Радость от покупки квартиры может быть сильно испорчена, если Вы не постарались выяснить историю продаж квартиры прежним собственником. При этом не обязательно квартира является вторичным жилым фондом. На рынке часто можно встретить проблемные квартиры в новостройках. Процесс строительства МКД процесс длительный и не всегда гладкий. Кроме того, существует устойчивая практика покупки квартиры для дальнейшей перепродажи. Не редко продажу квартир проводит проблемный застройщик или конкурсный управляющий. По этому - постарайтесь перед покупкой выяснить следующее:
Первый случай - когда в квартире прописан не только собственник
Продав квартиру, прежний собственник утрачивает право на неё и подлежит выселению.
Но существуют категории лиц, которые даже в случае продажи жилья сохраняют право им пользоваться:
- лица, отказавшиеся от приватизации. По Жилищному кодексу лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право “пожизненного” проживания в ней;
- лица, проживающие в квартире на основании завещательного распоряжения;
- лица, проживающие в квартире на основании договора найма;
- лица, проживающие в квартире на основании договора безвозмездного пользования.
Второй случай - когда продавец получил квартиру по наследству
Наиболее рискованно покупать квартиру, если со дня открытия наследства не прошло 3 лет.
Главная опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.
Третий - когда продавец в преклонном возрасте.
Даже если он полностью дееспособен, это не гарантирует, что не будет проблем в дальнейшем. В судебной практике немало примеров, когда сделку признавали недействительной, поскольку было доказано, что продавец по состоянию здоровья не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Поэтому рекомендую проводить медицинское освидетельствование продавца у специалиста на деликтоспособность (способность совершать сделку).
Четвертый - когда квартира была приобретена на средства маткапитала
Если детям не выделили их доли, в последующем они или их представители могут признать сделку недействительной. Такое жилье не может быть продано без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребёнку не исполнилось 18 лет. В договорах купли-продажи не всегда указывают, что квартира куплена с помощью маткапитала.
Пятый - когда квартира продается и покупается уже не первый раз за короткий промежуток времени.
Сколько раз продавалась квартира за последние 3 года? Если два раза и более, то стоит задуматься о покупке. Информация содержится в выписке из ЕГРН о переходе прав на объект. Какие бы причины не называли продавцы – это не спроста. Возможно, так хотят замаскировать какую-то мошенническую схему.
Шестой - если продавец-должник и продает квартиру сам.
Если у собственника имеются большие долги. Впоследствии это может привести к банкротству продавца. Если он это сделает в течение трех лет после продажи, квартира может уйти в счет долга. Сделку могут признать недействительной.
И наконец, седьмой случай - если квартиру продают по доверенности
Бывают вынужденные ситуации, особенно сейчас в период закрытия границ. Собственник просто физически не может приехать. А бывают мошенники, поэтому проверяйте качественно.
Пишите в чат, присылайте свои истории, мы их опубликуем и постараемся помочь с советом или консультацией.
С уважением
Валерий Асанов
Архитектор, КЭН, ДЮН, PsD, профессор.
Регистрация в «Едином реестре судебных экспертов РФ» № 7805050086
Санкт-Петербург 2021 год.
Если есть вопросы, я всегда готов на них ответить в чате о юридической консультации по ссылке. Консультация бесплатная, но если у Вас есть немного свободных средств помогите людям, которые сегодня не могут оплатить экспертизу (точнее лабораторные исследования для экспертизы), но им это очень нужно. Оказать помощь можно в конце статьи переведя любую сумму.
Многие читатели канала попадают в сложные жизненные ситуации. Мы стараемся им помочь, делаем экспертные заключения, представляем людей в суде, но наши возможности тоже не безграничные, поэтому если у Вас есть возможность, помогите тем, кому сейчас очень сложно.