Правовой статус апартаментов в очередной раз оказался в центре внимания. Законодатели решили навести порядок в сегменте и задать четкие критерии объектам, которые реализуются в этом формате. Ожидается, что в результате рынок апартаментов поделится на «жилье второго класса» и «многофункциональные здания». Чего ждать от готовящихся изменений, стоит ли поспешить с покупкой.
Долгожданная инициатива
Правовое регулирование сегмента апартаментов остается вопросом насущным с момента возникновения формата. На рынке сформировалось два типа недвижимости, которые носят название апартаментов. Сегодня они условно называются сервисными, к ним относятся апартаменты, выполняющие гостиничную функцию, и несервисными, предназначенными для длительного проживания. Оба формата востребованы, имеют право на существование, но должны быть урегулированы юридически.
Классификация апартаментов на законодательном уровне необходима, чтобы в первую очередь скорректировать действующие строительные нормы. Сегодня они едины для всего сегмента, но очевидно, что нормативы и СНИПы должны учитывать назначение здания.
При дифференцированном подходе несервисные апартаменты будут строиться по жилым нормативам, а сервисные, находящиеся в управлении оператора, — по гостиничным. Эта мера снимет многие вопросы, касающиеся комфорта проживания.
Из «псевдожилья» во «второй класс»
В большей степени изменение строительных норм коснется тех апартаментов, которые предназначены для длительного проживания. Сегодня, во многом из-за действующих нормативов, их принято называть «псевдожильем». Хотя многие из подобных проектов не уступают по комфортности традиционным жилым комплексам.
Например, в нашем проекте Salut! первые очереди включают в том числе просторные апартаменты — с двумя спальнями и кухонной зоной. Многие арендаторы живут в них уже несколько лет, и им нравится. В семьях появились дети, на территории комплекса открылся частный сад. Нам не приходилось слышать, чтобы у кого-то из жильцов возникали проблемы с садами или школами.
Но такая ситуация складывается не во всех комплексах, так как новые проекты апартаментов строятся преимущественно в кварталах деловой и туристической активности. Как правило, там не хватает необходимой социальной инфраструктуры для длительного проживания.
Эта проблема должна быть урегулирована. Но надо учитывать, что если апартаменты будут строиться по жилым нормативам, это потребует от застройщика дополнительных расходов на благоустройство территории и развитие инфраструктуры. В конечном итоге это приведет к росту стоимости квадратного метра.
Многофункциональные и инвестиционно привлекательные
Сервисные апартаменты, рассчитанные на краткосрочное и среднесрочное проживание, приобретаются преимущественно в инвестиционных целях. Сегодня они возводятся чаще всего как гостиничные объекты. В свете пересмотра правового статуса законодатели предлагают относить их к многофункциональным зданиям.
Такое нововведение не станет для отрасли революционным. МФК, многофункциональные комплексы, давно существуют на рынке в офисном и гостиничном сегментах. Их востребованность растет в ответ на стремление клиентов сэкономить свое время и получать в одном месте сразу несколько услуг.
Например, в нашем проекте STATUS в рамках одного здания располагается гостиница 4* и апарт-отель 3*. Комплексность услуг здесь представлена общей инфраструктурой: гости могут воспользоваться рестораном, конференц-залом или фитнес-клубом независимо от того, какой из объектов они выбрали для пребывания. Такой подход вместе с локацией комплекса в зоне деловой активности рядом с аэропортом Пулково обеспечит высокую заполняемость проекта независимо от сезона и макроэкономической ситуации.
Если в результате законодательной инициативы будет выработана четкая терминология, с понятными характеристиками и стандартами, сегмент апартаментов избавится от окружающих его стереотипов и ярлыков. Это позитивно скажется на его инвестиционной привлекательности, так как инвестор будет четко понимать, во что он вкладывает деньги. Можно ожидать роста спроса на этот продукт, так как число инвесторов пополнят те, кто до этого не решался сделать вложения именно из-за неясности правового статуса апартаментов.
Свою новую законодательную базу в части апартаментов отрасль получит только к концу этого года. Мы с нетерпением ждём хотя бы проект закона, чтобы понять, как именно он повлияет на сегмент.
Важно, чтобы документ не оставил без внимания наболевшие вопросы, касающиеся строительных норм, стандартов и терминологии. Только в этом случае он позитивно повлияет на сегмент, на работающих в нем девелоперов и, в конечном счете, на покупателей, как на тех, кто покупает апартаменты для проживания, так и на тех, кто приобретает их с инвестиционной целью.
Сергей Ногай, Генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS