В мае 2017 года мы продали квартиру супруги и решили переложить деньги в недвижимость по методу Кийосаки (назовем его так). Суть которого заключается в том, чтобы с помощью ипотечных кредитов приобретать недвижимое имущество и сдавать его в аренду. Затея в целом оказалась удачной. Сейчас я расскажу об одной такой сделке.
Квартира был приобретена в конце июля 2017 года. Рынок недвижимости был тогда вялый, поэтому продавец был уступчив. Квартира без отделки нам обошлась в 3,4 млн рублей, из которых 700 тыс был первоначальный взнос. Остальные 2,7 млн предоставил Сбер в виде кредита под 9,5% сроком на 15 лет. Платеж составил примерно 28 500 рублей.
К сожалению, фотографий как выглядела квартира до ремонта у нас не сохранилось. А выглядела она непрезентабельно.
В период с августа по ноябрь бригада непутевых рабочих из-под Донецка делала нам ремонт. Ребята были хорошие, но периодически, по причине употребления алкогольных напитков, они попадали в различные неприятности, что в итоге негативно сказывалось на скорости ремонта.
В ноябре ремонтные работы были завершены, но квартира еще не приобрела окончательный товарный вид. Мы ждали, когда же все-таки нам поставят заказанную кухню, оплату которой мы совершили еще в августе (!). К середине декабря кухню нам привезли. Но простой квартиры из-за этой задержки составил больше месяца. Таким образом попытка сэкономить на заказной кухне (кухня обошлась достаточно дешево), привела к тому, что мы потеряли 40 тыс рублей упущенной выгоды за месяц простоя. С тех пор кухни берем только в Икее, где они всегда в наличии, а не под заказ.
Вот такая квартира у нас в итоге получилась.
Благодаря дизайну от супруги и расположению квартиры на мансардном этаже и высоким потолкам (что позволило сделать полноценный второй этаж), квартира получилась достаточно интересной. Что было по достоинству оценено арендаторами. За 3,5 года сменилось 4 арендатора, но квартира ни дня не простаивала. Новые жильцы находились моментально.
Итого квартира с ремонтом и мебелью обошлась нам в 4,2 млн, из которых собственных средств было потрачено всего лишь 1,5 млн.
В 2018 году квартира принесла чистый доход в размере 408 000 рублей. Из которых 342 000 ушло на платежи по ипотеке.
В 2019 году у нас сменился арендатор, и мы во второй половине года сдали квартиру подороже. За год был получен доход в размере 444 000 рублей. 342 000 опять же ушло на платежи по ипотеке.
В 2020 году доход от сдачи в аренду составил 460 000 рублей. Ипотеку удалось рефинансировать под более гуманный процент и более долгий срок. Поэтому на ипотечные платежи ушло 295 000 рублей.
Чистый доход от аренды за три прошедших года составил 66 000 рублей в 2018, 102 000 рублей и в 2019 и 165 000 в 2020 году. Итого 333 000 рублей. К этой сумме следует еще добавить 250 000 рублей, на которую уменьшился долг по ипотечному кредиту. Итого получаем 583 000 рублей прибыли.
Справедливости ради стоит отметить, что в квартире был заменен диван (20 000 р), куплен фильтр для воды (4000), докуплено еще немного утвари (10 000). Также были затраты на ипотечное и обычное страхование - еще 40 000 за три года. Если вычесть эти расходы, то совокупный финансовый результат составит 583 000 - 74 000=509 000 рублей. Что совсем неплохо на вложенные 1,5 млн рублей.
Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
О том, как мы свою первую квартиру для аренды покупали. Было немного страшно
Как считать доходность при выборе квартиры как для инвестиций, так и для себя
Хотите купить квартиру. Какие ресурсы лучше использовать для поиска и на что обратить внимание