Как бы странно или фантастично не звучало название статьи, судебная практика знает достаточное количество споров по продаже жилья вместе с его собственниками.
Расскажу, в каких случаях реальный владелец квартиры может оказаться в этой самой квартире после ее продажи уже с новым собственником.
Первое место, пожалуй, стоит отдать сделкам, связанным с отчуждением одним из супругов, в том числе бывшим, общей недвижимости. Такие договоры являются недействительными, но на практике встречаются достаточно часто. И приводят они к тому, что второй супруг, также считающийся законным собственником реализованной квартиры, несмотря на отсутствие у него официальной на то бумаги, например, свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН, остается проживать в проданной недвижимости с новым владельцем, пока по суду не аннулирует сделку.
Второе место по праву занимают договоры купли-продажи кооперативных квартир. Так же как и в первом примере, кооперативное жилье может приобретаться в период брака, и вне зависимости от оформления только на одного члена семьи, по закону принадлежит оно и другим членам семьи, например, второму или бывшему супругу или его наследникам. К сожалению, такое законное право подчас «забывается», и кооперативная недвижимость продается новым владельцам, несмотря на её частичную принадлежность членам или бывшим членам семьи продавца-пайщика, статус которых и после сделки никак не меняется. Для новых собственников такую покупку удачной назвать вряд ли получится, т.к. судом она может быть признана недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями.
На третье место следует определить сделки по продаже жилья с законными собственниками по наследству, фактически принятому, но надлежащим образом не оформленному. Приведу пример. Умирает отец, у которого остаются «два сына, квартира и иное имущество». Один сын обращается к нотариусу с заявлением о принятии наследства и оформляет на себя жилое помещение. Другой сын к нотариусу не обращается, но вступает в наследство фактически, например, пользуясь оставшейся от отца коллекцией дорогих картин или монет. Таким образом, несмотря на оформление первым сыном всей квартиры на себя, ее собственниками все равно будут являться оба сына в равных долях. Поэтому после покупки такой общей недвижимости новый владелец получит неприятным бонусом сюрприз в виде еще одного собственника, а именно второго сына, способного в любой момент восстановить свои права на половину жилого помещения и оспорить сделку в судебном порядке.
Последнее, четвертое место замыкают продажи приватизированных квартир, приватизация которых осуществлялась с нарушением прав определенных категорий граждан. Например, в моей практике имел место судебный спор в Останкинском районном суде города Москвы, в котором прокуратура лишила собственности покупательницу дорогостоящей недвижимости. Она приобрела квартиру сразу после приватизации, оформленной без участия несовершеннолетних детей, временно находившихся в детском доме. А т.к. приватизация без участия детей не считается правомерной, то и сделка по продаже жилья также была судом аннулирована. Ведь, несовершеннолетние дети должны были стать собственниками в порядке приватизации, но по независящим от них обстоятельствам и в нарушении их прав, недвижимость их была реализована новому владельцу, несмотря на то, что и они являлись собственниками квартиры по закону, пусть и при неправильно проведенной приватизации.