Разберем основные риски покупки квартиры, перешедшей к продавцу по завещанию.
Завещательный отказ
При составлении завещания человек назначает себе наследника, например, сына и завещает ему квартиру. Дочери же он не выделяет жилплощадь в собственность, но обязует сына предоставить ей право пожизненного проживания в этой квартире. То есть формально сын будет собственником, а дочь только зарегистрирована там и живет до тех пор, пока сама добровольно не откажется от предоставленного права.
Вступая в права наследования сын соглашается с условием пустить в квартиру сестру, а она в свою очередь в течение трех лет со дня открытия завещания вступает в права вечного жильца.
В чем мотивация отца составить завещание таким образом: возможно, дочь замужем, и он страхуется на случай развода, чтобы она не осталась на улице. Возможно, он не уверен, что дочь не продаст эту квартиру и вновь же не останется без жилья - этих “возможно” можно придумать бесконечно много. Но чем это грозит при продаже и покупке квартиры?
Продажа квартиры
Продавать квартиру с таким обременением в принципе нетрудно, если человек с правом пожизненного проживания на это согласен. Он предварительно оформляет отказ от своего права, снимается с регистрации и дальше идет стандартная процедура.
Если он не согласен, то увы. Если человек не исполняет условия по завещательному отказу, наносит урон квартире - обратитесь в суд, но исход такого дела не очевиден.
Покупка квартиры
Здесь отталкиваемся от предыдущего пункта: если человек с завещательным отказом готов в рамках юридических норм отказаться от своего права, то никаких трудностей не возникнет. Проблему важно решить на берегу, а не верить обещаниям про решение вопроса после сделки. Иначе вы покупаете себе жилье с сюрпризом - жильцом, который может там проживать всю оставшуюся жизнь.
Оспаривание наследства
Худшее, что может случиться после покупки наследственной квартиры - оспаривание наследства. Что это значит: продавец будет признан, например, недостойным наследником. И тогда квартиру, купленную у него, придется вернуть. Недостойный наследник - тот кто скверно обращался с наследодателем. Но это только один пример.
Причин для оспаривания много: при подписании завещания человек не отдавал себе отчет в своих действиях, или на него было оказано давление, появились другие наследники, которых не учли при оформлении наследства.
Если наследство будет оспорено, придется отдать квартиру и в дальнейшем решать вопросы с продавцом через суд.
Как себя обезопасить
Если вы хотите купить квартиру, перешедшую продавцу по завещанию - обратитесь к юристу. Важно проверить всю историю квартиры, продавца, и его родственников. Это серьезный объем информации и не все риски очевидны на первый взгляд.