По статистике, из всех возможных договоров в сфере недвижимости чаще всего суды отменяют именно дарственные. Например, по сравнению с куплей-продажей частота успешных оспариваний здесь увеличена вдвое.
Предпосылки этого явления нужно искать в специфике использования законодательства нашими людьми. Россияне применяют дарственные, чтобы:
- замаскировать куплю-продажу;
- получить долю в объекте недвижимости в обход сособственников (у которых есть право приоритетного выкупа в случае купли-продажи);
- отсечь законных претендентов на будущее наследство;
- спрятать имущество от кредиторов и судебных приставов.
В общем, люди используют этот договор, чтобы обходить законы. Это задевает интересы других людей, те обращаются в суды, которые зачастую удовлетворяют их иски.
Я выделяю три наиболее распространенные ситуации.
№1. Наследство
Это своеобразная «серая зона». Иногда дарственные от наследодателя к наследнику оформляются полностью сознательно и добровольно, чтобы упростить жизнь обеим сторонам.
Однако бывают и явно криминальные ситуации. Например, если старику морочат голову обычные проходимцы, подсовывают бумагу, которую он подписывает, не осознавая последствий. Или еще серьезнее: человека похищают, запирают, избивают и вынуждают поставить подпись.
Такие дарственные в дальнейшем оспариваются как самими обманутыми людьми, так и их несостоявшимися наследниками. Люди доказывают в судах недееспособность наследодателя в момент подписания; подтверждают факты давления.
№2. Прятки с кредитором
Взять кредит и подарить все имущество близкому человеку, чтобы кредитору было нечего требовать с должника. Идея выглядит нормальной только в глазах человека безграмотного и самоуверенного.
Потому что на практике существует целых два основания для отмены таких дарений:
- Судебное признание мнимости (описано в 170 статье Гражданского кодекса). Например, если в отцовской квартире жили отец и сын, потом отец подарил жилье сыну, и они продолжили жить как раньше, тут ежу понятно ― фактически положение участников сделки не менялось, и дар был только для вида.
- Судебное признание злоупотребления правом (смотрите статьи 10 и 168 того же Гражданского кодекса). Это если кредитор сможет доказать, что главной целью дарения был именно увод жилья от угрозы взыскания по кредиту.
Вообще, люди в таких случаях обычно дарят жилье своим же родственникам. А суды трактуют этот факт как признак мнимости.
№3. Маскировка продажи
Существует несколько причин для маскировки купли-продажи, и давайте остановимся на одной из них. Это работа "черных маклеров". Бандиты обманным путем завладевают долей в чьей-нибудь квартире, а потом вселяются туда и выживают основного владельца. Первый этап всей схемы проводится именно через дарственную.
Если в числе собственников вашего жилья есть какой-нибудь троюродный дядюшка-алкоголик, которому его три квадратных метра достались в результате многоэтапных наследований, то он не может просто взять и продать эти метры каким-нибудь проходимцам. По закону, вы получите право преимущественного выкупа.
А вот с дарением такого права у вас не будет. Что делают проходимцы? Они дают дядюшке некоторую сумму наличными, в обмен на которую он подписывает дарственную.
Ваша задача в такой ситуации: доказать, что под видом подарка прошла продажа.
- очень полезно иметь вещественные или свидетельские подтверждения того, что незадолго до дарения человек пытался продать свою долю; например, предлагал или показывал ее кому-нибудь, искал покупателя, размещал объявления;
- в любом случае следует поднять в суде вопрос ― а как, собственно, связаны даритель и одаренный; если они не были знакомы, то подарок выглядит довольно странно;
- и практически гарантирован успех, если получится "раскопать" старые подобные истории с душком, в которых уже успел засветиться счастливый маклер-получатель подарка.
Главным фундаментом ваших действий будет статья 170 Гражданского кодекса, часть про притворные сделки.
В заключение напомню также про налог. Если даритель и одариваемый не связаны близким родством, то подарок облагается НДФЛ по ставке 13%.
