В предыдущей статье "Проектирование и строительство дома по индивидуальному проекту. Первый шаг."
я обосновал необходимость первого шага в осуществлении строительного проекта - выбора Управляющей проектом компании (УК). С ней определиться по технической концепции проекта дома, подготовить Техническое задание на разработку проекта и уже после этого выбирать Генпроектировщика.
ИТАК. Рассмотрим два варианта Ваших действий по выбору Генпроектировщика.
Первый Вариант.
- Вы последовали моей рекомендации и выбрали Управляющую проектом компанию (далее УК), обладающую всеми необходимыми компетенциями и с ней подготовили Техническое задание для разработки всех разделов проекта.
- Далее, по рекомендации УК или Вашей, подбирается Генпроектировщик с обязательством по разработке всех разделов проекта.
- Прежде всего архитектуры - минимум в две стадии.
- "Эскизный проект" - это стадия разработанная на основании Тех. задания с планировками и всеми фасадами, дающими Вам полное представление о будущем доме или комплексе строений. На этой стадии можно разрабатывать варианты архитектурных решений. И не обязательно одним архитектором.
- После утверждения Вами первой стадии, начинается разработка второй стадии - "Рабочего архитектурного проекта". И на основании утвержденного Вами Тех . задания, параллельная разработка всех остальных разделов проекта - Конструкторского, инженерных систем, ландшафта и т.д.
- Вам вникать в детали разработки нет необходимости. Для этого нужна профессиональная подготовка. Этим руководит УК и исполняет выбранный Генпроектировщик.
- Вы занимаетесь творческими вопросами. Теми, которые без Вашего непосредственного участия решаться не могут. Это Дизайн проект и проект Ландшафта.
- Исполнителей этого проекта подбирает УК с Вашим участием. Вам исполнители должны понравиться, а УК должно проверить их компетенции. И при необходимости провести ценовой конкурс - тендер. Работа по этим разделам должна быть начата сразу после утверждения Вами первой стадии проекта. И вестись параллельно с разработкой рабочих проектов и увязываться Генпроектировщиком под руководством УК.
- На стадии разработки Рабочих проектов по представлению УК с Вашим утверждением должен быть выбран Генподрядчик строительства. Поскольку при разработке проекта должны использоваться Технологические Карты на производство работ. Что исключит переработку проекта, в случае если Генподрядчик будет выбран после разработки рабочего проекта.
- Идеальный вариант, если удастся найти Генподрядчика, обладающего необходимыми компетенциями и собственными проектировщиками для исполнения Рабочего проекта собственными силами в соответствии со своими Технологическими картами. И в этом случае Генподрядчик приступает сразу после утверждения первой стадии проекта. Так в большинстве случаев осуществляются строительные проекты серьезными западными и российскими Генподрядными фирмами.
ВЫВОД
В случае выбора Первого варианта Ваших действий, Вы гарантированно избежите ошибки, которые исключат или сведут к минимуму затраты на переделки и брак в строительстве.
Второй вариант.
Так случилось, что Вы по разным причинам не выбрали УК, а сразу выбрали Генпроектировщика, а еще хуже просто архитектора или проектное бюро, не обладающее необходимыми компетенциями для полного исполнения функций Генпроектировщика.
Поверьте моему 46-летнему опыту в проектно строительном деле - этот вариант заканчивается в 100% случаем печально. Бесконечными переделками, браком в строительстве и другими проблемами, которые выявляются в процессе эксплуатации дома. И вы теряете деньги, время и нервы. Строительство превращается в кошмар. А ведь при классическом варианте проведения работ, проверенном столетиями и грамотном выборе исполнителей, Строительство дома для Вас может превратиться в творческое наслаждение. И удовлетворения от правильно потраченных денег.
Но вернемся ко Второму варианту.
Повторю то, что писал в статье "о Первом шаге".
Вам, с выбранным Гепроектировщиком (или архитектором) необходимо подготовить Техническое задание на проектирование. Этапы и шаги подготовки.
1 шаг - определение границ бюджета строительства.
2 шаг - выбор стиля архитектуры дома с подбором прототипов.
3 шаг - выбор основных материалов и технологий строительства дома.
4 шаг - определение требований по долговечности дома.
5 шаг - определение требований по экологичности дома.
6 шаг - определение требований по приближению дома к Стандарту "Здорового дома" в части создания здоровой для человека внутренней среды дома.
7 шаг - концептуальный выбор стиля внутренней отделки дома.
8 шаг - принципиальный выбор материалов отделки фасада дома.
9 шаг - определение уровня энергоэффективности дома.
10 шаг - Определение требований по автономности дома и использованию альтернативных источников энергии.
11 шаг - определение требований к безопасности дома.
12 шаг - определение требований по ликвидности дома.
13 шаг - заключение по экспертизе участка по всем факторам: геологии, наличию подключению в инженерным коммуникациям, наличию необходимых мощностей.
14 шаг - определение образа и подбор прототипов ландшафта участка.
15 шаг - Подготовка Технических заданий и выбор всех исполнителей разработки всех разделов проектной документации.
Если выбранный Генпроектировщик или архитектор не может выполнить все указанные шаги и подготовить Техническое задание для разработки проекта - это печально. Делайте выводы.
В крайнем случае, если Вам понравился архитектор, настоятельно рекомендую выполнить стадию "Эскизный проект" с фасадами и планировками.
И переходите к выбору УК или ТРЕТЬЕМУ ШАГУ - выбору Генподрядчика с компетенциями УК.
Но об этом в следующей статье.
К большому сожалению других вариантов Ваших действий предложить не могу, поскольку они все губительны.
Другие статьи по этой тематике на моем канале
https://zen.yandex.ru/id/5d625aa98600e100adc320ba
Задавайте вопросы, пишите комментарии. С удовольствием отвечу на все. Ваши комментарии и вопросы помогут всем интересующимся.
Ваш Сергей Пономаренко.
