Здравствуйте! Штудирую сейчас по научной работе много материалов по микро- и макроэкономике, иногда на глаза попадаются интересные вещи про недвижимость.
В экономике есть целая тема "Ограниченность и выбор". Это про то, когда делая выбор в пользу одного блага, мы теряем другие выгоды, которые могли бы получить, отказавшись от первого в пользу второго.
В этой публикации приведу пример расчета выбора, который совершает человек в обычной жизни: как экономически можно обосновать выбор купить жилье или снимать его всю жизнь.
Что экономически выгоднее: купить свою квартиру или снимать жилье?
Допустим, мы нашли квартиру за 5 млн (чтобы не в глухой окраине, но и по силам), в которой хотелось бы жить.
Есть 3 альтернативы этому выбору:
- купить квартиру за свои наличные деньги, если у нас есть 5 млн;
- купить квартиру в ипотеку;
- снимать снимать жилье в том же районе за 20 тысяч рублей в месяц.
ВЫБОР 1 - Купить квартиру за свои наличные деньги, если у нас есть 5 млн
Альтернатива вложений в квартиру всех имеющихся денег - это инвестировать эти средства в фондовый рынок, сформировав портфель под 8 - 12% годовых или хотя бы просто положив на расчетный счет с процентом на остаток.
- 8 - 12% годовых от 5 млн - это 400-600 тысяч доходности в год.
Получается, что покупая квартиру за наличный расчет для проживания мы лишаем себя пассивной доходности 8 - 12% в зависимости от портфеля.
ВЫБОР 2 - Покупаем жилье за 5 млн в ипотеку под 8% годовых на 25 лет
- платежи будут примерно 40 тысяч рублей в месяц или 480 тысяч рублей в год.
- Это в 2 раза дороже, чем если бы мы просто снимали квартиру за 20 тысяч в месяц.
Экономически это НЕВЫГОДНО.
Я опускаю, разумеется, тот факт, что ипотечная квартира будет в итоге моей, что есть затраты на ремонт, содержание и так далее.
Я опускаю тот факт, что уют дома и ремонт на свой вкус (а не так, как хотел хозяин) не сравнимы.
ВЫБОР 3 - Снимаем жилье за 20 тысяч в месяц или за 240 тысяч рублей в год.
Да, выходит, что снимать квартиру за 20 тысяч в год выгоднее всего, с экономической точки зрения.
В каком случае покупка жилья в собственность может быть экономически выгодна?
- Когда ключевая процентная ставка пойдет вниз, а следом за ней - ставка по депозитам, процентам на остаток и ипотеку.
- 3,5% годовых на остаток 5 млн - это 150 тысяч доходности в год. Тоже неплохо, но все же портфельный доход звучит более привлекательно. При доходности меньше расходов на аренду, то выгоднее, конечно, купить жилье в собственность.
- Когда ставки на ипотеку резко падают, то купить жилье (с точки зрения денег) становится дешевле, чем арендовать.
Снижение и поддержание низкой ключевой ставки 4,25% на протяжении всего 2020-го года Центральным банком привел к снижению ставок по ипотеке, а значит, спрос на недвижимость резко вырос, как и цены на жилье.
Лояльная политика ЦБ РФ будет меняться, что приведет опять к росту ключевой ставки, а значит, приостановке резкого роста цен на недвижимость.
В 2021-ом и последующие 5 лет цены на жилье будут расти более плавно, без скачков.
- Сегодня (2020 - начало 2021 года до роста ключевой ставки ЦБ РФ) дешевле купить свою квартиру, чем арендовать.
- Спустя 5 лет, скорее всего, будет пик, когда аренда будет опять максимально выгодна (перед очередным экономическим кризисом) и в то время покупать жилье будет уже не так экономически привлекательно.
Все же понимают, что следующий кризис будет примерно в 2025/26 годах? А значит, самое время начинать изучать инвестирование СЕГОДНЯ.