Подготовительный этап
До передачи денег важно убедиться, все ли в порядке с документами на квартиру - это само собой - а также в том, имеет ли право человек, которому вы собрались передавать деньги их получать.
Если у квартиры больше одного собственника, они все подписывают авансовое соглашение. Или, по нотариальной доверенности, в сделке участвует их представитель. Это важно, потому что это обезопасит вас от неприятного сюрприза - узнать на сделке, что не все собственники согласны продать квартиру. К тому моменту вы уже вложите много сил, средств и времени. На кону слишком много.
Что должно быть прописано в авансовом соглашении
В соглашении об авансе помимо паспортных данных сторон должны быть отражены технические характеристики недвижимости:
- адрес,
- количество комнат,
- площадь,
- стоимость продажи,
- срок выхода на сделку,
- срок физического и юридического освобождения квартиры
- способ и условия проведения расчетов.
В качестве дополнительных пунктов могут быть описаны состояние квартиры, перечень передаваемых вместе с квартирой мебели и имущества. Также в договоре, при желании сторон, можно указать штрафные санкции и условия возврата аванса.
Сумма аванса и гарантии
Размер аванса зависит от стоимости квартиры. Как правило он варьируется от 30 000Р до 100 000 Р. Обязательно требуйте подтверждающие документы. Если вы работаете напрямую с продавцом, то о получении наличных он пишет вам расписку, а при банковском переводе подтверждением будет квитанция.
Если вы взаимодействуете через агентство недвижимости, то вам предоставляют кассовый чек и/или гарантийное обязательство агентства о возврате денег в случае невыхода на сделку.
Как правило принятие аванса сопровождается снятием объекта из рекламы и отказом другим потенциальным покупателям в просмотре авансированного объекта.
Возврат аванса
Аванс может быть возвращен по двум причинам: произошел форс-мажор или одна из сторон отказалась выходить на сделку.
Форс-мажор - это обстоятельства, возникшие независимо от участников сделки, на которые они никак не могут повлиять. В таком случае санкций для сторон нет.
Если же расторжение договора - инициатива одной из сторон, то при отказе покупателя - аванс возвращается за минусом понесенных продавцом расходов и неустойки и то только в том случае, если данные условия возврата были предусмотрены договором. Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.
Какие условия прописать в договоре, чтобы не потерять аванс:
Стоит предусмотреть такие условия возврата аванса, как:
- отказ органов опеки в одобрении сделки;
- отказ кредитной или страховой организации в одобрении ипотеки,
- наличие оснований и документов у покупателя (его представителя), подтверждающих нарушение прав третьих лиц по прошлым сделкам, а также оснований полагать, что хотя бы одна из предыдущих или предстоящая сделки могут быть признаны недействительными.
Если в процессе подготовки сделки эти условия подтвердятся, стороны не смогут применить санкции друг к другу и аванс вернется к плательщику.