Если говорить о муниципальных аукционах, то на таких торгах город выставляет на реализацию имущество, содержание которого для него обременительно, нет интереса в сдаче его в аренду, требующее капитального или восстановительного ремонта.
Нежилые помещения чаще расположены в подвалах жилых домов, завалены или затоплены, с находящимися в них общедомовыми коммуникациями, или без отдельного входа. Жилые - может быть имущество из ранее расселенных коммунальных квартир; бывает из категории вымороченного (ст. 1151 ГК РФ) или бесхозяйного (ст. 225 ГК РФ), или в рамках реализации объектов социального строительства по различным гос.программам.
Оценка реализуемого имущества производится на основании отчета об оценке, проводимой сертифицированным оценочным центром, реже - исходя из кадастровой стоимости объекта. На торги в основном попадает с начальной ценой, приравненной к рыночной, и реализуется методом аукциона с повышением цены; в случае отсутствия участников может быть принято решение о снижении начальной цены на 10-20%, но не более 30%.
Вид торгов - электронный вариант или офлайн - выбирается местным органом власти, также выбирается площадка, формируются условия. Сведения искать на местных муниципальных сайтах департаментов имущества или на сайте https://torgi.gov.ru.
Действия по реализации государственного/муниципального имущества регламентируются ФЗ-178 "О приватизации государственного и муниципального имущества", порядок продажи в ст. 18 указанного закона; законом № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» по продаже недвижимого имущества государственных и муниципальных унитарных предприятий; о реализации имущества, обращенного в собственность государства (постановление Правительства РФ от 30 сентября 2015 г. № 1041).
Процедура вся строго регламентирована, ДКП заключается с муниципалитетом (городом) через официального представителя (например, ГУП «Моссоцгарантия»), с регистрацией перехода права собственности на покупателя. Оплата по ДКП производится в течение 10 дней с момента его подписания, после этого подписывается акт приема-передачи и подаются документы на госрегистрацию права. То есть сначала полная оплата суммы договора, и только потом передача и госрегистрация права. Перед участием в торгах обязательно внесение задатка, сумма которого устанавливается организатором торгов, в среднем составляет порядка 5% от начальной цены реализации. Шаг торгов варьируется и также устанавливается организатором.
Организатором всегда предоставлен пакет документации по объекту, форма заявки и условия участия в эл. торгах. Для участия в электронном формате торгов требуется ЭЦП (электронно-цифровая подпись), которую необходимо заблаговременно приобрести в специализированном аккредитованном удостоверяющем центре.
Риски при покупке муниципального имущества в правовом аспекте минимальны, а вот в плане технического состояния, - крайне высоки. Т.к недвижимость может находиться в плачевом состоянии, требующем проведения ремонтных, восстановительных работ (можно столкнуться с наличием в квартире или помещении проведенной неузаконенной перепланировки).
Для примера оценки технического состояния привожу объект – квартира в Москве, требующая ремонта, номер извещения 120221/0336103/15 (продажа имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия).
А могут быть на реализации и объекты, находящиеся в собственности муниципалитетов, но являющиеся аварийным жильем, как например квартира в г. Батайск, по ул. К.Цеткин, д. 176, кв.7, извещение 200221/1601924/01.
Поэтому, при принятии решения о покупке жилого объекта с муниципальных торгов, рассматривайте экономическую целесообразность покупки, исходя из её целей. Ведь предлагаемый дисконт на торгах может в принципе не оправдать затрат, понесенных на восстановительные работы.
Уж лучше в ситуации приобретения «для себя» рассматривать покупку квартир из нового жилого государственного фонда, продажи которых сейчас активно и доступно проходят в Москве, посредством АО «Мосреалстрой», официально занимающегося реализацией имущества г. Москвы, как готового жилья в новостройках, так и в строящихся домах. Все условия покупки на их официальном сайте. Реализация проходит как по прямому ДКП, так и посредством эл. торгов. Возможна ипотека.
В таком случае выкуп государственного имущества является самым безопасным, чистым, прозрачным. Минус – рыночная цена объекта.
Но электронные торги по продаже недвижимого имущества не ограничиваются реализацией только имущества государства.
Недвижимость на электронных торгах можно приобрести и в рамках принудительной реализации имущества должников через систему судебных приставов по закону ФЗ-229 (исполнительное производство), или через систему федресурса, осуществляемую под контролем арбитражных судов, по закону ФЗ-127 (закон о несостоятельности/банкротстве).
Каждая из этих процедур имеет свою специфику, требования к участникам, условия участия в торгах и выкупу имущества. При выкупе недвижимого имущества в рамках этих процедур высок риск в правовом аспекте сделки, ввиду наличия различных обременений на имуществе, запретов, арестов, требующих их снятия до момента регистрации перехода права собственности, зачастую собственными силами приобретателя, снятия с регистрационного учета и выселения проживающих там лиц, что чревато затяжными судебными тяжбами. Для выкупа такого имущества требуется знание юридических тонкостей проверки объекта и законодательной составляющей самой процедуры.
Плюс покупки на таких торгах – наличие более высокого дисконта от начальной цены, огромный выбор объектов.
Поэтому, прежде чем принять решение о покупке недвижимого имущества с электронных торгов (особенно «для себя»), обязательно проконсультируйтесь со специалистом в этой области торгов.
Я специалист по оценке рисков по сделкам с недвижимостью именно при выкупе с эл.торгов. Основной мой акцент деятельности направлен на анализ сделок, проводимых в рамках реализации имущества банкротов.
