В каком состоянии сегмент подходит к новому сезону?
Повторю саму себя и коллег: загородные дома и земельные участки — один из немногих сегментов рынка в целом и недвижимости в частности, который пандемия не уложила на лопатки, а, напротив, оживила. Спрос на загородную недвижимость, поднятый первой волной, без малого год назад, подскочил по понятным причинам — многим хотелось от людей подальше, к природе поближе и метраж побольше.
Сегмент не сбавлял оборотов и весь последующий год. Как и не меркла его главная проблема, которую в 2020-м, словно софитами, подсветил возросший в 2 раза спрос — дефицит актуальных домов и участков. Уточню, на всякий случай, что элитная загородная недвижимость сосредоточена на Рублево-Успенском и Новорижском направлениях — не менее, чем на 75% на вторичном рынке и 90% на первичном.
За последние 3-4 года предложение на загородном рынке не только не эволюционировало, но и стабильно вымывалось. Причём не только в категории домов, но и участков, на которые спрос в пандемию тоже взлетел. Собственники городской недвижимости, решившие обзавестись вторым жильём (были и те, кто продавал свои квартиры и переезжал за город) не нашли подходящего дома на достаточно скромном рынке и обратили своё внимание на земельные участки. Ликвидных загородных участков и до пандемии было немного, за 2020-й актуальные были сметены и, соответственно, найти сейчас хорошее предложение — не самая простая задача.
Получаем текущую ситуацию на загородном рынке: спрос на актуальные объекты значительно превышает предложение, которое не менее чем на 70% представляет собой неликвид (переоценка стоимости, раздутые площади, морально устаревшая отделка и т. д.), новые объекты не строятся, курс валюты растёт… Приведу простой и показательный пример: в базе Welhome в 2020-м насчитывалось порядка 2 тыс. элитных объектов за городом, но из них действительно актуальных было только около 10%.
А теперь немного цифр рынка элитной недвижимости Подмосковья за 2017-2020 годы, которые, как известно, не врут. Новые посёлки практически не строятся: если в 2017-м предложение первичного рынка было распределено между 30 локациями, то к 2020-му их количество сократилось до 20-ти. Если разбираться детальнее, в разрезе количества лотов, ситуация выглядит ещё хуже: с 2017-го года общее количество домов на первичном рынке сократилось более чем в два раза. Всё это привело к тому, что стоимость элитной сотки земли с 2017-го прибавила порядка 30%, а стоимость дома — порядка 15%. На вторичном рынке вымывание ликвидных лотов за активный 2020-й привело к тому, что дома и участки подорожали на 20 и 25% соответственно.
В нарисованной мной картине загородного рынка в достаточно тёмных тонах есть и светлые штрихи. Один из них — инвестиционная привлекательность сегмента для частных застройщиков, тех, что хоть как-то оживляли его своей точечной застройкой в последние годы. Дело в том, что это направление — строительство загородного дома под ключ (от покупки участка до отделки и меблировки) — не требует относительно больших временных и финансовых вложений. А доходность частного девелопмента, со знанием дела, конечно, составляет порядка 30% годовых.
В 2020-м сделок было меньше, чем могло быть. В 2021-м, к сожалению, мы с большой долей вероятности будем наблюдать аналогичную картину — спрос превысит качественное предложение.
Тренды российского рынка недвижимости
Будущее рынка недвижимости
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram