории Москвы на 2015-2044 г.
Карта реновации, домов под снос.
На любом этапе проверки, ваша задача не дать себя заболтать. Нужно как можно больше задавать вопросов о жилом помещении, соседях, благоустройстве района и пр. Здесь не в коем случае нельзя стесняться.
Распечатайте себе список сведений, которые надо проверить и спокойно, по пунктам проверяйте. Если у квартиры темное прошлое, то используя даже мою статью Вы это узнаете.
Если со стороны продавца выступает риелтор, то надо спрашивать конкретно сколько в этой сделки ваш гонорар?
Непорядочные риелторы скрывают сумму реальной стоимости квартиры.
Один мой знакомый покупал квартиру на вторичке. С собственником квартиры встретился только на подписании договора.
Риэлтор взяла деньги с покупателя 3 мил., отсчитала себе 300 тыс., а 2700 отдала продавцу. Конечно же, так быть не должно.
Покупатель вообще не должен был ей платить ни копейки, так как у него с риелтором не было никаких договорных отношений.
Поэтому все уточняйте и не дайте себя обмануть. Если никаких контактов продавца нет, то можно обратится к соседям, они могут дать телефон. Например, в моем доме, все собственники квартир есть в группе, которую я сделал в Вотсапе. Так соседи без проблем могут помочь найти собственника.
Надеюсь, что статья была Вам полезной. Подробнее, смотрите на моем канале YouTube.
Также рекомендую статьи:
Как проверить квартиру на вторичном рынке? Действия от проверки квартиры до регистрации сделки (1 часть)
Как проверить квартиру на вторичном рынке? Действия от проверки квартиры до регистрации сделки (2 часть)
Как проверить квартиру на вторичном рынке? Действия от проверки квартиры до регистрации сделки (3 часть)
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующих законодательством.
