Продолжаем публиковать отдельные главы из книги старшего партнёра сети Vysotsky Estate Сергея Смирнова «Бетонное казино». В этот раз он отвечает на важный вопрос: что выгоднее сдавать в аренду — квартиру в Москве или коммерческое помещение в регионе?
Сдача квартиры в аренду — бизнес для региональных и федеральных центров, туристических и курортных городов. Их в России не больше двух десятков, а желающих инвестировать деньги в квартиры под сдачу в аренду с годами становится всё больше и больше. На фоне падения ипотечных ставок и сомнительных показателей рождаемости количество предложений скоро скажется на показателях доходности.
Уже сегодня можно говорить о доходности 5-6% годовых. Но так как ипотечная ставка постепенно будет снижаться до показателей 5-6% годовых, количество покупателей будет расти, а следовательно, они не будут арендовать квартиры в будущем, поэтому и доходность от сдачи квартир в аренду может снизиться до 3-4%.
В сети сегодня можно встретить массу маргинальных советов о повышении доходности от сдачи квартиры в аренду методом превращения двух-/трёхкомнатных квартир в хостел или мини-отель. Важно сразу отметить: в этой книге не было ни одного совета, который бы толкал вас на нарушение законодательства, тем более дорогостоящее. Во-первых, перепланировка квартиры в мини-отель с переносом «мокрых точек» и нарушением норм о площади жилых помещений приводит к тому, что продать такой объект потом крайне проблематично (проверено на печальном опыте моих клиентов лично). Во-вторых, организация мини-отелей в подъездах жилых домов тоже запрещена законом с 1 октября 2019 года и может грозить крупным штрафом.
Поэтому, когда пишут о повышении доходности от сдачи квартиры в посуточную аренду, «советчики» не понимают, что это отдельный вид предпринимательской деятельности, а не пассивная инвестиция. Заниматься сдачей в посуточную аренду квартиры имеет смысл, когда у вас есть 5-7 квартир, доход от которых позволяет нанять персонал, отвечающий за заселение и уборку объектов. С одной квартирой вы это делать не будете, потому что сдавать её посуточно, да ещё каждые три дня тратить деньги на стирку и уборку, невыгодно. Заработаете 5.000 в месяц, а забот при этом много.
Главное отличие сдачи коммерческой недвижимости от жилой даже не в том, что она даёт доходность в 9-12% годовых, а в том, что арендатор в коммерческой недвижимости решает свои бытовые вопросы самостоятельно.
Если у арендатора в квартире потёк смеситель, то такой проблемой с большой долей вероятности придётся заниматься вам. Если у арендатора, организовавшего в помещении процедурный кабинет по забору анализов, потёк кран, то мастера он вызывает за свой счёт, не привлекая собственника.
Кажется, что коммерческое помещение сдать сложнее, но на самом деле оно может сдаваться чуть дольше, чем однокомнатная квартира, но зато точно быстро окупит разницу в простое.
Представим, что у вас есть 6.500.000 рублей и возможность купить:
- однокомнатную квартиру с отделкой около станции метро в Москве;
- помещение уже с действующим арендатором (ГАБ) в регионе.
При первом варианте ваша выручка от сдачи такой квартиры в аренду едва ли превысит 450.000 рублей в год.
При втором варианте, как я уже приводил пример выше, за 6.500.000 рублей вы можете купить в региональном городе с населением 40.000-60.000 человек помещение площадью 100-130 квадратных метров, получая от арендатора поток до 1.000.000 рублей в год.
Представим себе случай, когда ваше коммерческое помещение после покупки простояло в ожидании арендатора полгода. Так вот даже за следующие полгода вы получите столько же, сколько бы получили от сдачи квартиры в аренду. Как правило, договор с арендатором, которому требуется разрешение Роспотребнадзора, заключается не на один год, поскольку разрешение выдаётся на срок, соответствующий заключённому договору аренды. Поэтому такой арендатор редко съезжает через год. И в таком случае со второго года сдачи вы уже в два раза превысите свой доход, чем если бы сдавали квартиру в Москве.
Понравилась статья — ставь лайк.
Есть что добавить — пиши в комментариях.
