Наравне с честными риелторами на рынке недвижимости работает огромное количество мошенников и аферистов всех мастей. Предлагаю вашему вниманию описание трех схем, используемых проходимцами для отъема денег у покупателей недвижимости.
Угроза №1. Гарантийные обязательства
Ловушка гарантийных обязательств рассчитана на честных жертв. Суть дела в том, что человеку предлагается передать деньги риелтору, чтобы тот положил их на депозит агентства недвижимости. Взамен клиенту выдается соответствующий документ от лица АН (Агентства недвижимости). Предполагается, что эти деньги будут использованы в расчетах с продавцом выбранного объекта.
На практике:
- Сразу после получения денег "агентство" просто ликвидируется, прекращает свою деятельность.
- Иногда до ликвидации аферисты успевают собрать деньги от нескольких покупателей одновременно.
Глобальная проблема здесь в том, что суды не признают выданный риелтором документ официально "платежным" (в отличие от, например, банковского). Соответственно, взыскать деньги (да и просто доказать факт присваивания) с мошенников становится проблематичным. Налицо лакуна в законодательстве.
В моей адвокатской практике было минимум четыре дела по такой схеме. Каждый раз ― с несколькими пострадавшими.
Угроза №2. Чужой дом
Одна из прямых обязанностей добросовестного риелтора состоит в проверке объекта недвижимости перед покупкой. Профессионал старается удостовериться, что квартира юридически чиста, продавец вправе подписывать документы, и сделка не будет оспорена позднее.
Аферисты действуют наоборот. Они торгуют сомнительными домами и квартирами. Не брезгуют поддельными документами, охотно работают с "нежелательными" продавцами. Лишь бы взять у человека деньги! Иногда речь идет о нескольких миллионах предоплаты за весь объект, а иногда всего лишь о маклерской комиссии. Получить оплату и испариться!
Сделки, разумеется, через некоторое время оспариваются, дома и квартиры возвращаются прежним владельцам, ну, а мошенник остается где-то гулять со своей прибылью.
Чтобы окончательно заморочить покупателя, некоторые проходимцы даже используют нотариусов. Причем, совершенно честных, не входящих в их банду! Просто они заверяют в конторе "не тот" документ. Скажем, приносят договор на пользование помещением.
Нотариус спокойно ставит свою печать, заверяя именно этот договор. А незадачливый покупатель оказывается введенным в заблуждение, потому что искренне думает, будто в конторе проверили на чистоту документы, относящиеся к покупке.
Угроза №3. Обременения
Особенно опасны те фальш-риелторы, что действуют вместе с аферистами-продавцами. Под видом нормальных квартир они продают такие объекты, от покупки которых лично я своих клиентов предостерегаю и отговариваю.
Например:
- "Любящие" родственники буквально сдали детей в детский дом и сумели выписать их из жилья. Черный риелтор помог оперативно продать это жилье. Потом историей заинтересовалась прокуратура и, разумеется, отменила продажу через суд. Честный покупатель остался и без квартиры, и без денег. Это реальный случай.
- Используя хитрые обходные способы, риелтор оттягивает ненадолго передачу в Росреестр данных об аресте квартиры за долги. И успевает в этот небольшой промежуток времени продать объект. Итог прогнозируется. Такое происходит чаще, чем вы думаете.
- Продается квартира "с жильцом", то есть с человеком, который не входит в число собственников, однако по какой-то причине имеет право постоянно в ней жить. Его нельзя выписать даже через суд. От покупателя все эти факты скрываются.
Замечу, что объекты "с жильцами" вообще-то продавать не запрещено. Однако они стоят гораздо меньше, чем аналогичные пустые. Если все делается по-честному.
Радует, что с развитием информационного общества люди становятся все более подготовленными. Покупателей в наши дни обманывать сложнее, чем двадцать лет назад. Однако квартиры есть квартиры, здесь фигурируют крупные, миллионные суммы. Так что и мошенники постоянно развиваются, усложняют свои схемы, обрастают связями в надеждах на большой куш.