Цены на строящееся жильё продолжают расти: плюс 7,7% за первый квартал в петербургских «спальниках», плюс 10,5% – в среднем по Ленобласти. Предложение сокращается.
Объём сделок сохраняется примерно на уровне прошлого года, но рост фактически прекратился. По Ленобласти за первый квартал Управление Росреестра зарегистрировало 4946 договоров «долёвки» (см. табл. 1).
Это больше, чем за январь–март 2020-го – 4337 ДДУ (в марте уже вступили в силу карантинные ограничения), но почти вдвое меньше, чем в первом квартале предкризисного 2019 года – 8315 сделок.
Данные за первый квартал по Петербургу пока не опубликованы. «НП» полагает, что картина будет похожей: продажи по ДДУ окажутся выше, чем в начале 2020-го, но ниже, чем в первом квартале 2019-го.
Психология бума
Проблемы первичного рынка переходят из сферы экономики в область психологии. Экономисты давно отчаялись объяснять, каким волшебным образом падение доходов населения может сопровождаться ростом цен на самый дорогой товар (недвижимость).
Этот парадокс отметил и ЦБ РФ, указав, что в конце 2020 года «доля расходов граждан на жильё достигла максимальных значений с 2013 года».
Именно психологическими причинами аналитики портала IRN.ru объясняют ценовое ралли в Москве: «Жильё продолжает дорожать, потому что продавцы выставляют всё более высокие цены, – говорит эксперт Олег Репченко. – В «нулевые» эта тактика сработала, на рынок недвижимости хлынули «шальные деньги» от резко подорожавшей нефти. Сейчас роль нефти играют рекордно дешёвые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов...» По мнению Олега Репченко, теперь ситуация сложнее: с недвижимостью конкурирует фондовый рынок, которого в начале «нулевых» практически не было. Ипотека также перестаёт быть палочкой-выручалочкой: рост цен нивелирует выгоду от снижения ставок; увеличение ключевой ставки ЦБ означает, что ипотека больше дешеветь не будет, а вот интерес к депозитам может вернуться.
В столице участники рынка отмечают, что ажиотаж закончился: объём сделок на «вторичке» сократился в два – два с половиной раза (по сравнению с «горячей осенью» 2020-го), количество сделок в новостройках перестало расти.
В Петербурге и пригородной зоне текущий объём предложения, по предварительной оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», составляет 3,3-3,4 млн кв.м. В предыдущие годы в новостройках предлагалось 4,5-5,5 млн кв.м. При этом нельзя сказать, что застройщики свернули активность, зафиксировали прибыль и «закуклились»: новые проекты продолжают появляться. С января по март на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 46 объектов жилой площадью более 1,1 млн кв.м. Это примерно на уровне показателей прежних лет. И если в кризисном 2020-м новые проекты появлялись в основном в городской черте (во избежание рисков), то теперь застройщики снова активизировались и в пригородах: новые стройки запускаются в локациях Бугры-Мурино, Гатчина, Новоселье, Новосаратовка, Янино, Сертолово...
Риски посчитаны, теперь на первый план выходят цены.
«Пригород рассматривается как альтернатива более дорогому жилью в популярных петербургских локациях, – рассуждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Несмотря на то, что новые проекты демонстрируют относительно высокие стартовые цены, средняя стоимость пригородного «квадрата» в любом случае будет заметно ниже, чем городского».
И всё же, по данным экспертов ГК «Балтийская недвижимость», за год объём строительства в Петербурге снизился на 2,2 млн кв.м. Сокращение произошло практически во всех локациях, кроме Стрельны (см. табл. 2). С марта 2020-го по март 2021-го объём нового строительства в Большом Петербурге снизился с 12,9 млн до 10,7 млн кв.м. Сейчас в городе возводят почти на 97 многоквартирных домов меньше, чем год назад, количество строящихся квартир сократилось на 33 500 штук. Этот спад будет поддерживать высокие цены и сокращать возможность выбора для покупателей.
Конкуренция субъектов
В Петербурге за первый квартал цены на новостройки в спальных районах выросли на 7,7%. Средние цены на первичное жильё увеличились на 3,3%, превысив уровень 153 000 рублей за квадратный метр.
В 2021-м быстрее дорожает строящееся жильё в центре города (плюс 13% за первый квартал), но за год с явным отрывом поднялись в цене новостройки на спальных территориях, в том числе – удалённых от метро: примерно плюс 40%. В остальных зонах годовой прирост находится в пределах 24-26%.
Средние цены в спальных районах преодолели отметку 170 000 рублей за «квадрат». Это примерно соответствует уровню столичных ценников двухлетней давности, на начало 2019 года.
По мнению аналитиков, себестоимость растёт из-за ослабления рубля, увеличения стоимости материалов и заёмного финансирования, а также дефицита рабочих рук. Спрос поддерживают в основном приезжие и частные инвесторы.
В Ленобласти уже в начале года индекс средней стоимости квадратного метра впервые перевалил за психологически важную отметку 100 000 рублей. На конец марта этот показатель составляет 106 690 рублей.
За год (с марта 2020-го) цены на жильё в новостройках Ленобласти увеличились на 25,7%.
Отставание по темпам роста от спальных районов Петербурга возросло с 30 до 37%, от удалённых городских территорий – с 11 до 19%.
По среднему бюджету сделки разница увеличивается. Год назад типичная областная квартира по ДДУ обходилась покупателю на 1,952 млн дешевле городской новостройки, сейчас – на 2,1 млн.
В ценовом рейтинге соседних с Петербургом районов лидируют Ломоносовский и Всеволожский (более 100 000 рублей за квадратный метр). Заметно отстаёт Тосненский.
Из близких к мегаполису локаций наибольший годовой прирост в Новогорелово. Самые доступные по цене квартиры поблизости от городских границ продают в Романовке и Фёдоровском.
Выбор областных проектов становится всё более скудным: за год количество ЖК сократилось более чем на 40%. В марте 2020-го можно было выбирать квартиры в 91 новостройке, в марте 2021-го ассортимент сократился до 53. Однако, проигрывая в количестве, областные застройщики добирают масштабом: по числу объектов доля области в структуре предложения по агломерации за год уменьшилась с 23 до 19% по числу объектов, а по числу квартир – увеличилась с 19 до 32%.
«Объём продаж в нашей компании в I квартале 2021 года почти в три раза превысил этот показатель за аналогичный период прошлого года. За первые три месяца цены увеличились в среднем на 8,5%. Высокий спрос сохранится как минимум до конца срока действия льготной ипотеки. Но и после этого не стоит ожидать резкого оттока покупателей. На рынке заметно сократился объём предложения. Из-за его дефицита формируется отложенный спрос. Например, на проекты, которые мы планируем построить на юге города и вывести на рынок в конце года, уже есть «лист ожидания».
«Новая вторичка» сейчас тоже востребована, но составить полноценную конкуренцию новостройкам она не сможет. Во-первых, по причине ограниченного выбора вариантов. Во-вторых, рынок меняется довольно динамично, ежегодно появляются новые форматы квартир, новые опции в самих жилых комплексах. Такое качество жилой среды «вторичка» предложить уже не может » - сказала Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1"
« По нашим данным, спрос растёт, но теперь уже не так стремительно. Ипотека остаётся одним из основных триггеров на рынке недвижимости. Рост цен на недвижимость и не поспевающие за ним доходы населения поддерживают интерес к кредитам. Инвесторов на рынке достаточно, но вот профессиональных мало. Основная масса игроков реагирует даже на незначительные колебания рынка. Это приводит к притоку либо оттоку денежной массы за короткий промежуток времени.
Если девелоперы строят долгосрочную стратегию, такая волатильность для них некритична. Сдержанный спрос на «новую вторичку» влияет и на первичный рынок. Можно сравнить рынок недвижимости с рынком электронных гаджетов, где идёт конкуренция, основанная на технологиях. Каждый раз, когда ты думаешь, что придумать уже ничего невозможно, появляется iphone 10, 11, 12... Так и в девелопменте – маркетинг и новые технологии строительства дают потрясающий результат. Новые проекты становятся более технологичными и клиентоориентированными, «новая вторичка» за счёт реновации получает второе дыхание » - пояснил Максим Жабин, заместитель генерального директора ИСК «ЛенРусСтрой»
Дайджест лучших материалов и новостей в сфере недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) на канале