Весьма регулярно поступает вопрос: сколько нужно прожить в квартире, чтобы стать ее собственником?
Многие наслышаны о неком сроке пользования жильем, по истечении которого возникает право собственности. И высказываются даже такие опасения, что если сдать квартиру на длительное время, то жильцы могут присвоить недвижимость себе.
Разберем, так ли это на самом деле и когда по закону действительно можно стать собственником квартиры, прожив в ней много лет.
1. Хозяин квартиры не объявляется уже много лет, а другой человек живет в ней давно и за все платит
По закону тот, кто владеет недвижимостью открыто, добросовестно и непрерывно в течение, как минимум, 15 лет, может добиться через суд, чтобы его официально признали собственником (ст. 234 ГК РФ).
При этом долгое время считалось, что такая недвижимость должна быть обязательно бесхозяйной (т. е. нет сведений о ее собственнике).
Кроме того, суды отказывались применять срок приобретательной давности, если когда-то недвижимость передавалась по договору ее собственником нынешнему владельцу, но без оформления прав.
Однако за последнее время практика изменилась — и теперь стало больше возможностей получить недвижимость в собственность в связи с длительным проживанием в ней.
Во-первых, наличие у недвижимости официального собственника больше не является непреодолимым препятствием.
Верховный суд РФ подтвердил, что если собственник длительное время не проявляет интереса к своей недвижимости (не проживает там, не оплачивает ее содержание и т. д.), это следует расценивать как фактический отказ от своих прав.
А тот, кто не менее 15 лет добросовестно владел этой недвижимостью и нес расходы на нее, становится новым собственником.
Есть несколько примеров, когда таким образом владельцам части недвижимости удавалось оформить в свою собственность всю квартиру или дом, т.к. владелец другой доли долгое время не объявлялся (ВС РФ, дело № 4-КГ19-55).
Так что, уважаемые собственники, не бросайте свою недвижимость — иначе ее кто-нибудь приберет на законных основаниях.
А во-вторых, даже переданную когда-то по договору недвижимость можно оформить в собственность по приобретательной давности. Такое мнение высказал недавно Конституционный суд РФ (постановление от 26.11.2020 № 48-П).
Если много лет назад недвижимость была продана или подарена без регистрации (договор подписали — а запись в ЕГРН не внесли), и фактический ее владелец сейчас не может подтвердить, что он собственник, есть вариант воспользоваться приобретательной давностью (доказать, что он открыто и добросовестно владел недвижимостью более 15 лет, и оформить собственность по решению суда).
Правда, с длительной арендой квартиры такой маневр не пройдет: нужно доказать, что собственник выражал волю именно на отчуждение недвижимости.
Поэтому арендованной квартирой можно пользоваться хоть 15 лет, хоть 20 лет — права собственности у жильцов от этого не возникнет.
2. Проживание в квартире на момент открытия наследства
Проживание в квартире помогает наследнику стать ее собственником, даже если в свое время он не оформлял свои права должным образом.
Например, мать подарила квартиру только дочери, оставив сына ни с чем. Однако факт регистрации в той квартире (а значит, и пользования ею) помог мужчине получить свою долю в собственность.
Дело в том, что квартира покупалась, когда родители состояли в браке. И хотя собственником по документам числилась только мать, половина квартиры по закону принадлежала отцу.
Но, когда его не стало, наследство не оформлялось: мать посчитала, что она и так единственная собственница. А через несколько лет оформила дарственную на дочь.
Сын же после этого обратился в суд и доказал, что после смерти отца он фактически принял его наследство, т. к. проживал в квартире на тот момент.
Пользование имуществом наследодателя приравнивается к вступлению в права наследника — чем можно воспользоваться, если не удалось в течение 6 месяцев обратиться к нотариусу (ст. 1153 ГК РФ).
С учетом доли матери, за сыном признали право собственности на 1/4 квартиры, отменив в этой части договор дарения в пользу дочери.
Таким образом, факт проживания в квартире действительно в определенных случаях позволяет стать ее собственником — тому есть вполне реальные примеры.