Почти в каждой деревне или дачном товариществе можно увидеть бесхозные участки с полуразрушенными строениями, заросшие сорной травой. И то, что такие участки потеряли ценность для своих владельцев, ещё не значит, что лишняя площадь не пригодится соседям или другим желающим. Однако, даже оформив право собственности, можно столкнуться с появлением других претендентов на эту недвижимость. Чтобы этого избежать, мы рассмотрим возможные риски при оформлении бесхозной земли.
Оформление по приобретательной давности
Распространённое мнение о том, что оформить участок разрешается по праву приобретательной давности (в это понятие включается обработка и оплата всех взносов в течение 15 лет) на самом деле считается спорным. В России земля не может быть ничейной, и, если отсутствует собственник, значит владельцем считается государственные органы или муниципалитет. И даже в том случае, если суд вынесет решение зарегистрировать права собственности, нет гарантии, что не объявится предыдущий владелец с документами, подтверждающими права на владение участком. Поэтому, при использовании участка без зарегистрированного права собственности на него, мы рекомендуем не вкладывать в него материальные средства, которые потом невозможно будет забрать. Например, не делать капитальный ремонт дома, так как законный владелец, не обязан будет возмещать затраченные средства.
В случае использования участка на правах приобретательной давности юристы АН «Правозем» проводят анализ документации и находят законного собственника. Если им является физическое лицо, оформляют договор купли-продажи, если земля принадлежит государству – оформляют выдел (о том, как это делается, можно прочитать в статье «Выдел земельного участка из муниципальной собственности») и помогают выкупить его.
Оформление заброшенного участка в СНТ через председателя
Бесхозный участок в СНТ можно оформить, заручившись поддержкой председателя и организовав общее собрание. Однако, перед этим мы рекомендуем выяснить, выдавались ли в этом СНТ свидетельства на землю. Если они оформлялись, то следует учесть, что владелец такого документа в любой момент может обратиться в Росреестр и зарегистрировать права на основании свидетельства. Поэтому оформлять заброшенный участок с помощью большинства голосов на общем собрании допустимо только в том случае, если свидетельства в этом СНТ никому не выдавались. В этом случае организуется собрание, на котором председатель предлагает проголосовать за то, чтобы изъять участок у прежнего владельца и передать новому. При этом потребуется выполнить ряд условий:
- Стать членом товарищества;
- Уточнить в уставе, может ли один член товарищества владеть несколькими участками;
- Оплатить все накопленные долги за участок.
Также перед проведением собрания мы рекомендуем заказать у кадастрового инженера схему расположения спорного участка на кадастровом плане территории. Это поможет всем участникам точно понимать, о каком участке идёт речь. Другие советы юристов, касающиеся этой темы, можно прочитать на нашем форуме.
Определение точных границ бесхозного участка
Независимо от того, каким способом оформляется заброшенный участок, мы рекомендуем в обязательном порядке уточнить его границы. Если в какой-то документации уже указаны координаты, желательно пригласить кадастрового инженера и вынести поворотные точки на местность. Если границы не установлены – провести межевание. Эта процедура считается обязательной при выделе участка из муниципальной собственности и обезопасит владельца от конфликтных ситуаций в других случаях.
Учитывая эти нюансы, перед оформлением заброшенного участка мы рекомендуем проконсультироваться с юристами АН «Правозем». Мы проанализируем ситуацию, изучим имеющиеся документы, сделаем запрос в Росреестр. Если требуется, организуем поиск собственников и оформим договор купли-продажи. При нашем содействии сторонние лица не смогут оспорить зарегистрированное право собственности.