Многие покупатели на первичном рынке недвижимости убеждены в том, что риэлтор в их сделке будет лишним. Они полагают, что при покупке квартиры в новостройке лучше обратиться к застройщику, выбор сделать по описанию и поэтажному плану, а проверять жилье с отсутствующей историей не обязательно. Как же обстоит ситуация на самом деле и что выгоднее для покупателя – обратиться в офис строительной компании или воспользоваться услугами посредника?
Риэлтор и застройщик: два берега одной реки
До 2008 года большинство застройщиков отдавало предпочтение самостоятельной реализации жилья в возводимых домах или жилых комплексах. Разразившийся кризис привел к резкому падению объемов продаж и необходимости оптимизации бизнес-процессов.
Одним из путей совершенствования структуры строительных организаций стала ликвидация отделов продаж. Его содержание требует больших средств на маркетинг и зарплату сотрудников – для малых и средних компаний с небольшим объемом строительства такие затраты окупались слабо.
Отсутствие рекламной поддержки, в свою очередь, снижает узнаваемость бренда – о мелких фирмах покупатель часто ничего не знает, что служит сдерживающим фактором. В такой ситуации партнерские отношения с агентством недвижимости – единственный способ реализовать свой продукт, а для покупателей – безальтернативный вариант приобретения жилья в новостройке.
И все же сегодня застройщики чаще используют комбинированную схему реализации: через риэлторские агентства и собственный отдел продаж. Такое решение помогает ускорить продажи, сформировать позитивный, узнаваемый имидж компании и создать здоровую конкуренцию между брокерами и собственными продавцами. Для покупателей это выражается в повышении качества и клиентоориентированности сервиса.
Преимущества обращения к риэлтору
Профессионал, специализирующийся на сделках с недвижимостью, владеет намного большим объемом информации, чем обычный человек сможет найти в интернете. Ему известно:
- о перспективах возведения новых домов или комплексной застройки участков. При удачном сочетании дислокации объекта, планировочных и технических решений, лояльной стоимости жилья верным решением может стать непродолжительное ожидание старта продаж и приобретение квартиры с лучшими параметрами без дополнительных финансовых вложений;
- практически обо всех предложениях жилья в новостройках – самостоятельно собрать такую базу не удастся;
- об особенностях представленных в каталоге продаж домов и жилых комплексов.
Благодаря наличию у посредника развернутой базы из новостроек, появляется возможность сравнения планировки, стоимости, условий покупки и т.п.
Хороший риэлтор непременно поделится с клиентом сведениями не только о достоинствах и преимуществах выбранных вариантов, но и об их недостатках и скрытых рисках.
Риэлтор нужен в ситуациях, когда запланирована сложная операция, включающая несколько этапов – например, продажа имеющейся квартиры и использование полученных денег для приобретения жилья в новостройке.
Защита интересов покупателя
Следует также помнить, что застройщик мало чем отличается от продавца на рынке и его главная задача – реализовать свой товар любой ценой. В многостраничных договорах часто встречаются неоднозначные либо откровенно невыгодные для покупателя пункты, заметить и оценить которые весьма проблематично.
Кроме того, каждый потенциальный домовладелец хочет быть уверенным в сделанных инвестициях, для чего нужно запросить у застройщика и ознакомиться с:
- учредительными документами;
- документацией на участок строительства (договор аренды, свидетельство о праве собственности);
- генеральным планом строительства и проектной документацией;
- лицензией и разрешениями;
- финансовой отчетностью.
Предоставление доступа к этим сведениям по требованию клиента – обязанность продавца услуг или товаров. Однако быстро разобраться в таком объеме информации, не заблудиться в хитросплетении текстовых и цифровых данных, уделить внимание наиболее важным пунктам также сможет только грамотный специалист.
Дорожащий своей репутацией риэлтор стоит на страже интересов покупателя, а не продавца. Он не только проведет тщательный анализ договора для выявления «подводных камней», но и отправится с клиентом на объект. Во время такого визита посредник поможет убедиться, что к просмотру предъявлена именно та квартира, о которой идет речь в договоре, и состояние ее соответствует описанию.
Риэлтор получает вознаграждение от застройщика за продажу. Однако, агентства недвижимости, имеют собственные условия покупки и иногда могут предлагать различные скидки или специальные условия покупки. Благодаря этому цена жилья остается одинаковой, как в агентстве недвижимости, так и в отделе продаж застройщика.
В то же время агентство продолжает оставаться только посредником между застройщиком и покупателем. С последним заключается договор только на оказание информационных услуг, включающий и юридическую проверку документов, сопровождающих сделку купли-продажи. Договор же о покупке квартиры покупатель подписывает со строительной компанией, как с владельцем недвижимости. Соответственно, агентство недвижимости не сможет обеспечить клиенту защиту от рисков, которые сопутствуют операциям с недвижимостью в строящихся домах.
Ипотечный кредит
Квалифицированный, опытный и прошедший специальную подготовку риэлтор окажет помощь и при покупке квартиры в ипотеку. Оценка шансов на получение кредита, консультации по доступным программам, помощь в составлении заявки и ее оперативном рассмотрении (в том числе, благодаря личным связям и партнерским отношениям агентства недвижимости и банка) – все это входит в компетенцию ипотечного брокера.
В конечном счете, выбор способа приобретения квартиры в новостройке – через риэлтора или у непосредственного продавца – предопределяют приоритетные цели покупателя. Экономия – это строительная компания, а сервис, удобство и гарантии вы получите в агентстве недвижимости.
Комментарии специалиста
Риелтор владеет информацией о всех Жилых комплексах. Благодаря чему может предложить варианты под нужды клиента. Знает плюсы и минусы каждого ЖК и в, отличии от застройщика, может посоветовать правильный вариант планировки.
Прокомментировал Максим Молчанов
Руководитель отдела Новостройки Дан-Инвест