О сегментации по цене вторичного рынка недвижимости Замоскворечья на начало текущего года.
Для недвижимости, входящей в анализируемую выборку, не ставил никаких ограничений, кроме ценовой отсечки на уровне 20 млн. рублей. Местоположение, качество постройки дома, уровень сервиса управляющей компании - оставляем за кадром.
Всего на начало 2021 года в Замоскворечье (муниципальные районы Якиманка и Замоскворечье) в продаже было 559 квартир стоимостью от 20 до 1113 млн. рублей.
- 31,5 % квартир в ценовом диапазоне от 50 до 100 млн. руб.
- 30,1% - дороже 100 млн. руб.
- 38,5% квартир приходится на «демократичный» сегмент от 20 до 50 млн. рублей
Для лучшего понимания структуры предложения группу «дороже 100 млн. руб.» разбил еще на 3 части. Итого получилось пять сегментов, см. Таблицу. Буквально одним абзацем охарактеризую каждый из пяти.
Триста плюс
Самые дорогие квартиры Замоскворечья, в основном сконцентрированные в нескольких домах: Имперский дом, Коперник, Мон Шер, дом в 1-м Голутвинском 7, Полянка 44, Баркли Гэллери, Четыре Солнца. Стоимость квадратного метра, от 1,2-1,3 млн. руб. Квартир меньше 250 метров в этой группе - по пальцам пресчитать. Цены на большинство объектов номинированы в валюте, рекордсмен - 500-метровая квартира в Имперском доме за 15 млн. долларов. В «элиту» Замоскворечья затесалось и два 600-метровых пентхауса в низколиквидных комплексах с непростой историей - "Скай Хаус" и "Созвездие Капитал" за 311 и 304 миллиона рублей соответственно.
Двести - триста миллионов
В этом ценовом сегменте фигурируют те же жилые комплексы, с более «компактными» квартирами, - меньше 250 м2.
Кроме того, сюда попадают объекты большой площади из домов «второго» эшелона - постройки начала нулевых, зачастую морально устаревших и слегка «завертевшихся»: «Дипломат», «Римский дом», «Лаврушинский 11». Есть предложения в Вайн Хаусе и Ордынке 19. Чисто методологически два самых дорогих сегмента вполне можно объединить в группу «200+»
Сто - двести миллионов
Наиболее широко представленный блок точки зрения разнообразия жилых комплексов - 102 квартиры расположены более чем в 20 домах, не без оснований претендующих на статус элитных. Площади, как правило варьируются от 100 (Полянка 44) до 265 м2 (Мон Шер). Акцентирую внимание, что в одном и том же сегменте могут быть квартиры и с дорогим ремонтом и в бетоне.
Есть предложения и за 300 м2, например 375-метровые апартаменты в Балчуг Резиденс или объекты по 300-400 м2 в том же «Созвездии Капитал».
Пятьдесят - сто миллионов
Какуже писал в итоговом обзоре за 2020 год, это наиболее ликвидный ценовой сегмент. Квартиры в бетоне 120-150 м2 или с нейтральным ремонтом, с ценой «в рынке» имеют и в 2021 году высокие шансы найти покупателя. Кроме уже упоминавшихся ЖК в этом ценовом диапазоне много предложений в «Английском квартале», апартаментов в IM Садовом, Балчуг Вьюпойт, Софийском, Счастье в Замоскворечье, а также квартир в исторических домах - Ордынка 3, Климентовский 6, Серафимовича 2, Лаврушинский 17.
Двадцать - пятьдесят миллионов
В этом сегменте в основном представлены дома дореволюционной постройки и «сталинки», а также апартаменты небольшого метража в бетоне. Отдельно можно выделить 1-2 комнатные квартиры в «Английском квартале». Здесь тоже объекты с хорошим «продающим» потенциалом. Но отдельно обращу внимание на сильно завышенные цены для «исторических» и «сталинских» домов. Стоимость метра в квартирах таких домов «под ремонт» нередко сопоставима с ценой метра в современном доме.
Планирую делать полноценные обзоры каждого из ценовых сегментов. Какой наиболее интересен - пишите в комментариях, учту.
Записаться на консультацию