Апартамент - модное слово, которым называют помещение, где можно жить, но жильём оно, по своей сути, не является. Хотя, на первый взгляд, от квартиры они неотличимы. Это уже потом, в документах можно будет прочитать, что здание административное, а не жилое.
В интернете достаточно много информации про то, чем отличаются квартиры от апартаментов. Это невозможность в них прописаться, высокие налоги и то, что они не попадают под жилищное законодательство, хотя бы под тот же закон о тишине.
На мой взгляд - это все иначе, как ерундой не назовешь. Человеку в первую очередь нужно жильё, а не регистрация. Жить в апартах можно с комфортом. Закон о тишине и в обычных квартирах слабо соблюдают, и его отсутствие в апартаментах существенной роли не сыграет. Все зависит от соседей. Налоги выше, чем за обычное жилье, но не такие уж и высокие, сопоставимы с годовой страховкой и налогом на автомобиль. Разница в цене на квартиры и апартаменты такая, что с лихвой на десятилетия вперед компенсируют переплату на налогах.
Основное препятствие, которое не позволило мне стать владельцем апартаментов, находится не в этих мелочах, о которых я рассказал выше, а в налоговом законодательстве, требования которого существенно различаются для жилых и нежилых помещений.
Объясняю подробнее. На апартаментах можно заработать двумя способами:
1. Сдавать их в аренду. Во многих комплексах организацией данного процесса будет заниматься управляющая компания, что достаточно удобно. Фактически - это пассивный доход. Купили апартаменты, и забыли про них. УК будет напоминать о себе раз в месяц, перечисляя арендные платежи.
2. Перепродать их с выгодой. Купить на стадии строительства за 3 млн, а через год продать за 4-5 млн.
На первый взгляд это все выглядит заманчиво, но это только на первый взгляд. Переходим к реальным недостаткам апартаментов:
1. С доходов от аренды апартаментов нельзя платить налог 4% как самозанятый, так как апартаменты - это нежилое помещение, а режим НПД применим только для сдачи жилья в наем. Следовательно, налог составит обычные 13%.
2. Можно попробовать не платить налог, но, если сдачей в аренду ваших апартаментов будет заниматься управляющая компания, то, скорее всего, избежать уплаты налогов будет невозможно. Если вы сдаете апарты в аренду напрямую, то есть небольшой риск того, что арендатор может "настучать" в налоговую. Если при сдаче жилья в наем это не так страшно, то в случае с апартами риски существенно выше.
3. При продаже апартаментов налоговая будет пытаться взыскать с вас налог с полной стоимости, указанной в договоре купли-продажи. Неважно при этом, сколько лет эти апарты были у вас в собственности или за какую сумму были куплены ранее. Так как продажа имущества, используемого в предпринимательской деятельности, облагается налогом с полной стоимости, исключение составляет жильё и автомобили.
Читаем, что написано в в ст. 2 Гражданского кодекса РФ:
Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Исходя из трактования этого определения, сдавая в аренду или перепродавая апартаменты дороже, чем они были куплены ранее, человек осуществляет предпринимательскую деятельность. При этом неважно, зарегистрирован он в качестве ИП или нет.
Поэтому, если купить апартаменты за 3 млн, а продать через год за 4 млн, то налоговая удержит с вас 13% налога с 4 млн, а это 520 тыс рублей.
Если купили апарты за 5 млн, сдавали их в аренду и налоговая об этом узнала, то даже если вы их потом продадите за те же 5 млн, то придется заплатить налогов на 650 тыс рублей.
Как налоговая может узнать о том, что вы сдаете апарты в аренду. Да просто. От управляющей компании, от вас же самих, если соберетесь платить налоги как честный гражданин и подадите декларацию, а также от арендаторов, которые захотят вам сделать бяку и напишут в налоговую об истории ваших взаимоотношений.
Если уж очень сильно хочется купить апарты, то тогда лучше зарегистрироваться как ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) и тогда налог с аренды будет не 13%, а всего 6%, причем в эти 6% можно зачесть уплату страховых взносов и налог на имущество. Но надо помнить, что при продаже апартаментов 6% также придется заплатить со всей стоимости, указанной в ДКП, а это, на мой взгляд, достаточно много.
Мне такой вариант не подходит. Я зарегистрирован как самозанятый, так как сдаю квартиры в найм. А одновременно быть зарегистрированным самозанятым и быть ИП на УСН не получится.
Можно еще отметить, что ставка по ипотеке для покупки апартаментов будет существенно выше, чем для жилого помещения. А налоговых вычетов с их покупки, а также с процентов по ипотеке, не будет.
При большом желании, конечно же, можно оформить апартаменты на родственников, принимать платежи за аренду наличными, чтобы не вызвать подозрений у налоговой, но зачем все эти "танцы с бубнами", когда на рынке жилой недвижимости при желании можно найти достаточно "вкусные" варианты.
Подписывайтесь и читайте другие мои статьи:
В каком регионе РФ лучше всего покупать квартиру для сдачи в аренду
Сколько арендодателей в Москве платит налоги и как наказали тех, кто не платил
Доверительное управление квартирой. Что это такое и сколько стоит. Часть первая.
