Руководитель центрального офиса Vysotsky Estate Тамара Высоцкая признаётся честно: услуга «подбора объекта» — тяжёлый и неблагодарный труд. Как правило, люди мало признают ценность агентской деятельности в этом вопросе. Поэтому давайте разберём основные ошибки покупателей при выборе недвижимости на пяти реальных примерах из практики Тамары, которые наиболее ярко отражают заблуждения покупателей.
Пытаются купить недвижимость на «Циане» или «Авито»
У меня был контракт с покупателем, который находился в другом городе и пытался купить двухкомнатную квартиру в Москве дистанционно. Портрет клиента таков: женщина, 48 лет, работает юристом, по работе её переводят в Москву. Ей необходимо купить двухкомнатную квартиру в локации Покровское-Стрешнево.
Обычно процесс подбора недвижимости с покупателем, который находится на стадии «необходимо», занимает от месяца до двух. Мы искали 4, перебрав больше 15 жилых комплексов и отсмотрев порядка 60 объектов. Но до принятия решения мы так и не дошли. Почему? Да всё потому, что человек не присутствовал на местности: она не могла оценить окружение, локацию, путь до работы и обратно, посмотреть вид из окна, (а мы специально снимали ей видео), не могла понять качество проектов, чем один отличается от другого, почувствовать запахи, увидеть пространство, площадь, планировку, познакомиться с соседями. Ей нравилось просто отправлять мне ссылки на объекты в «Циане». Она просыпалась и засыпала с этим порталом, перебирая варианты недвижимости в поисках своей мечты.
Как я отличаю серьёзного покупателя от несерьёзного? Серьёзный покупатель смотрит недвижимость «ногами». Мой покупатель, к сожалению, вёл себя несерьёзно. Проделав для неё колоссальную работу, я сказала, что больше не планирую с ней продлевать контракт и не смогу ей помочь до тех пор, пока она не появится физически в Москве. Я больше не хотела получать от неё ссылки на объекты в «Циане», которые ей кажутся якобы подходящими.
2. Часто покупаются на красивые картинки и рендеры
В детстве нам всем читали сказки. Я любила книжки только с картинками. Причём обязательно с яркими, красочными и большими, во весь лист. Это восприятие мира записывается на подсознательном уровне человека с младенчества. Называется такое воздействие на мозг человека импринтингом.
Если посмотреть определение этого слова на сайте academic.ru, то оно будет выглядеть так: (от англ. Imprint — запечатлевать, оставлять след) «специфическая форма научения у новорожденных, при котором в их памяти автоматически фиксируются отличительные признаки первых увиденных ими внешних объектов».
Как говорят, всё, что заложили в ребёнка, начиная с внутриутробного периода и до трёх лет, вы получите во взрослой жизни человека. Потом эту картину мира можно будет только скорректировать, но исправить — нельзя.
Вот мы и получаем огромное количество мужчин и женщин, которые верят в сказки и в красивые картинки. Едут они по МКАДу, стоят в пробке и со всех сторон — яркие рендеры, кричащие о красивой жизни в «Сказочном Лесу». И плевать, что находится он хрен знает где, за гаражами, и нет вокруг никакой инфраструктуры, а только страшная промзона.
Или другой слоган:
«Поймай свою мечту — живи в квартале Р..!».
Приезжаешь в этот квартал, который находится в нескольких километрах от МКАДа, стоишь по несколько часов в пробках, заезжаешь в паркинг, а там наводнение. Поднимаешься в подъезд, а там штукатурка обвалилась, и ты ещё головой врезался в потолок, потому что так чудо-архитекторы спроектировали. Такая, знаете себе, МЕЧТА…
Очень часто покупатели приходят к нам в агентство и кричат:
«Хотим новый ЖК!»
Объясняю: вы понимаете, что у вас маленькие дети и вы не сможете жить спокойно в новом комплексе, потому что там в течение минимум пяти лет будет «сверло в голове», поскольку все будут делать ремонты? В ответ я слышу:
«Мы были в отделе продаж, и на макете нарисовали такую роскошную территорию, входы по отпечатку пальца и т.д.»
А в итоге мы видим совершенно иную картину, где часть граждан отказываются платить УК за обслуживание, где трескаются стены и стёкла, узкие коридоры, по которым нельзя пронести крупногабаритную мебель, лифты все разболтаны, стены грязные, лампочки выбиты, перебои со светом и водой.
Я продавала квартиру в ЖК бизнес-класса, где стоимость квадратного метра составляла 430.000 рублей. В один из дней я приехала на показ этого объекта, захожу, а там выпало окно, прямо вместе с оконной рамой. Очень долго мне пришлось ругаться с подрядчиками, чтобы окно заменили. Или приезжаю я к другу в гости, захожу на кухню, а у него окно всё в трещинах. Комплексу всего год. Спрашиваю: что это? Он говорит:
«А, забей, тут у всех такая история, потихоньку меняют».
3. Смотрят исключительно квартиры и дома, а не территорию и локацию
Был у меня клиент, которому мы подбирали загородную недвижимость. Присылает мне ссылку на «Циан» и говорит:
— Люблю — не могу, поехали смотреть!
— Вы знаете, что это за место? Ездили туда? Понимаете, сколько добираться до города, до работы?
— Нет, не был. Мне подходит дом — это прямо моя мечта! Поехали, заодно посмотрим!
— Не поеду, пока вы не отсмотрите несколько локаций и не поймёте, какое направление наиболее привлекательно для вас и какая локация.
В итоге он всё же уговорил меня поехать. Ехали мы несколько часов, потому что стояли на Новой Риге в пробке. Приезжаем на место: мало того, что оно находится в нескольких километрах от основного шоссе, нет охраны, вокруг поля вода стоит прямо на участке, сам дом оказался малюсеньким, с низкими потолками и не такой красивый, как на фото, с дурацкой, не функциональной планировкой. Единственным плюсом были подведённые коммуникации, и то — не совсем законно. Клиент был дико расстроен. После чего он объехал самостоятельно несколько посёлков, рассчитал время в пути и только после этого снова вернулся ко мне.
В городе чуть проще с этой историей, потому что вы не тратите такое количество времени, как при выборе загородной недвижимости. Но и здесь у меня есть что вам рассказать.
Моей клиентке — интеллигентной женщине пятидесяти двух лет, работающей психологом — понадобилось купить квартиру на Арбате для сдачи в найм. Я назначила просмотры, и мы поехали. Отсмотрели несколько объектов, остался последний. С порога агент, которая показывала этот объект, заявила, что она ни разу там не была. Я сразу напряглась (агент обязан знать продаваемый объект наизусть и готовить его к продаже). Квартира располагалась на последнем этаже. Как только мы подошли к квартире, почувствовали вонь, вызвавшую у меня и у моей клиентки рвотные позывы. Мы еле стерпели.
Агент долго подбирала ключи, прежде чем смогла открыть замок. Когда мы зашли в квартиру, ахнули от ужаса: крыша протекла, и по всей квартире были видны ржавые подтеки, обои ободраны, вещи разбросаны, перевернута мебель. Было ощущение, что из этой квартиры спасались бегством.
Я вылетела пулей, просто не смогла там вздохнуть. Моя клиентка оказалась крепче меня духом, постояла минуту и тоже покинула помещение. Оказалось, в этой квартире долгое время жили нездоровые люди. Они умерли, и квартиру просто закрыли и больше не открывали. С того момента прошло несколько лет. Фото, размещённые на «Циане», взяли из архива наследников, они были довольно приличные.
Поэтому выводы делать вам: стоит ли вообще выбирать недвижимость по картинкам и фоточкам?
4. Покупают квартиру из-за школы, спортивного комплекса и т.д., а не из-за места
Этот пункт рекомендую перечитать всем несколько раз.
Раздаётся как-то звонок на мой личный телефонный номер. Звонит женщина по рекомендации от моих клиентов и просит срочно продать её квартиру, которая располагается на юго-западе Москвы в районе Ленинского проспекта. Я удивилась, спрашиваю: зачем уезжать из такой хорошей локации, почему такая спешка?
В ответ я услышала следующую историю:
«Мы очень долго выбирали ребёнку школу, наконец-то выбрали, потом мучительно и долго искали квартиру из-за этой школы. Когда закончился весь этот процесс, облегченно вздохнули. Дочь — красивая и нарядная — с радостью пошла в пятый класс. В первый же день занятий группа одноклассников её жестоко избила, так как она была новенькой. Ребёнок был весь в синяках и кровоподтеках, больше она не захотела туда идти. Мы были в шоке и не понимали, что нам делать. Вот, звоню вам. Помогите теперь продать эту недвижимость и купить в другом месте!»
И это не единичный случай. У моей близкой подруги ребёнок часто болел, никто не мог понять в чём дело. Она просто не хотела идти в школу. Один раз она пришла домой в чужих колготках. Спросили почему — оказалось, она описалась от страха из-за учителя. И это было в известной школе всё там же, на юго-западе. Им тоже пришлось продавать квартиру и переезжать.
Дорогие покупатели! Очень прошу вас: не стоит покупать недвижимость из-за школы, детского сада или другого учебного заведения! Вам должно нравится место. Школа может не подойти, тем более что сейчас всё больше людей переводят своих детей на дистанционное обучение. А место должно привлекать вас чем-то большим, чем просто школа или спортивный комплекс.
5. Не изучают, кто соседи, и не общаются с местными на тему садов и школ
Поступил запрос на продажу трёхкомнатной квартиры в районе Перово. Перезваниваю собственнику, спрашиваю: какая цель продажи? Зачем продавать то, что купили несколько месяцев назад? Что не так, что не устраивает? Ответ такой:
«Сумасшедший сосед!»
В разговоре я выяснила, что квартиру клиентке продала агент из известного московского агентства недвижимости на букву «П». На вопрос «Кто соседи? Познакомьте меня с ними» ответила, что они в командировке за границей, уехали на несколько лет. Как этому агенту удалось нейтрализовать сумасшедшего соседа на время продажи — никто не знает.
Нынешний собственник впоследствии расспросила остальных соседей, и оказалось, что весь подъезд знал про него. Этот сосед заклеивал замок жвачкой и заливал клеем замочную скважину квартиры этой женщины. А она, выкупив квартиру, сделала очень дорогой ремонт в ней. Нам звонила уже в слезах, рассказывая о том, что снова не может попасть в квартиру и уже не знает, что делать, потому что даже полиция не способна ей помочь — вызывала их несколько раз, а они разводят руками.
Другая история касается выбора детского сада / школы. Ко мне на консультацию приехала молодая пара с ребёнком трёх лет:
— Помогите продать квартиру и купить новую. В первый раз мы все сделали сами, думали, что очень умные. Как итог - купили квартиру в Трёхгорке, где невозможно попасть ни в школу, ни в детский сад из-за перенаселённости локации и недостатка дошкольных и школьных учреждений.
— А что, нельзя было поговорить с людьми, давно живущими в этом районе?
— А мы не планировали детей, нам было всё равно на сады и школы.
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
