Дом окнами в поле — мечта многих, кто задумывается о переезде в деревню. Но у такого варианта есть свои недостатки. Разбираемся, что такое ЗНП и ЗСН и почему бывшие «поля колхозников» — не самый удачный вариант для строительства.
О жизни в деревне я задумывалась еще в доковидную эпоху. Но после карантина, проведённого в четырёх стенах квартиры, вопрос о побеге из кирпичного «человейника» встал остро. Уже тогда, год назад, было понятно, что заточение приятнее проводить на свежем воздухе, чем в «хрущёвке». Да и шансов выжить за городом при эпидемии больше — из-за меньшей плотности населения.
Я стала присматриваться к участкам пару лет назад. Но весной 2020 года цены начали расти: «городские» начали массовый исход из городов, это подогрело спрос. Но даже земля по завышенной стоимости уходила быстро. Было решено: медлить нельзя, надо брать!
Сразу поняла, что участки «с прошлым» не очень интересны. Сносить ветхие постройки, расчищать хлам не было никакого желания. Затратное и трудоемкое это дело. Чтобы вы понимали: снести старый дом у нас в Московской области стоит от 200 тысяч рублей, нанять КАМАЗ для вывоза рухляди — порядка 7-10 тысяч. А понадобится не один такой грузовик, ведь у многих мусор копится поколениями. Было решено брать «голый» участок.
Выбираем участок: бывшие «поля колхозников» или «поселения»
Сразу разберемся, что же значат все эти загадочные обозначения и аббревиатуры, которые пишут продавцы. Условно, всю землю можно разделить на две группы: где живут и где нежилые угодия (поля и пр.).
Первый вариант (в документах — «земли населенных пунктов», ЗНП) будет приоритетнее. Тут сложностей с разрешением на строительство возникнуть не должно, уже из названия понятно. В эту категорию входят участки в городах, деревнях, селах. Тут уже могут быть проложены центральные коммуникации и асфальтированные дороги. То есть вы покупаете не просто кусок земли в открытом поле, а частичку населенного пункта.
Второй вариант («земли сельскохозяйственного назначения», ЗСН) — вариант со сложностями. Построенные на них дома признают жилыми (а значит, в них можно прописаться) через суд. Это бывшие земли совхозов, на них, по задумке, выращивают агрокультуры, а не строят дома. В советское время многие СНТ получали наделы именно из таких невозделываемых «полей». Поэтому участки в садовом товариществе в большинстве своем - земли сельхозназначения («земли поселений» встречаются тут реже).
«Сельхозку» я для себя сразу отмела, потому что для меня важна возможность постоянной прописки в построенном доме. А делать это через суд — долго и хлопотно. Можно, конечно, перевести участок из одной категории в другую, но это тоже не самый легкий путь. Есть также земли лесного и водного фондов, промышленного назначения и «особо охраняемые» (с ними еще сложнее, хотя и встречаются они реже).
Где искать сведения о покупаемом участке
С отличиями этих двух категорий разобрались, теперь смотрим, где искать эти сведения. Во-первых, это выписка из ЕГРН. Заказать ее можно (самим или попросить продавца):
- В МФЦ (сделать это может любой гражданин, не обязательно быть собственником). Срок - не более трех рабочих дней (на деле выходит больше). Цена — 400 рублей за обычную выписку, за расширенную (о ней поговорим в следующих статьях) — от 750 рублей. Этот способ подойдет для тех, кто далек от интернета.
- На сайте Росреестра. Стоимость — 300 рублей, сроки изготовления аналогичные. Заходим на главную страницу, далее «Физическим лицам»-«Получение сведений из Единого государственного реестра недвижимости». Тут есть несколько видов выписок (в правой части страницы), выбираем первую из списка. О других видах выписок напишу в следующих статьях, это отдельная тема. Заполнение не составит труда: просто вписываем свои данные и информацию об участке (адрес и пр.). После заполнения формы на электронную почту приходит квитанция об оплате. Оплачиваем её и ждем готовности бумаг. Среди минусов — сайт периодически виснет, квитанции приходят с опозданием в несколько часов и даже дней. Не самый быстрый вариант.
- Приложения для смартфонов/планшетов. Есть несколько почти идентичных программ, найти которые можно в App store и Google market. Просто введите в поиске: “Выписка ЕГРН онлайн”. Цены тут даже ниже (от 250 руб.), а делается документ за 1-2 дня.
Есть еще различные посредники (и компании, и физлица), но прибегать к их услугам не вижу смысла. Не такая это уж сложная задача. Идеальный вариант — собственник уже имеет на руках свежую выписку из ЕГРН (те, что оформлялись менее 30 дней назад).
Также узнать нужные сведения можно на публичной кадастровой карте (https://pkk.rosreestr.ru/). Выбираем из списка «Участки», вводим кадастровый номер, в появившейся карточке ищем пункт «Категория земель». Если это ЗНП, выдыхаем с облегчением.
Но расслабляться еще рано, сами понимаете. Какие данные проверять дальше, поговорим в следующих материалах канала.