Во время ограничений жилья стали строить меньше, но льготная ипотека привела к ажиотажному спросу – и соответствующему росту цен.
АЛЕКСЕЙ ЛОССАН
Насколько сильно упали темпы строительства в России из-за пандемии?
Несмотря на связанный с пандемией экономический кризис, темпы строительства жилья в России упали не так значительно, как ожидалось. По данным Росстата, в России в 2020 г. было построено 75,5 млн кв. м жилья, что всего на 5,9% меньше, чем в 2019 году.
В декабре 2020 года было построено 15,5 млн кв. м жилья, что на 10,9% меньше показателя декабря 2019 года.
И что, жилье в России никто не покупал?
Наоборот, покупали даже больше обычного.
«2020 год можно считать одним из самых удачных для российских девелоперов. После снятия ограничительных мер активность на рынке недвижимости возросла, чему способствовало во многом желание россиян сохранить свои сбережения», - говорит аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева.
В итоге ипотечные сделки составили 64% от всех сделок на рынке недвижимости, а объем выданных ипотечных кредитов составляет 8% ВВП, это исторически самый высокий показатель в России.
Ажиотажный спрос возник преимущественно на первичном рынке жилья, но постепенно перекинулся и на рынок вторичных квартир. И застройщики, и частные продавцы не упустили возможность воспользоваться повышенным спросом и начали поднимать цены на свои объекты, объясняет Пырьева.
Сколько стоит жилье в России?
«Ажиотажный спрос привел к дефициту: на самых активных рынках предложение сократилось на 25-30% за год, средняя стоимость жилья выросла в тех же порядках — примерно на 20%», - говорит Наталия Пырьева.
В Москве на первичном рынке средняя цена квадратного метра преодолела отметку в 340 тыс. рублей. В целом по стране средняя цена составляет порядка 90 тысяч рублей - в 3-4 раза меньше, рассказывает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Так, в Москве в 2020 году средний бюджет покупки любой квартиры на первичном рынке в массовом сегменте вырос примерно до 9-10 млн руб., в Санкт-Петербурге – до 5,5 млн руб., в Нижнем Новгороде – составляет порядка 4-4,5 млн руб., рассказывает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Рост стоимости квадратного метра наблюдался и продолжается во всех типах домов, с разным количеством комнат, во всех округах России.
Какого жилья сейчас больше строят?
«В Московской агломерации доминирует жилье массового сегмента: 2,46 млн кв. м (64%) сейчас на продажу выставлено в эконом- и комфорт-классе. Далее следует бизнес-класс: 1,04 млн кв. м: или 27% предложения», - рассказывает Ирина Доброхотова. Высокобюджетный сегмент занимает оставшиеся 9%.
По словам Романа Мирошникова, в регионах за пределами столиц также в приоритете и у покупателей, и у застройщиков будет массовый сегмент, так как на него приходится львиная доля спроса.
Исключением является Сочи, в котором за счет его статуса как курортного города с развитой инфраструктурой для отдыха у моря и в горах можно реализовывать больше проектов бизнес-, премиум- и элит-класса.
Сколько всего в России жилья?
По данным Бест-Новострой, в России около 3,8-4 млрд кв. м жилья. Москва в этом объеме занимает долю около 7% - 280-300 млн кв. м, однако только часть всего жилья выставлена на продажу. В Москве и области первичный рынок исчисляется 3,9 млн кв. м - почти 1700 корпусов в 600 проектах. Из этого объема Москва занимает почти 2,5 млн кв. м. Вторичный рынок чуть менее ёмкий - около 2 млн кв. м.
«Возможно, такие показатели наблюдаются из-за редкого для последних лет сокращения спроса на обоих рынках - примерно минус 30% за год, Скорее всего, количество квадратных метров в продаже в ближайшие несколько лет на вторичном рынке будет больше, чем на первичном, куда обращен основной объем спроса», - говорит Ирина Доброхотова.
При этом меры по сдерживанию объема нового строительства вызывают сомнения, что объем нового предложения в столице будет кратно расти год от года.
Но все это справедливо для Москвы, в то время как для всех остальных регионов ситуация может быть обратная.
«Для выхода на нормы по указу Президента (ввод 120 млн квадратных метров жилья в год) Москвы и Санкт-Петербурга не хватит, поэтому Минстрой и девелоперы будут искать возможности наращивать темп строительства нового жилья именно в регионах. Вполне возможно, в перспективе двух-трех лет "первичка" в крупных городах будет преобладать», - добавляет Доброхотова.