Практика показывает: граждане с советской ментальностью очень небрежно относятся к вопросам безопасности при покупки недвижимости. Для большинства купить недвижимость — как сходить в магазин за молоком. Многие клюют на хорошую цену, даже не подозревая, что отдают свои миллионы за кота в мешке. Руководитель офиса и юрист Vysotsky Estate Максим Бунтовичев рассказывает, когда беспечность приводит к непоправимым последствиям, потерянным деньгам и недвижимости.
Давайте рассмотрим основные, часто встречающиеся варианты оспаривания сделок, которые в итоге приводят к тому, что покупатели остаются без жилья и денег.
1. Поддельные документы
Подделка паспортов продавцов, пожалуй, стоит на первом месте. Обычно этим видом мошенничества занимается группа лиц, но встречаются и самостоятельные мошенники. И зачастую даже нотариальное удостоверение сделки не спасает.
Рассмотрим на примере. Некий гражданин, живущий на востоке Московской области, увлекался алкоголем. Однажды он познакомился с приятелем, с которым они стали выпивать вместе. Спустя какое-то время этот приятель продал квартиру нашего выпивающего героя по поддельному паспорту. Надо сказать, что сделка была удостоверена нотариусом, которого тоже обвели вокруг пальца. Труп настоящего хозяина нашли через полгода, как сошёл снег. Покупатель квартиры остался без квартиры и денег.
Вторая дама из Одинцово сделала ещё мудрёней: в социальных сетях она познакомилась с некой одинокой гражданкой, очень похожей на неё саму, буквально как близняшка. Женщины близко задружились, и через какое-то время одна из них, воспользовавшись паспортом собственницы и её документами, продала квартиру (к слову, саму собственницу так и не нашли). Покупатель тоже остался без квартиры и денег.
Конечно, это уникальный случай, поскольку подделки ни одного документа по факту не было, и шанс встретить близнеца на улице стремиться к нулю. Но всё же!
2. Подделка полномочий продавцов
Некие лица, раздобыв бланки нотариуса и изготовив доверенность, достали где-то дубликаты документов на квартиру и по доверенности же продали квартиру, забрав деньги. Лже-продавцы исчезли быстро, как утренний туман. Обман раскрылся, как только новые жильцы въехали в квартиру — соседи поинтересовались, кто они такие, и узнав, что это новые хозяева, позвонили «бывшей» хозяйке, которая с удивлением узнала, что продала квартиру неделю назад по доверенности, которую никогда не выписывала.
И таких примеров масса.
3. Подделка подписей продавцов
Обычно в этом замешаны группы людей. Схема простая: как только одинокий человек умирает, «стряпается» договор дарения или договор купли-продажи и сдаётся на регистрацию через подставных лиц. Потом жильё продаётся. В этой схеме, как правило, участвуют люди в погонах.
Один из примеров: именно таким образом участковый оформил квартиру на подставное лицо, после чего квартира была продана. «Счастливые» покупатели не подозревали, что даже участие органов опеки и нотариуса в сделке не избавит их от потери суммы с шестью нулями. Решение суда было однозначным: квартиру изъять в собственность города.
То же самое произошло с покупателем квартиры, которую он приобрёл с помощью ипотечных средств. Банк, конечно, закрыл кредит с помощью страховой компании, но вот сумма первоначального взноса и все расходы, в том числе уплаченные проценты банку за время пользования кредитом, канули в лету. Покупатель остался без квартиры и денег.
4. Покупка недвижимости у лица, не понимавшего значения своих действий
Сюда мы относим алкоголиков, наркоманов, а также лиц, состоящих на учёте с различными заболеваниями (надо сказать, что они не всегда стоят на учёте в диспансерах по месту жительства). Совершённая таким лицом сделка признаётся недействительной.
5. Ущемление прав супругов или несовершеннолетних детей
Не так давно попалась квартира со следующей историей документов: недвижимость была приобретена в браке на имя одного из супругов, но через пару лет супруги разошлись. Супруг («титульный» собственник) продаёт эту квартиру после развода, не запрашивая согласия бывшей супруги, и счастливый забирает деньги. Бывшая супруга, которую ущемили в правах, через суд достаточно легко оспаривает эту сделку и расторгает договор.
6. Неправильное использование материнского капитала
В оспариваемых сделках сейчас всё чаще фигурирует пресловутое благо под названием «материнский капитал». Дело в том, что, использовав его, несовершеннолетних детей необходимо наделить собственностью. Некоторые несознательные граждане этого не делают и продают квартиру без наделения детей долями и привлечения органов опеки и попечительства. После выявления таких случаев в защиту несовершеннолетних включается уже государство, и всё больше таких договоров купли-продажи расторгаются.
7. Банкротство
В законе о банкротстве сказано, что конкурсный управляющий имеет право пересмотреть все сделки, совершённые за 3 года до признания лица банкротом, и расторгнуть их. В 99% случаев будут расторгнуты притворные сделки, договоры дарения (сделки совершены лишь для вида и прикрывают вывод активов) и сделки, совершённые по заниженной стоимости. Все эти сделки будут расторгнуты с целью удовлетворения кредиторов банкрота.
Что делать?
Квартиру должен проверять человек, способный увидеть, заметить, прочитать в документах (да, их надо уметь читать и знать, что там читать), сопоставлять документы, факты разных сделок, распознать логичность или нелогичность цепочки событий и т.д. Сделать это могут люди с большим опытом именно в сфере сделок купли/продажи недвижимости. Не экономьте на этом! Юрист общей юрисдикции пытается пройтись и свериться с ГК РФ, а практик смотрит на другие более важные моменты, которые уберегут вас от потери денег и недвижимости.
Понравилась статья — ставь лайк.
Есть что добавить — пиши в комментариях.