Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го оформил в ипотеку квартиру-студию на 20 лет. Здесь делюсь получаемым опытом и наблюдениями. Приятного чтения!
В 2019-ом рассказывал вам как проходит процедура оценки квартиры с точки зрения покупателя. Наконец-то подвернулась возможность увидеть все изнутри. Совместно со специалистом оценочной компании “Авангард” побывал на реальном выезде.
После прочтения вы узнаете:
- Сколько существует критериев оценки квартиры в новостройке
- Зачем нужно фотографировать “мокрые” точки
- Что происходит, когда клиент закрывает дверь квартиры
- Как возможно сэкономить на оценке
- В какой момент лучше всего заказывать оценку
- Из чего состоит рабочий день специалиста по оценке
- Сколько людей трудятся над оценкой квартиры
Поехали.
Как прошел выезд?
Морозным утром вторника я ждал специалиста вот у этого дома.
Прямо издалека стало понятно, что дом сдали совсем недавно и он только заселяется. Ходят рабочие, менеджеры застройщика и очень мало машин:
Сбоку у дома - детская площадка. Это в принципе тоже влияет на стоимость.
Первая трудность - попадание в квартиру. Дело в том, что если дом только-только сдался, то не во всех квартирах подключен домофон.
В обиходе принято называть оценщиком только того, кто приходит в квартиру. На самом деле этот человек - “помощник оценщика”. Он собирает данные, другие люди их обрабатывают (оценщики). Получается, что как минимум 2 человека работают над тем, чтобы клиент получил отчет вовремя.
Человек на фото как раз “помощник оценщика”. Он выезжает на объекты, фиксирует все на фото и затем отправляет данные в офис. За один день может быть как 8-10 так и 30-40 объектов. Абы кого на эту работу не берут, человек должен, как минимум, разбираться в недвижимости и быть исполнительным. Например, помощник оценщика от Авангарда, с которым был на выезде, учится на архитектора и он показал в таблице на телефоне свой плотный график.
К самому оценщику выдвигаются требования по ФЗ № 135. Членство в СРО, профильное образование, полис гражданской ответственности, регистрация как ИП или юридическое лицо. В штате не менее 2-х оценщиков. Иначе отчет будет недействительным.
Мы попали в квартиру, в которой параллельно проводилась приемка специалистом из “Авангарда”. Ходили рабочие, собственник и специалист по приемке.
Вообще, как понял, крутость “Авангарда” как раз в том, что они все делают сами без привлечения сторонних организаций. То есть на приемку или оценку приедет именно сотрудник компании, а не тот кому просто перепала заявка.
Я был невольным свидетелем приятных хлопот. Специально засек время, чтобы определить сколько минут помощник оценщика находился в квартире.
Для создания отчета нужен: ДДУ с поэтажным планом и акт приема-передачи с подписью застройщика. В нашем случае последнего не было, поскольку приемка только проводилась.
В Авангарде рекомендуют делать оценку сразу во время приемки. Во-первых, проще будет найти соседей для коллективной заявки, которая поможет сэкономить. Во-вторых, в компании будут ждать, пока собственник не подпишет акт приема-передачи, а дом не встанет на кадастр. Только потом запустится процесс создания отчета. У него срок действия полгода.
При проведении фотофиксации не имеет значения насколько чисто и опрятно в квартире. А вот вид из окна, отделка, метраж кухни, материал стен дома, тип сан.узла и количество квартир на этаже играют роль. Всего для оценки стоимости существует 64 критерия. По сути это уточняющие коэффициенты.
Помощник оценщика фотографировал все, что указано в ДДУ. Банку надо увидеть: “Все на бумаге сходится с фактом”. Поэтому и ведется съемка розетки для электроплиты и “мокрых точек”.
Всего в квартире мы провели 7 минут с копейками. За это время помощник оценщика успел все сфотографировать, объяснить клиенту что делать, принять оплату и рассказать о бесплатной доставке отчета в пределах КАД и ЗСД в течение 3-х рабочих дней.
В “Авангарде” можно сэкономить на оценке квартиры. Если объединиться с тремя соседями-новоселами, то стоимость услуги будет ровно 2000 рублей для основных банков. Исключения: “Мин”, “Газпромбанк”, “Акбарс”, “Абсолют”. Их еще называют “сложными” банками.
Напомню, что отчет об оценке нужен банку и МФЦ. Первый увидит рыночную и ликвидную стоимость квартиры, второй с помощью него сможет запустить процесс оформления права на собственность.
И да.За рыночную цену из отчета квартиру продать более, чем реально.
Что клиент не видит
Дверь в квартиру закрылась, попрощались с клиентом. И дальше помощник оценщика сначала сфоткал номер квартиры, потом коридор, потом лифт. Оказывается, это необходимо в первую очередь для банка. Так там поймут, что оценка проводилась именно в той квартире, которая указана в договоре долевого участия.
Вообще, на любой вопрос оценщику а-ля: “Зачем вы это фотографируете?”. Ответ практически всегда будет один: “Требование банка”.
После фотосессии помощник оценщик заполнил специальный бланк, который называется “Акт осмотра”:
Каждому клиенту присваивается номер заявки. К ней прикрепляются все фотографии (квартира и документы) и также акт осмотра.
Меня удивило вот что. Помощник оценщика провел за договором долевого участия меньше минуты и на автомате заполнил акт, а там очень много критериев. Вот посмотрите на заполненный документ по прошлой заявке:
Далее все это отправляется в офис, данные заносятся в специальную программу и составляется отчет, который будет передан клиенту.
Получение отчета
“Авангард” предоставляет отчет исходя из ипотечного банка клиента. Где-то нужна бумажная форма, где-то только электронная. Для ускорения рассмотрения отчета в компании заморочились и получили аккредитацию в топовых банках страны.
После работы с клиентом, мы полчаса разговаривали с оценщиком. Про работу, клиентов, ипотеку, недвижимость и Мурино. Потом он поехал в другой район Санкт-Петерубрга, а я отправился переваривать увиденное. Поскольку понял, насколько тяжелый у оценщиков труд.
Если в ближайшее время вы получите квартиру и понадобится оценка
Соберем короткий блиц по содержанию.
- Оценку лучше делать во время приемки. В “Авангарде” подождут, пока у вас появится подписанный акт приема-передачи.
- Помощник оценщика пробудет в квартире до 10 минут.
- Все фотоснимки нужны для банка, а не для галереии на телефоне.
- Если у вас не “сложный” банк, то стоимость услуги - 2000 рублей при коллективной заявке.
- Отчет вам доставят в течение 3-х рабочих дней. Бесплатно. В пределах КАД и ЗСД.
- Отчет будет сформирован по требованиям именно вашего банка
Да пребудет с вами вычет!