Многие знают неоднократные истории, когда в центре города n местные власти дают разрешение на снос исторического объекта, обычно это вызывает возмущение граждан и широкое обсуждение в интернете и СМИ.
Дом оказался объектом культурного наследия, какие последствия?
Но вот вам реальный обратный случай. Собственник деревянного дома, расположенного в черте одного из городов страны, планируя его продать, узнал, что дом внесен в реестр объектов культурного наследия. Сам факт внесения имел место в начале 90х годов, никаких уведомлений об этом не поступало, с тех пор государство никак не контактировало с собственником дома, судьбой объекта культурного наследия, вероятно, не интересовалось.
Наличие у имущества статуса объекта культурного наследия, накладывает на собственника этого имущества ряд обязанностей. Собственник обязан за свой счет содержать объект, поддерживать исправное техническое состояние, ремонтировать, не изменять его облик, обеспечить к нему доступ граждан.
В данном случае, собственник был предупрежден, что если с домом что-то случится, на него подадут в суд. Особо иронично такое проявление заботы смотрится в случаях, когда местные органы власти отдают фасады исторических зданий под вывески магазинов, а некоторые исторические объекты позволяет отделывать сайдингом.
Обязательность условия о содержании объекта культурного наследия
В силу закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при продаже объекта культурного наследия, обязательным условием в договоре является указание на то, что новый собственник обязан выполнять функции по его содержанию. Без этого условия договор будет ничтожен. То есть, включение в договор такого пункта, является существенным условиями договора в силу 432 ГК РФ,
Удивительно, что законодатель констатирует ничтожность договора купли-продажи, если вышеназванное условие в договоре будет отсутствовать. В данном случае закон прямо обязывает собственника объекта культурного наследия нести бремя его содержания, то есть в договор дублируются положения закона. В таком случае, у покупателя, который знает, что приобретает объект культурного наследия, отсутствует правовая неопределенность относительно последствий такого приобретения. Возлагаемые на него обязательства установлены законом, и стороны не могут их изменить договором, то есть факт включения или не включения такого условия в договор купли-продажи, в конечном счете, не порождает неопределенность в правоотношениях между сторонами.
Даже если условный дом, который является объектом культурного наследия, утрачен, в реестре он все равно будет находиться, что сохраняет определенные ограничения для собственника.
Участок без дома тоже может оказаться объектом культурного наследия
Я нашел Апелляционное определение Тамбовского областного суда, суть дела: истец приобрел по договору купли-продажи земельный участок (участок был без дома), в дальнейшем выяснилось, что на нём в 90х был дом, включенный в реестр объектов культурного наследия, истец начал процедуру исключения из реестра через суд. Первая инстанция требования удовлетворила, апелляция решения суда первой инстанции отменила и оставила иск без рассмотрения ввиду несоблюдения административного порядка.
В итоге ситуация с заключением договора купли-продажи и возможной его ничтожности, при отсутствии в договоре специального условия, может быть и вовсе парадоксальной. При продаже пустого участка, на нём фактически обременение (полагаю, что можно применить такой термин в данном случае) в виде несуществующего дома, который включен в реестр объектов культурного наследия. Указание в договоре купли-продажи участка обязанности покупателя содержать несуществующий дом, является абсурдным, на этом моменте и возникает вопрос, будет ли такой договор ничтожен или нет?
Я подозреваю, что логика законодателя была в том, чтобы огородить потенциальных покупателей от приобретения объекта культурного наследия, когда они не знают, что приобретаемое имущество включено в соответствующий реестр. Однако эти данные находятся в открытом доступе. Даже если представить, что со стороны продавца будет умолчание о таком существенном факте, то тогда открывается возможность для признания сделки недействительной на основании 178 или 179 ГК РФ, что как раз подходит для истории с покупкой пустого участка.
Процедура исключения дома из реестра объектов культурного наследия
В целом же ситуация, когда частный дом оказывается в реестре объектов культурного наследия, создаёт для собственника множество преград.
Исключение объекта из реестра возможно, но для этого надо пройти очень сложную процедуру, собрать множество документов и провести историко-культурную экспертизу (даже если объект полностью разрушен), которая проводится экспертом, аттестованным Минкультуры России, а сам результат экспертизы подаётся в Минкультуры России.
Добиться успеха в суде, доказав, что имело место нарушение процедуры принятия решения о включении дома в список объектов культурного наследия, практически нереально. Отдельно можно отметить, как суды толкуют положения инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры. Из инструкции следует, что для включения какого-либо объекта в список культурного наследия необходима экспертиза.
В одном из дел суд указал, что на момент рассмотрения дела экспертиза не сохранилась, допросил свидетеля, который в 2019 году помнил события 1996, свидетель пояснил суду, что собиралась экспертная комиссия по вопросу включения жилого дома в список культурного наследия. Этого суду было достаточно.
В другом деле суд указал, что заседание рабочей группы с участием ученых следует расценивать как экспертизу, так как на тот момент отсутствовал установленный порядок её проведения.
В еще одном деле суд удовлетворился тому факту, что экспертиза была указана в списке приложений к документу, которым было оформлено включение жилого дома в список объектов культурного наследия.
В итоге у собственников, которые оказались в ситуации, что их дом оказался включенным в реестр объектов культурного наследия, существует только один путь исключения из реестра – соблюдение сложной административной процедуры.
Существуют примеры, когда в реестр включали целые многоквартирные дома или их части, с обоснованием, что в доме проживала известная историческая личность. После такого включения органы государственной власти имеют возможность переложить обязанность по текущему ремонту на жильцов дома, так как в силу закона у них возникает такая обязанность.
Статус объектов культурного наследия в зарубежных странах
Как обстоят дела в других странах? Во Франции включение частного дома в реестр памятников возможно только с согласия собственника. В Греции, все объекты культурного наследия принадлежат государству, следовательно, именно государство несёт обязанность по его содержанию.
В США специальные комиссии выносят решение о присвоении тому или ному объекту статуса исторического, при этом в США собственник такого объекта несёт обязанность по его сохранности и содержанию, но такому собственнику могут быть предоставлены налоговые льготы вплоть до полного освобождения от уплаты налога на недвижимость.
В Великобритании сформированы чёткие критерии, по которым недвижимое имущество может быть отнесено к специальному списку. Там же имеется National Trust for Places of Historic Interest or Natural Beauty, деятельность его направлена на сохранение исторических объектов. Подобные фонды созданы и в ряде иных стран, деятельность которых способствует сохранению общественных достояний.
Краткий итог
Безусловно, сохранение исторически значимых объектов, является важной частью общественной и культурной жизни, но в случаях, когда государство самоустраняется от участия в реальной охране такого объекта, перекладывая всё на собственника, это по моему мнению, никак не соответствует тем целям, которые должно ставить перед собой государство, сохраняя объекты культурного наследия.
В столкновении интересов собственника и статуса объекта культурного наследия, государство должно содействовать нахождению баланса интересов, что может позволить и сохранять историческое наследие и не стеснять собственника имущества в своих правах.
