Предлагаю сравнить с юридических позиций два наиболее распространенных пути передачи недвижимости между родственниками.
Сразу отмечу, что безусловно рекомендовать тот или иной вариант невозможно. Потому что законы обеспечивают лишь общие рамки, внутри которых остается простор для маневра. И выбор зависит от индивидуальной ситуации в конкретной семье, а особенно ― от отношений между всеми участниками сделки и прочими (!) заинтересованными лицами.
Нотариальная статистика такова, что договоров дарения на недвижимость в России примерно на треть больше, чем завещаний.
Оформление: с прикладных позиций
- По дарственной объект меняет владельца сразу, требуется только перерегистрация в Росреестре, которая занимает несколько дней. По завещанию смена владельца произойдет не ранее, чем спустя полгода после смерти завещателя. Этот срок выдерживается на случай появления других наследников.
- Оформленную дарственную уже нельзя переписывать, менять, отменять. Даже если этого хотят обе стороны. А вот завещание можно переделывать сколько душе угодно.
- Раньше нотариальное заверение требовалось только для завещаний. Однако с 2016 и договор дарения обязательно (по закону) требуется заверять у нотариуса, если в нем фигурирует доля недвижимого имущества. Парадоксально, но если объект дарится целиком, то нотариус все еще не обязателен.
- Новый порядок усложнил оформление договоров дарения, включив в процесс нотариуса. Зато он упростил взаимодействие с Росреестром, потому что по заверенному документу регистрация права собственности продвигается быстрее.
Надежность документов: отмены, опротестования и срывы
- Если старый владелец квартиры передумает отдавать ее новому, то он сможет официально изменить свое решение только в варианте с завещанием. Причем человек имеет право переписывать его хоть каждый день до самой смерти. А вот подписанный договор дарения "откатить назад" невозможно. То есть подаренная квартира отдается сразу и насовсем. Другими словами завещание безопаснее.
- Иногда протесты поступают со стороны третьих лиц (как правило, обделенных наследников). С этой точки зрения гораздо надежнее договор дарения. Завещание опротестовать относительно несложно, в том числе из-за формальных ошибок в оформлении. Вообще, поводов для отмены завещания можно найти очень много.
Договоры дарения пытаются признавать недействительными практически только под предлогом "недееспособности", "невменяемости" дарителя в момент подписания. Иногда такие попытки успешны, но чаще ― нет.
- После введения обязательного нотариального заверения дарственных в 2016 оспаривать их в суде стало еще сложнее.
И традиционный пример из практики
Мужчина пытался оспорить в суде дарственную, которую его пьющий отец незадолго до своей смерти оформил в пользу постороннего человека. Речь шла о недвижимости.
Выдвигались два аргумента:
- Отец сильно пил и не осознавал своих действий.
- Посторонний человек передал отцу небольшую сумму в обмен на подпись. То есть договор дарения фактически таковым не являлся, это не было бесплатным подарком.
Однако доказать пункт про недееспособность из-за пьянства истец не смог. Передачу "компенсации" ответчик признал на первом заседании, а потом изменил свои показания и стал все отрицать. Так что и это доказать не удалось. Дарственная осталась в силе.