Купить квартиру в ипотеку в России по-прежнему проще, чем накопить нужную сумму полностью. Ставки по банковским вкладам кажутся издевательскими и расти не собираются — Центробанк уже 7 месяцев держит ключевую ставку на уровне 4,25%, а она влияет на очень многое.
От ключевой ставки зависит не только доходность по вкладам, но и доступность кредитов. Ипотечные ставки сейчас рекордно низкие — понятно, что многие стараются воспользоваться моментом и купить жилье.
Кому-то действительно нужно улучшить жилищные условия, а кто-то пытается таким образом приумножить свои сбережения — недвижимость остается самым перспективным и стабильным инструментом для получения дохода.
Только в Москве в 2020 году было оформлено более 100 тысяч ипотечных кредитов, даже несмотря на пандемию. В 2019 году эта цифра не дотянула и до 90 тысяч, разница составила 16%. Популярность ипотеки выросла именно благодаря снижению ставок — еще и государство подогнало льготную ипотеку под 6,5% годовых.
Квартира, купленная в ипотеку, до погашения кредита находится в залоге у банка. И такое обременение существенно ограничивает права владельца. Однако случается, что ипотечное жилье приходится продавать — по разным обстоятельствам.
И вот тут многие сталкиваются с трудностями — Райффайзенбанк провел опрос и выяснил, что за последние 5 лет только 36% россиян смогли без проблем продать залоговое жилье.
Остальным повезло меньше — дело в том, что люди боятся покупать такую недвижимость.
О том, что покупатели отказывались от покупки из-за того, что квартира находится в залоге у банка, сообщили 47% опрошенных — почти половина! То есть люди даже не попытались, например, проконсультироваться у специалистов, а сразу отмели неплохой вариант всего по одной причине — обременение.
В 28% случаев покупатели были не против приобрести ипотечную квартиру, но не понимали, как провести сделку. 22% респондентов рассказали, что сложности возникли из-за того, что ипотеки у продавца и покупателя были выданы разными банками.
7% сделок попали в разряд проблемных потому что банк на тот момент выставил неподходящие или невыгодные условия. И всего 1% опрошенных столкнулись с тем, что время сделки затянулось.
А между тем продать квартиру, которая заложена в банке, стало намного проще. Раньше для того, чтобы продать залоговое жилье, нужно было выплатить ипотеку и снять обременение, а сейчас банки выдают ипотеку на покупку недвижимости, даже если она заложена в другой кредитной организации. Но, как показывает практика, знают об этом не все.
Есть несколько способов продать ипотечную квартиру. Первый — досрочно погасить кредит. Покупатель передает продавцу деньги, тот закрывает ипотеку, после этого жилье переходит новому владельцу. Сделка оформляется по предварительному договору купли-продажи — основной договор будет заключен после снятия обременения.
Второй способ — ипотеку выплачивает покупатель. Это достаточно рискованно, поскольку после снятия обременения продавец может отказаться переоформлять квартиру. Суд встанет на сторону покупателя, но это займет время.
- Читайте также: Центробанк: программу льготной ипотеки нужно закрывать
Сделка оформляется также по предварительному договору, главный пункт в котором — условие заключения основной сделки. Чтобы она состоялась, владелец жилья должен получить закладную и снять обременение.
Третий способ — продать квартиру вместе с ипотекой. Часто у покупателя нет нужной суммы, чтобы погасить ипотеку. В этом случае он может приобрести жилье вместе с кредитом — но для этого он должен понравиться банку как новый заемщик. При переоформлении ипотеки покупатель может договориться с банком о рефинансировании кредита.
Четвертый способ — залоговую квартиру продает банк через торги или аукцион. Это очень печальный и невыгодный вариант, поскольку таким образом банки реализуют квартиры должников.
Купить ипотечную квартиру можно — и не нужно бояться, что она заложена в банке. К тому же банк контролирует такие сделки, так что шанса нарваться на мошенников практически нет.